这个金九银十热了么，确实热了
我们亲眼看到郊区新盘售楼处人挤人的画面
但似乎只是热了一下子，也只限定了新房市场
二手还是一样的只闻吆喝不见买卖，尤其国庆二手带看情况还没彻底回归
但是近期的豪宅市场，却有些不一样
新房就不用多说了，9月底云锦东方满分售罄的成绩是有目共睹的
让我意识到不寻常的，是二手豪宅市场
9月11日那几天，陆家嘴的明星盘世茂滨江花园就接连成交了3套
最近董家渡的绿城黄浦湾一套高层四房，又以1.6亿的总价成交
成了区域内的9月成交冠军
二手普遍不太行的时候，二手豪宅看起来似乎还可以？
为了验证这个现象是否真实，我立刻统计了近几年的数据，发现最近的豪宅市场确实不太一样了
01
今年豪宅数据，有2个趋势非常明显
第一个就是挂牌量，比往年多得多
肉眼可见，这两年上海的二手豪宅挂牌量持续走高
我算了一下每年的总挂牌量，2021年是2.3万套，去年1.7万套
而今年，这个数字已经超过4万套，直接翻倍
尤其3月份以后，挂牌量蹭蹭往上抬
这一点和大半年来二手房东的情绪是一致的
甚至，这些豪宅持有者还要更敏感一些
最典型的汤臣一品，去年一整年都保持神秘
今年4月直接挂出了一套前排江景房，597平的房源，出价2.6个亿
还有开头提到的世茂滨江花园，也属于每年豪宅成交榜的老面孔了
虽然在陆家嘴滨江梯队里靠后了些，但5月链家挂牌量已经达到250套左右
刷新了5年来的历史挂牌记录
到了浦西这边，被看作豪宅市场定海神针的翠湖天地，今年挂牌率更是登上新高
不知道各位还记不记得，6月我们专门联系过链家豪宅板块的资深中介
发现整个上半年，上海总价1亿以上的豪宅挂牌量，就已经有59套了
往年几乎很难看到这么多顶级房源一起摆上货架
今年该出来的差不多都已经露出水面
第二个明显趋势，就是虽然挂牌量同样走高
但和整体二手市场比起来，今年豪宅的成交需求一直是稳定存在的
给大家看两张很有意思的图表
之前我们整理过近四年的成交量数据
对比下来，今年的二手住宅成交水平大概是这样的
拉长时间线后，你会发现今年确实是低谷没错
而豪宅的成交水平线是这样的
排除过年月，今年以来上海豪宅单月成交就没有低于200套的
即使低点位的7-9月，比往年同期成交水平也要高出不少
不过需要注意的是，去年4-5月比较特殊，导致第三季度需求集中释放，数值上被拉高了
但整个四年周期内，豪宅市场的整体波动要小得多
甚至整个大盘中，近一年豪宅成交占比也是相对稳定的
始终在1.6%水平线上下浮动
无论政策风向怎么变、挂牌新增多少，市场的需求大体是稳定的
只在很小的范围内流动
虽然这个结论今天已经不新鲜了
但当我们拉出数据，还是能看得更直观一些
相对于二手市场的跌跌不休，豪宅市场一直在自己的节奏里，基本走出了独立行情
而从我们熟悉的豪宅板块来看，也依旧各自稳定输出
我统计了下1-9月的板块成交量，稳坐大哥地位的依然是陆家嘴
单9月份一个月，网签就贡献了17套
这里面还不包括各种滞后的数据
板块内最大成交量的小区来自仁恒滨江园，共成交了6套
而主力成交区域中，除了新天地、董家渡、联洋等老牌板块，还有今年风头正盛的徐汇滨江
虽然是近几年崛起的新贵板块，但面对市场的反应也很快
除了云锦东方，滨江前排选手百汇园、尚海湾豪庭等，包括二梯队的中信君廷也迅速进入市场
各小区前9个月成交量基本都在15套以上
整体来看，今年豪宅板块的热闹程度，就像一个本身不大的资金蓄水池，突然打开了进出口的水龙头
大量豪宅房东试图离场的同时，也有资金实力雄厚的人正加速入场
只是前面的数据也已经足够清晰，无论挂牌怎么涨，需求都是稳定的
想买的第一时间就下手了，不买的这几个月一直在犹豫
所以，也造成了这样的局面
02
而在各种成交的背后，豪宅也开始以价换量了
尤其这几个月，朋友圈豪宅打折的刷屏消息都比以往多了些
坚挺如上海一线核心资产，似乎也逐渐进入了买方市场
开始有更多的议价空间
不过最让我意外的，是今年的打新之光
云锦东方，一度陷入了老业主降价的风波
这个盘，毫无疑问是今年的楼市话题顶流
上百名亿级富豪顶着大太阳排队，直接把它托上了倒挂神盘的高台
但谁也没想到，转身到二手市场就有业主开始打折出售了
我印象最深的是3、4月份，二期成交了几套亿元豪宅，均价都在20万/平以上
最高甚至达到27万/平
而7月中旬的一套低层387平房源，却直接挂出了16.5万/平的价格
不排除低楼层单价更低的原因，但是富豪们为了几千万的倒挂辛苦排队，这边却一夜重回备案价
总价直降2400万，关键还送你一个免费车位
这种价格波动说不影响小区整体价值，是不太可能的
目前链家外网可查的信息中，云锦东方仅有一套挂牌房源
和上面那套打折房源差不多，同样是低楼层四房
@链家
22.6万/平的挂牌价已经坚持了很久，至今未能成交
这让我想起曾经上海一二手倒挂最严重的板块，前滩
如今部分小区也已经进入了以价换量的局面
比如九宫格内的尚峰名邸
因为华二，2020年成了毫无悬念的千人摇日光盘，多少人徒有钞票，最终却输给了运气
只是我看了下链家网的公开成交记录
9月小户型成交单价，已经降到14万/平了
而去年6、7月份，同样的小户型房源
这个均价还在17万/平左右
包括虽不在九宫格内，但同样对口华二的江悦名庭
最近一次成交，均价已经跌破13万/平
而去年7月类似房源还在15万/平以上
看来即使有华二坐镇前滩，也还是没能守住房东们的心理底价
陷入尴尬局面的不只这些小区
今年上半年成交的天价豪宅，如今也在打折转让
更离谱的是，这回还是开发商亲自下场
中粮海景壹号，和汤臣一品做了很多年邻居，这些年在陆家嘴滨江一直是妥妥的第一梯队
5月一套390平5房户型，甚至创下了单价约39万/平的成交记录
只是最近，这个顶豪也开始打折转让名下的房子了
而且被开发商中粮地产也就是大悦城控股，直接打包出售
我查了下公告，这笔交易正式发生在9月27日
中粮卖出了小区内的三栋楼，共185套房
打包挂牌价只有41亿出头，折算单价仅8.4万/平
和5月的成交价比，已经算是超级羊毛和捡漏了
而买家底价接手后，这185套房源跟着市场价走，已经在各种渠道散售卖得差不多了
只有最后的少量房源，国庆期间传出限时打折的消息
这几套户均在两三百平以上，还特别注明了10楼以上的房源，表格价6.8折即可签约
不过这个羊毛只能薅到10月8日，目前已经恢复原价
顶豪尚且如此，更别说那些老牌红盘了，基本也都在让渡部分价格
9月1日，长宁的华敏世纪广场，一套405.24平的房源，成交总价为2964.8万
此前的评估价为3920万元，算下来其实相当于打了76折
浦东花木路上的红盘御翠园，9月小区楼王房源最终8.4折成交
联洋的仁恒河滨城二期，也是如此
9月最新一套房源成交是12.46万/平，比年初同楼层户型的成交价低了3万/平
相当于打了8折出售
整体来看，从挂牌到成交，近期部分豪宅都需要下调价格才能真实卖掉
虽然很难像二手住宅那样集体大涨大降，大部分豪宅降价都以个案的形式出现
但这些年豪宅在上海楼市中本身就是不足1%的少数派
在公众视野中的关注点，也基本是由个案引起的
只是当这样的个例越来越多的出现在我们面前，其实已经足够说明一些问题
03
为什么二手不行，豪宅市场却越来越热闹
本质上还是豪宅市场有自己的一套逻辑
即使认房不认贷这样的史诗级政策，也很难影响到豪宅买卖的决策
毕竟这些买家缺的并不是每月几万几千块的贷款价差
而是通过轮换城市核心资产，实现资金保值增值的需求
只是豪宅流动性一直不高，一边是挂牌高企，一边是置换需求空间很难再扩大
尤其新政作用较小的情况下，一些着急的豪宅房东们只能选择降价自救
所以，我们现在看到的打折豪宅确实比以往更多
不过需要强调的是，就算打折，也不意味着上海豪宅真的和二手住宅一样跌回低谷
前面提到的个案，基本都是和年初、去年价格对比，降8-9折就能迅速卖掉了
而这几年恰好是上海豪宅涨幅较高的时期
之前统计过部分豪盘的几年挂牌均价
各位可以大致参考下，这些盘的挂牌价虽有波动，但周期内的基本趋势在走高
也就是说，即使现在打折卖掉，豪宅们的利润依然很可观
对大部分房东来说，只不过是没在最高点出手，仅此而已
所以这轮调整下，豪宅的跌幅预期依然高于二手大盘
有了大盘衬托，上海豪宅优质资产的名声还是能保住的
