广州二手房业主好快的手！

新政落地至今不过一周，今天我刷二手网站的时候，发现不少区域已经开始内卷！二手业主开始降价！

那么现在广州哪个区域置换群体更多？二手房降价更狠呢？

接下来，咱们就来扒一扒。

哪个区置换群体更多？

我们先来统计一下，广州目前哪个区置换群体更多，降价房源存在的比例更高。

前五名，除了天河之外，基本都是外围区。

其中，南沙二手房竞争最激烈，24小时内降价房源占比高达2.03%。

南沙二手房难卖，已是业内公开的秘密。

据广州中原研究发展部统计，今年上半年，南沙共成交1926套二手房，排名全市倒数第一。

而且，南沙的二手房去化速度非常慢，根据2023年8月广州各区二手住宅网签情况，南沙仅成交323套，排名全市倒数第一。按照南沙目前7541套的挂牌总量，去化周期高达23.4个月！

南沙二手房难卖，主要有两个原因。

一是南沙的大型二手小区非常多，产品同质化严重，可替代性高。

如南沙碧桂园、时代南湾、越秀滨海珺城、南沙金茂湾等超级大社区，单个小区的二手房源挂牌量就超过200套！加剧了二手房的市场竞争。

二是南沙大量一手房供应，更挤压着二手房的生存空间。

截至8月，南沙以高达22.5个月的库存消化周期，在全市排名倒数第二。

“双重夹击”下，南沙二手业主想快速出货，降价，无疑是最直接了当的方式。

再看一个数据：

南沙满2不满5的二手房源占比高达40% ，二手网站上随便截一张图，都是“交标房源”。

换句话说，如今的南沙二手卖家，过半都是当年的投资客，他们的目标只有一个：

放盘，离场，资金回笼。

只要能尽快套现离场，割肉降价又何妨？

除了南沙之外，降价房源大幅增多的其他外围区域如增城、黄埔，背后也是同样的道理。

当然，在这张表格中，存在一个“奇葩”——天河。

天河的二手房，向来是不愁卖的。为何天河业主也会主动降价呢？

我们或能从一个细节中，获得答案 ：

在降价的二手房源里，天河的降幅是最大的。

当其他区域的二手房还在“抹零”的时候，天河的业主大手一挥，直接10万、20万地降，主打的就是一个一步到位。

而且，大多数降价房源，都存在一定劣势。

以珠江新城为例，目前降价房源，要么是低楼层房源，要么是小户型房源，都处于珠江新城价值链条的底部。

天河业主的降价，更多是出于对市场的敏感、以及对置换的迫切。

就像田忌赛马的策略，一旦二手市场正式开卷，这些房源竞争力只会更差，届时即便降价都不一定卖得掉。

倒不如在市场还没反应过来之时，通过价格的让利提前完成置换，让原本处于劣势的房源，成为率先出击的优势。

哪里的业主最先砸盘？

那么，具体来看，各个区哪些板块目前降价最狠？

先看看天河，天河的降价房源，基本集中在天河北和黄村两个片区，降价房源在所在片区内占比均为2.4%左右。

像是天河北，大量房源的降价幅度在30-50万左右。

其中，一套侨林苑的房源，降价幅度更高达184万。

不过我看了一下，侨林苑目前同类型房源的挂牌价基本在1200万左右，这套房源的降价幅度看着吓人，实际上是因为前期价格挂高了。

黄村的降价房源，则主要集中在片区的棠德花苑、盈彩美居等小区。值得一提的是，牛奶厂也有不少房源降价，不过也属于前期挂高价，后续降价的博眼球行为。

海珠降价的房源比较分散，但大体集中于海珠西一带 ，以老旧小区为主，而且降价幅度不大，基本在10万以内。

今年海珠西的改善类新盘不少，再加上政策利好的推动，涌出了不少买一卖一的改善买家。综合来看，海珠的二手降价房源相对比较实诚，刚需买家倒是可以借此机会淘下笋。

番禺的情况跟海珠有点像，降价房源主要集中在大石、市桥这些老牌居住区，以及亚运城、祈福新村等大型住宅区， 降价幅度基本也在10万以内。

中心区内，表现比较惨烈的区域，当属黄埔。

黄埔的大部分降价楼盘，都集中在开创大道沿线，甚至有房源直接放话：出价就卖。

其中，像龙光峰景华庭、中海誉城等小区，都是业主主动降价的重灾区，而且拳拳到肉。

举个例子，龙光峰景华庭目前低楼层的90平南向户型，贝壳挂牌价在2.9-3万/平左右，套均总价270万左右。而这套降价30万的房源，已经明显低于市场价。

而小区目前74平北向低层房源的挂牌价，基本在230万以上，这套降价后总价228万的房源，已经达到全小区同类房源最低价。

再看看中海誉城南苑，目前降价的小户型房源，降价后单价在2.6万/平左右。而目前小区挂牌的同类型房源，挂牌价在2.7-2.8万/平左右。

最后，我们来看看外围区。

先看看增城，增城的降价房源，基本集中在新塘周边。

以惠百氏广场为例，目前已有房源率先将价格降至1.5万/平，而目前贝壳上该小区的挂牌均价在1.8万/平左右。

看了一下，近期主动调价的房源，基本集中在大型社区，比如碧桂园凤凰城、新都盛世名门等。

不过有意思的是，增城房源的降幅不大，大部分都集中在10万内。而且不少房源虽然下调了价格，但并不比小区目前的房源挂牌价低，顶多算持平。

一时间，也不知道该感叹增城业主硬气，还是该说增城二手房竞争太过激烈。

最后，南沙的降价二手房表现是最有意思的——全区一共152套降价房源，117套位于金洲。

而且，大部分房源虽然降幅不大，但价格实打实的低了。

比如越秀滨海悦城近期有两套三房调价，降价后单价在2.6-2.8万/平。

而目前贝壳上挂牌的同类型房源，挂牌价在3-3.2万/平左右。

越秀滨海新城降价后的房源单价在1.8-1.9万/平，而小区目前在贝壳上的挂牌价集中在2万/平左右。

而整个南沙，降价最狠的小区，当属南沙金茂湾。

大量房源降价幅度在20万左右，最狠的一套，甚至一口气降了68万。

更狠的是，即便降价68万，该房源仍然不是南沙金茂湾同类型房源中的最低价——上贝壳一刷，挂牌单价低于3万的房源比比皆是，还带精装。

还有一个有意思的发现：

南沙金茂湾那些降价10万以上的房源，都是123平3房户型。

业主的心态，其实也反映了南沙高端市场的尴尬境地。

总的来看， 虽然目前降价的房源不少，但很多都只是以降价为噱头，远称不上“砸盘”。

只不过，新政落地至今不过一周，广州二手业主就有如此大的反应。

随着市场的发酵，接下来广州二手楼市还会掀起怎样的“腥风血雨”？

我们也不妨拭目以待。

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