出品|搜狐地产&焦点财经

作者|王迪

编辑|吴亚

闫颜还记得2014年的楼市政策就如现在一般，一天多个城市同时吹响限购放松的“号角”。密集的政策，让人应接不暇。

随着楼市限购壁垒打破，低迷的楼市逐渐反弹。此后的2016年，不仅“北上广深”一线城市房价被推高，二线城市南京、厦门、合肥、苏州也因领涨被称为中国楼市“四小龙”。

历史总是惊人的相似。9月20日，广州优化住房限购和增值税免税年限，成为这轮政策松动下首个放开限购的一线城市。2014年，多数城市都取消了限购，但北上广深仍是个例外。

就在广州限购优化的前一天，武汉、西安、无锡三城同日官宣“取消限购”。

据中指院统计，截至9月21日，仅9月，已经有沈阳、南京、大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州、合肥、无锡、武汉、西安等17个二线及强二线城市取消或优化限购政策。

政策力度空前，尽显急迫性。但是，房地产市场还会出现2014年后的政策市效果吗？

市场条件及政策逻辑等多重因素已经生变

闫颜就是赶在2014年政策放松之际，买了房。

2014年“930”认房不认贷和调整首付比例是全国全面放松的开始，随后一线城市陆续放松限购限贷。

彼时，闫颜迅速在青岛市北区购置了一套两居室。她告诉搜狐财经，当时购买时房价是一万元/平方米，2019年房价增高至2.5万/平方米左右，现在跌到了1.7万/平方米左右。即便面临市场下行周期，她所购买的房子仍然赚了。

如今新一轮政策松绑来临，闫颜却仍在观望。

经历过公司倒闭、换工作等现实境况，她向搜狐财经坦言，现在买房就是换房改善。只是，考虑到现在的经济实力，她还在观望中，并没有看到十分心仪的房子。

闫颜告诉搜狐财经：“2014年时大家都还有钱，现在形势不好，大家都没有安全感，都想存点钱。”在她看来，房子大涨的时代已经过去，现在买房肯定不会重复2014年那时的境况了。

闫颜代表了如今市场中部分购房者的心态。

同样是面临房价涨幅回落、销售萎靡、库存高企，房企资金链压力倍增等多重压力，两拨周期性调整所遇到的境遇相似。此波周期性调整也出现了多地断供及烂尾楼现象，2013年温州等地出现也曾出现过此种情况。

但是，更为重要的是，政策逻辑生变。如今，从2014年的中央全面刺激转到一城一策，房地产也步入新阶段：除了需求结构由增量刚需过度至存量改善之外，房地产行业规模见顶，城镇化进程放缓、出生率持续下行、人口老龄化问题愈加严重、多重问题交叠。

经过黄金时代的高速增长，房地产市场规模快速扩充见顶，萎缩局面已经显现。

据国家统计局数据显示，2014年，商品房销售面积12万亿平方米。此后，在政策的刺激下，2021年全国房地产市场规模达历史最高水平，商品房销售面积接近18亿平方米。

在房企陆续暴雷的2022年，全国商品房销售面积也有13万亿平方米，虽较上年降近三成，但仍高于2014年水平。

房地产开发面积同样遵循上述逻辑。2014年，全国房地产开发投资95036亿元。2022年，全国房地产开发投资跌至13万亿元，比上年下降10.0%。

此外，房地产向来短期看政策、中期看土地、长期看人口。相比于2014年的城镇化，如今的城镇化步伐已经放缓，居民人员拥有的住房率已经有了较高的提升，这也进一步减弱了政策对楼市的作用。

根据央行此前统计数据显示，2020年全国城镇家庭住房拥有率高达96%，其中拥有2套及以上住房的家庭占比为41.5%。从城镇化率来看，2014年末时我国城镇常住人口7.5亿人，城镇化率达到54.77%。2022年中国城镇化率已经达到65.22%。

这意味着很多家庭都有闲置或者出租的房子，真正能实现购房刺激的长期预期受到影响。

从人口来看， 2011年各地全面实施了二孩政策，但是到2022年中国人口仍然出现了近61年来首次负增长。

限购松绑能促成昔日的轮回吗？

除了人口、城镇化等政策影响之外，事实上，地产当前压力显著大于2014年，房企资金链承压之外，更加突出的问题出现在需求端。居民资产负债表受损，弱势经济环境中，居民的购房需求进一步萎缩。

据天风证券研究所数据显示，商品住宅狭义库存去化周期在2014年是13.4个月，而在当前是14.5个月。在债务违约层面，暴雷的大型房企已经超过30家，波及恒大、碧桂园等头部房企，2014年时，仅有佳兆业、兴润置业等房企出现债务违约情况。

从宏观经济环境来看，比于2014年如今的经济增长动能也发生了变化。

根据国家统计局发布的数据显示，全年国内生产总值(GDP)达64万亿元，同比增长7.4%，而2022年中国GDP超121万亿元，增速仅为3.0%。

经济增速放缓，而居民也在修复资产负债表，一定程度上也影响了购房预期。

对于此波限购放开举措的效果，一位原地产集团总裁向搜狐财经坦言，从人民币增发数量来看，不动产难免会有一波合理回归。但是，不同城市不同地段，存在差异。

“房价快速上涨，会带来民怨，而房价快速下跌，则会带来很多社会问题。目前政策的立足点应该是‘治乱’，小心翼翼，政策效果取决于政策出台相关部门的认知、决心及力度。‘挤牙膏式’的政策，力度有限，会慢慢消耗市场能量。”该位高管如此向搜狐财经解释道。

从此波限购放开的力度来看，基本遵循从三四线到二线再到一线城市的原则。就广州来看，也是优化限购政策。针对核心区优化限购政策，即本地家庭限购两套，非本地的社保纳税减少至2年就可购买1套。

对于限购取消的效果，58安居客房产研究院张波也指出，除一线城市外，其他城市的限购现实意义已经不大。限购本身对房地产行业的作用已经极度弱化，取消限购可以更好让有自住需求的购房者入场，回归房地产的居住属性，保障楼市合理的购房需求。

借由此前“认房不认贷”政策的放松规律，“北上深”是否也会对限购放松这一政策进行跟进？

镜鉴咨询创始人张宏伟告诉搜狐财经，由于一线城市京沪深需求量比较充足，即使是京沪深郊区也不至于全面取消限购，很难模仿广州出台同样力度政策。最多是限购政策针对人才等定向宽松，或者再有其他政策组合拳出台，一线城市京沪深的需求很快会被激活。

某位业内资深人士则对搜狐财经预测称，一二线城市限购政策放开，能够持续回温并向好的城市基本上以下三类：

京沪深一线城市，人口基数和楼市需求绝对量大，政策有适度的宽松就会有市场反应。

过去几年有持续人口导入的城市，比如成都、西安、杭州等。这些城市有市场复苏基础，尤其是核心区较为健康，也有倒挂，市场也会在主城区核心板块带动下逐步回温。

供求关系比较好的类型，比如合肥，但这类城市不多。

如何才能救地产？

即便是限购放松已经扩散到一线城市广州，某位资深业内人士对搜狐财经表示，限购放松对大部分城市没有用，只对一线城市及部分强二线有效。

“也是先刺激一部分城市再说。当然，解决需求问题最根本的是经济增长的问题，这需要大幅度刺激，短期内才会有效，需要慢慢来。”该位人士如此表示。

事实上，在一线及二线城市限购放开之前，超过 20 个城市已经执行 " 认房不认贷 " 政策，多地纷纷打出 " 卖旧换新 "、下调住房贷款利率水平等政策组合拳。只是，"认房不认贷 " 政策的效果并没有持续太长时间。

就"认房不认贷"落地近半月效果来看，根据中指院数据显示，北京购房意愿提升至48%，重点50城新房销售面积仍降27%。

有专家认为，取消楼市限购政策反映了房地产市场供需关系的变化，同时也是政府对当前经济形势的应对策略之一。

央视财经评论员薛建雄则对搜狐财经指出，放开贷款可能比限购的作用更大。目前限购放松只能说作用有限。现在“认房不认贷”等政策组合拳之后，市场还是不温不火。“因为现在楼市总体供大于求，只能说在一系列救市下面，一二线还有新机会回暖，三四线估计都没什么机会了，该跌的还得跌。”

此外，亦有业内人士称，十年之后回望2014年到2016年全国地产脱困，不仅仅是依靠930政策或者一线限购限贷的放松，其中最为关键的是两项政策：一是棚改货币化；二是供给侧结构性改革。

同样对标2014年三、四线棚改货币化，今年4月，中央政治局会议提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。试点城市要在坚持“局部试点、全面探索、封闭运行、结果可控”的前提下，探索创新盘活利用存量土地的政策机制。

只是，市场的关切点在于城中村改造是否有可能成为2014年—2016年棚改货币化的翻版，长周期的城中村改造是否能有效果是一个问题。

除了限购及城中村改造等既有政策之外，对于如何才能救地产，一位资深地产研究人士对搜狐财经指出：“现在政策工具箱里的政策还没有出完。未来如果政策确实没有效果的话，简单最有效的方式就是大幅度放水。2009年是4万亿 。 2023-2024年估计来个20万亿才有效。”

（注：闫颜为化名）