昨天，广州放松限购，中介圈集体狂欢。

8月底9月初，一二线调控政策全是认房不认贷。先是二线，后是广州深圳，上海北京跟进后迎来高潮。

9月7日后，一二线城市开始全面放松限购，进入新的时代。原来政策也是扎堆出台。

顺序依旧是大连、南京这样的二线开始，广州跟进。

按照这个趋势，后面就是深圳、上海、北京。

一线楼市又要起飞了？

01

很早之前环二就跟大家讲，认房不认贷只是第一步，大家没预期一招就能救活。

认房不认贷总体还是太温和。

上海2014年930新政，认房不认贷出来楼市也没火。

真正的爆发是2015年4月，330新政上海降低了首付比例，二手房交易量瞬间飞升到四万套。

此后迎来了连涨十几个月的巨牛。

当然认房不认贷不是没意义，至少有两点作用很大：

第一，交易量缓慢上升，去化了不少库存。

第二，传递出了明确信号。

这个信号就是，我们决定救市了。

只是出了一个认房不认贷，市场只是象征性的热闹了一下，没任何意义。

我们的目的是楼市复苏，而不是那张A4纸。

一个东北大汉被困地下10天了，10天不吃不喝，现在终于得救，给他一碟花生米肯定不是目的。

你的目的是救活他。

道理很简单，我们最关心的是，这个大汉是不是真的得救了？之前为什么被困地下？

02

东北大汉被困住，是因为他吃太多，全村都没粮食了。

大把的资金流向楼市，大把的人才流向楼市，其他行业肯定会有影响。

头部房企校园招聘不亚于明星演唱会，宣讲现场人山人海。

据说必贵园喜欢招聘学生会主席，某央企招聘还要看颜值。

房地产是一个周期性行业，农民工全部进城了，房子盖个差不多了，还怎么发展？

所以我们需要提前布局， 去地产化运动就这样拉开。

反映在楼市，我们就经历过三个典型阶段。

城市化就像上面这个滴漏，人口不断的从农村到城市，小城市流向大城市。

黄金年代城市化速度太快，一二线的水桶马上就要灌满，怎么办？关掉水龙头啊。

这是第一阶段，限购是为了保护一二线，怕他们房价飞上天。

当时孙宏斌老板建议我们买限购区域，哪里限购说明哪里房子不够卖啊。

一个东西抢疯了，不够卖，那肯定是超级划算。

2016年后，城市化速度放缓，一些二线城市就撑不住了。 这时放开限购的呼声很高，二线楼市需要新鲜韭菜啊。

但是遇到一个问题：县城、三四线楼市困难更大。

二线放开限购，继续在县城、三四线抽水，县城可能就会崩掉。

农村、县城、三四五线城市有11亿人，他们才是基本盘，让他们崩掉会迎来大风险。

所以一二线不能放开限购，是为了保护县城。

这是城市化的第二阶段。

那为什么现在又逐步放开限购？

经过几年的下滑，县城、三四线房价跌了不少，风险本身已经没那么高。

这些地方暴雷的开发商，该爆的也爆了。

即使不放开限购，还有开发商敢去县城拿地吗？

再坚持县城、四五线城市已经没太大意义。

而且我们城市发展思路也发生了重大变化，我们迎来了第三个阶段：城市群时代。

03

之前不敢发展大城市，有两个担忧：

第一，城市搞太大会有很多问题，堵车、空气污染、水资源不足、犯罪率高。

第二，人口都被大城市虹吸，小城市经济会下滑，区域发展不均衡。

所以我们一直在疏解大城市，振兴东北，西部大开发，建设新农村。

后来发现效果一般，东北人口加速外流、东西差距越来越大、农村人口越来越少。

人口向经济发达地区聚集，是全球被证明的自然规律。

日本生育率屡创新低，东京都市圈人口再创新高。

这意味着什么呢？

意味着这些钱投向西部、投向东北，效果很一般。

换句话说，这些钱砸向经济发达地区，产出可能更高。

快速发展时期，一切的问题都会被掩盖，哪哪哪都赚钱啊。

现在赚钱太难了，经济下行后社会压力很大，必须找到新的增长点才能走出困境。

这时就需要每分钱都用到刀刃上，资源要流向效率更高的地方。

另外大家有些明白了，发展的目的是让人民幸福，而不是让每片土地都贡献GDP。

一些落后地区人口流失，是因为去其他地方赚钱更多，去其他地方幸福指数更高。

不然他离开干嘛？

如果他去一线城市打工，我们应该让他在一线城市过得幸福，给他户口、给他医疗保障、解决子女教育问题。

他离开了农村，农村人均耕地面积提升，人均收入也会提升。

相反，如果我们继续在县城投资，让他留在县城，反而是得不偿失。

县城投资效率较低，没有提供那么多优质岗位，大家最终开始要离开。

中西部地区大量的产业园闲置、烂尾，就是这种资源错配导致。

我相信大部分地区都已经开始转变，广东已经迈出第一步。

其实上海也没落下，大家都知道2017年后上海人口流入速度放缓，去年人口还下滑了。

甚至上海还划定了2500万人的人口上限。

但是大家没想到的是，上海的新房越盖越多。

2017年上海新房成交仅5万套，2021年突破9万套，2022年也有8.7万套。

其实2020年后，上海的计划是每年新房都要供应8万套。

一方面限定人口2500万，一方面拼命的盖新房，你说这是干嘛？

之所以有这个矛盾，是因为户口、社保、教育背后的利益错综复杂，一时间很难得到解决。

但是趋势不可改变，所以2500万人的这个数据，很快就会修正。

在宏观层面，我们需要经济上新台阶，必须优化资源使用效率。

人，也是一种资源，让他锁在农村发挥作用大，还是来一二线打工作用大？

以上这个意识的变化，才是房地产迎来第三阶段的本质。

04

所以这次救市，解决的不是房地产的问题，而是经济问题。

**救的不是房地产，而是自己。

我们上半年一直在骑驴找马，希望逐渐的去地产化，找到新的发展引擎。

现在发现，还是先别找了。

第一，房地产的使命并没有完成。

通过一些改革，城市化还能进一步推进，房地产依旧还有空间。

限购、限制落户，都是控制城市化的手段，都需要打开。

第二，房地产是经济之母，目前还不能取消。

由于历史原因，我国绝大多数财富锚定物都是房地产，甚至企业融资都需要房产抵押。

房地产真不行了，企业融资都融不到，还谈什么突破西方卡脖子问题。

第三，地方zf化债问题风险极大。

归根到底，这个东北大汉被放出来，是因为骑驴找马很久了，发现还找不到马。

但是路还是要继续走，一步都不能停。

那怎么办？不如把驴变成马。

当然，发展房地产不是炒房，房价过快增长会有很多问题。

但是房价不涨你们又不买，你们都不买，房地产还怎么发展？

你说该怎么办？

后记：有些敏感的东西文章不好讲，大家可以添加微信单独沟通。

以上为正文

编辑∣环线咨询