一，地产资格赛

公认的地产资格赛，正在进入最后的高潮。

看资格有两个角度。

第一个资格，主体信用是否还能支撑你继续留在舞台上。一句话，还有没有比赛资格。这件事已是行业公论，不展开。‍‍‍

第二个资格，在极限收缩后的城市战场上，幸存者能否持续拿到安全的土地，给比赛资格充值。

正是在这个象限里，北京万科重新拿地，招商蛇口加码北京，才意外成为上半年相当有看点的本地行业新闻。

为什么这么说？气氛烘托到位了。

2021年至今，很多房企来帝都掘金。但是，肉眼可见，诸多有血统红利、拿到基因彩票的明星公司仅仅一年以后，就失去了继续拿地的动能。

2022年，高光剧本由华润、中海的北方公司书写，但又是一年过后，二者都肉眼可见削减了投资额，中奖的运气也少了许多。

能否持续拿地，正在成为地产资格赛最敏感的测试。

过去的五百天，我们见识到了不同的结局。

但是不同的结局，都有相似的原因——高估了北京市场的确定性，低估了北京楼市的难度。

二，流量密码

时间进入2023年，招商蛇口正在表现出比同行更强的欲望，准备把北京楼市2023归于囊中。

此前，华润拿下了2021，中海收获了2022。‍

100天内，招商蛇口在北京摇号机制下，中了四块土地。全国来看，上半年它在全国16个城市花了437亿买地，买地榜位列第四名。

也就是说，真正成功的起点，不是运气与技巧，首先是决策的意志。

但是，在招商蛇口高调回归北京楼市之际，暂别了北京楼市数年的它，需要再次树立市场端的产品形象。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

早年，招商蛇口在深圳南山制造了最高端的住宅；最近五年，它在华东市场攻城略地，成为几个主要城市的TOP3玩家，不管是均价还是销售额排行榜，招商蛇口拿奖到手软，但唯独缺少一枚北京奖牌。

直到北京亦庄X47地块的出现。

招商蛇口的回归，一定洞悉了北方楼市无处不在的「势利」情绪。

不管B端还是C端，大家都喜欢讨论明星网红地块。斩获网红地块，从来不仅仅是货值、安全性、投资地图的兑现那么简单，它更感性的一面是：这是一个开发商重构市场口碑最好的流量密码。

只要你敢拿、并且拿得到，所有的注意光环就会免费向你集中，从而带来意想不到的资源：曝光烈度，客户储备，心智认同，销冠人才，以及更严格的产品监管。

容积率2.3、18万方建面的X47地块，已经被官方正式命名为「招商玺」。

招商玺位于北京亦庄高端住区的核心，地铁，路网，产业购买力，都高度在线。临近的南海子公园的水域面积，以人大附、北京二中、十一学校为代表的亦庄河西教育资源的崛起，都是它即将开卖的票房保证。

不管是在投研报告里，还是客研报告里，北京有三大公认的投资确定性很强的住区，分别是望京，海淀永丰与亦庄。

只不过，望京是先有睡城，后有产业，海淀永丰是先有产业，后有人口，而亦庄核心区是人口与产业镜像同步发育，职住平衡，十年如一日，一盘大棋下到今天。

2023年的北京土拍场上，罕有像「招商玺」同时集齐了产业高地与客户厚度两个最具说服力的客研筹码，当初锁定了至少30家房企的意向保证金，最终以近80亿地价成交，来自B端的口碑投票可见一斑。

政策限价，又进一步保证了它的倒挂属性与票房。尽管我对限价政策一直诟病，但此刻必须承认，它是一个相当值钱的好消息。

三，核心大招‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

此刻，北京的各大售楼处正在迎接三年未见的周末行情。

导火索是周末突然出台的一纸文件：认房不认贷北京新政。

弹簧是双向的。

2017年后，北京是全国楼市杠杆控制最严格的楼市之一。理所当然地，现在这个新政会在北京展示远超其他城市的威力。从市场反馈看，它甚至会因为效果过好，从而让政府暂缓推出其他的刺激性政策。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

但是，此刻我们更关心的是，这块好地，如何变成招商蛇口的北京形象代言人。‍‍‍‍‍‍‍

亦庄摘地之后，招商蛇口从自己的主要产能区与口碑高地——华东市场——抽调精兵强将。华东是招商蛇口的2022销售与回款双千亿市场，而它输入的新管理团队，也是内部有名的产品控与细节控。

一位深度研究了招商蛇口的朋友告诉我，他自己最大的感受是，过去几年招商蛇口产品导向的变化。

2015年以前，招商蛇口更习惯于做大产城，大地块。2016-2017年后，它的导向则是，主攻改善，产品线更有章法，品控更为严苛。

华东市场，正是这套产品策略的试验田。

其中最大的变化体现在对高端产品系的构建。产品力谱系，迭代出了以招商TOP产品系「玺系」为代表的四大产品系，既保证了公司投资地图的落地，也精准击中了「改善崛起」的市场密码。

站在全行业来看，这几年的华东市场有两个标签。从C端看，是中国最有楼市行情的「倒挂区」，从B端看，既是房企投资端的热土，也是最新产品线测试的最佳温床。

另一位地产朋友说，长三角楼市比其他市场提前两年预告了本轮地产行情的特点：改善当道，产品为王。招商在华东大规模的投资与项目储备，为它积累了足够厚的市场手感与人才梯队。

正是在这种势能之下，招商蛇口开始讲北京故事。

招商玺，已在内部被定为招商北京的封面级作品，预计九月中全城亮相。由华东背景的团队操盘，为它的首发提供了更有说服力的护航。

在这种情况下，北京「招商玺」自带隐形KPI，容错率极低。‍‍‍‍‍‍‍

它不仅是一个倒挂项目，而是招商产品序列中最高端的新玺系产品在北京的首次亮相，将是又一个顶流项目；它也不仅是一个明星级首发作品，而可能是招商北京更大故事的前奏。

四，内卷方向‍‍‍‍‍

未来一段时间，不管你是男生还是女生，不管来自哪个行业、哪个城市，大家只有两种身份，卖家与买家。

一些开发商朋友也在善意地提醒，请卖家拒绝套路，拿出真诚，而买家擦亮双眼，理性消费。‍‍‍‍‍‍‍

你们是对的，你们都是真心关爱行业的，也是此刻最可爱的地产人。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

但愿周末的新政只是一剂药引。‍

我希望它最终变成一场能够引导出消费信心、支撑得起消费信任的地产大餐。产品的细节叙述与高精度兑付，就是最重要的一个环节。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

今天的地产局势下，政策也好，基因也罢，国央企的行业位次已经被切实摆在这里，的确有一种产品义务是你们义不容辞的：创新，承诺，然后足额兑现。

今天的地产买家是幸运的，因为行业从业者刚刚经历了史上最惨痛的教训，活下来的王道——敬畏需求、产品为王——就写在大家的脸上。

刚刚过去的地产教训，已经证明，很多方向的内卷是有毒的，有错的，不成立的。唯独在产品端的内卷，没有消费者会视而不见，拒绝追捧。‍‍‍‍‍

北京「招商玺」也是幸运的，作为北京今年最受关注的年度作品之一，它被选择站在这种行业情绪的聚光照射下，期待南方经验+华东手感+本地化升级，能够产生惊艳的化学反应。‍‍‍‍‍‍

国央企可能规模称王，但是我们更想看一看，国央企的产品卷起来的样子是否也会很可爱。

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