有些大招，放得比较猛，就常常会让人忘了，这其实是连招的一部分。

这阵子，楼市新政的力度和广度，都深深震撼了市场和从业者。

而同一时间，还有另一件事——

9月1日，广州城中村改造工作推进会暨广州安居集团成立大会召开。

图源：羊城派

在前几天的文章中，我们也写了广州安居集团是做什么的，对于广州又意味着什么。

这场大会的和这个新面孔的亮相放在一起举行，又跟楼市新政出台的时机撞在一起，很有意思。

新政浪潮下，人们会猜测，楼市是不是要重回疯狂的年代了？

而近来的发声，也有回应这个问题——

既然楼市的紧箍松开了，就意味着要贯彻“房住不炒”，不能只依靠政策调控，还需要整个住房体系的改变。

广州大力推进城中村改造和成立安居集团这两件事，就有着改变广州楼市体系的“能量”。

更适合广州体质的保障房

首先，安居集团成立的背后，将是广州住房供应体系的重要改变。

今年以来，高层关于楼市的表态中，有另一件事也是从未缺席的，那就是保障性住房的建设和供给。

例如，那场引领了楼市政策巨变的会议，就着重提到了这点，这个意义不用多说。

就楼市新政出台的前几天，一份关于保障房建设的政策也新鲜出炉，要实现住房供给新模式。

广州安居集团的成立，正是广州在这件事上的迈出的重要一步。

按官方的说法，广州安居集团将负责广州住房保障体系的运作，有公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三大主营业务。

根据“十四五”定下的目标，到2025年，广州要全面完成66万套保障性住房建设筹集任务，其中公租房3万套、保障性租赁住房60万套、共有产权住房3万套。

共有产权房，大家都不陌生了，目前广州在售的项目就有好几个，达成目标相对不难。

而保障性租赁租房的建设筹集任务，则是最重的。

安居集团筹建保障房的渠道，主要有城中村改造转化、存量房源整租运营、“工改租”“商改租”、产业园区配建、集体土地新建租赁住房、土地公开出让建设等。

而众所周知，广州的城中村，占地广袤，存量房源庞大，某种意义上，其实一直就在市场上扮演着打工人的“廉租房”的角色。

城中村改造转化——房源整租运营，无疑就是更适合广州体质的保障房筹建途径。

像广州在征集意见的城中村改造条例，放在首位的，就是“通过城中村改造加强住房保障和人才安居”

所以，今年轰轰烈烈全面重启的城中村改造工作，并非心血来潮，很大程度，就是要借此，推进保租房的建设。

此外，今年广州拿出的另一个新招——“房票安置”，也是有这方面考量。

用房票替代安置房，这除了是去库存的神招外，也意味着城中村旧改将不再需要建设安置房。

“空闲”出来的土地，也将有一部分，用来建设保障房。

这方面，广州的学习经验，就是隔壁深圳。

有值得广州借鉴的，也有帮广州踩过雷的。

例如，搞保租房的钱怎么来，又怎么持续输血甚至自己造血；如何保证统租模式下，租金基本不涨或者涨幅在接受范围内；又如何在做到这点的前提下，平衡房东和租客的利益（房东不能少收钱，租客不能多交钱）......

能搞明白这个模式的人，值得一个经济学奖。

广州楼市，将发生什么变化

66万套保障房，对广州楼市，又将带来怎样的冲击？

在本周的一场会议上，也有高层表态：“保障性住房要实施严格封闭管理，不得上市交易。”

当然，封闭管理，不得“上市交易”，并不意味着买一套保障房就要成为传家宝。而是会给保障房的流通加上严格的限制。

例如广州目前的共有产权房，就是不动产证满2年之后才能转让。并且只能转让自己的份额，出让对象也要具备购买共有产权房的资格。

接下来广州将建设的保障房，预计也将设置众多限制购买或者流通的条件。

加上其中大部分为保租房，因此短时间内，不会对商品房市场带来太大的冲击。

这样的模式，最能作为参考的就是新加坡的“组屋”模式。

新加坡组屋，图源：摄图网

“组屋”，就是政府提供并制定价格的公共住宅，价格是商品房的五六成。

组屋的流通也有严格的限制，如仅限新加坡公民购买，限售5年，转让对象只能是新加坡公民或者永久居民等。

这样的模式下，新加坡目前有超80%的居民居住在组屋中 ，人均住房超30㎡，住房自有率高达90.9％。

但新加坡主要面向高收入人群的私人住宅市场，并未因此熄火，甚至近年来依旧保持可观的涨幅。

这或许，就是这轮保障房建设的浪潮，想要达成的模样。

广州在保障房建设、城中村改造的这一系列新举措，已经预示了在楼市新政之下，广州楼市可能打开的局面。

1. 各类保障房，将逐渐成为更多新广州人，或者说刚需置业者租房、买房的选择。

这对于新政给楼市的刺激，将起到一定程度的“对冲”作用。

2. 保障房规划较多的区域，刚需市场将受到一定分流。

即便保障房在流通上有诸多限制，只要价格够低，肯定会有不少刚需客会被分流。

3. 改善市场，将较为不受到保障房供应的影响。

这不用多说了。

总之，一个住房供给新模式，已经在到来。但它将通向何方，对每个人来说都是很难预判的。

比起楼市新政，这同样值得我们观察下去。

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