出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

编辑 | 吴亚

继多个二三线城市公积金“认房不认贷”后，上海也于10月17官宣实现公积金“认房不认贷”，成为首个实行的一线城市。

从细则来看，上海公积金对首套房的认定标准明显放宽，过去政策下若有贷款记录，会被认定为二套房；而现在有记录但还清了，认贷标准降低，即可以认定为首套房。

在此之前，大湾区的中山、珠海、惠州、清远等地，已经启动实施了公积金“认房不认贷”，如今上海也开始实行，意味着一线城市在商业贷款落实“认房不认贷”的基础上，在公积金贷款方面也开始落实。

一线城市楼市政策的变动，对于全国各地而言是一种风向标，正如此前北上广深齐官宣商贷“认房不认贷”后，全国多地密集跟进，9月以来出台“认房不认贷”、放松限购限售的城市不断扩围，据诸葛数据研究中心不完全统计，截止至9月底，政策松绑次数达144次，创今年以来月度调整频次新高。

10月19日，统计局发布9月份70城房价指数，一线城市新房价格环比持平、同比涨幅扩大，二手房价格环比转涨、同比降幅收窄，政策效果开始显现。

从70城房价指数整体看，虽然新房价格上涨城市数量达到年内低谷，但二手房价格上涨城市数量却转增。

如今，“认房不认贷”从商贷开始转向公积金，继上海之后，其他一线城市是否会更进，将对楼市带来哪些影响，成为各方关注点。

北京、广州、深圳是否跟进？专家：可能性很大

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉搜狐财经：“相比商业贷款，公积金贷款启动“认房不认贷”的必要性更大。毕竟，目前还在市场上的，主要是刚需和换房需求，这部分人群对首付、月供都比较敏感，基于公积金低利率的特征（比商业贷款低1-2个点），启动“认房不认贷”更加有利于降低月供压力及对消费的挤压。”

根据研究，月供低于收入的50%，即为合理范围，高于50%压力就增大了。因此，李宇嘉建议各地尽快启动“认房不认贷”。

易居研究院研究总监严跃进指出，对于一些有公积金贷款但还清的购房者，其减负效果是最明显的，进一步降低了购房成本和购房门槛，利好合理住房消费需求的释放。

若按照过去的政策，二套房公积金贷款利率为3.575%。若按100万贷款30年等额本息计算，月供为4532元；按照新政策，那么其可以认定为首套房，可以享受贷款利率3.1%，月供为4270元，每个月可以减少262元，具有积极的减负效应。

“过去商业贷款都有认房不认贷操作，叠加此次政策，那么对于‘商贷+公积金贷款’的操作更加便捷，利好组合贷业务的开展。” 严跃进表示。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫告诉搜狐财经：“上海之后，北京、广州、深圳跟随放开的可能性非常大，从九月、十月销售成交看，这三个城市还处于复苏阶段，但持续性效果并不是很强，公积金一旦‘认房不认贷’，会有更多的改善性、‘卖一买一’需求被激发，加强政策的持续性，所以北京、广州、深圳跟随上海的可能性很大。”

中指研究院市场研究总监陈文静也向搜狐财经表示，北京公积金目前仍执行“认房又认贷”的套数认定政策，即无公积金贷款记录且在本市无住房的，可按照公积金首套购房政策执行；有一笔贷款记录或在本市有一套住房即按照二套购房政策执行；有两笔及以上贷款记录或有两套及以上住房，或有贷款记录且有住房（贷款记录和住房非同一套），则不予发放公积金贷款。

“本次上海调整公积金首套认定标准，出台信号意义更大，对北京楼市政策也会起到参考借鉴作用，北京有望跟进对公积金‘认房又认贷’的认定标准进行调整。” 陈文静分析道。

异地贷款也有效，“商转公”要看当地公积金资金使用率

“这项政策，公积金异地贷款应该也适用。” 谢逸枫指出，但前提有两个条件，一是看两个城市之间，或者省内城市以及省与省之间是否联通公积金互贷；二是满足所在城市公积金异地贷款的相关条件；如若满足，公积金‘认房不认贷’政策，对于异地贷款也适用。

当前，北京、上海、广州、深圳等多个城市已实现全国范围内异地贷款，即在全国其他省市缴存公积金的职工可以在该城市申请公积金贷款购房。

“对于此类购房者而言，公积金‘认房不认贷’同样有效。以上海为例，只要符合上海购房标准，同时无公积金贷款记录且在上海无住房的，即可使用异地公积金按照首套房贷款政策在上海购房。”陈文静表示。

基于公积金开始启动异地贷款的投放，增加了对这项公共资金的消耗，李宇嘉则是建议公积金可以实施“认贷不认房”，即还清后在本地买第二套就可以享受首套房资格。

至于多城公积金“认房不认贷”后，是否会促进 “商转公”现象，陈文静认为要看当地政策，短期来看，各地仍将根据公积金资金使用率来决定是否启动“商转公”。

根据中指监测，2023年以来，湖南省、重庆、盐城等多个地区对“商转公”贷款予以支持，政策主要包括恢复商转公贷款业务，明确“商转公”贷款办理相关条件，降低相关门槛要求等方面，部分城市公积金使用率高于一定限度时，将暂停“商转公”。

效果有限，适用于个贷率较低城市？

从去全国范围来看，今年以来各地住房公积金政策优化调整，多集中在降首套房首付比例、支持“商转公”、提取公积金支付首付、灵活就业人员公积金试点、提高公贷额度、扩大公积金提取范围等内容，而执行公积金“认房不认贷”并不多。

据搜狐财经不完全统计，目前已有珠海、中山、惠州、哈尔滨、湖北随州、山东泰安、广东清远等7成执行公积金“认房不认贷”。业内人士预计未来将有更多城市跟进，将对改善或置换客户起到一定积极作用。

但是否所有城市均适合执行公积金“认房不认贷”，目前而言看法不一。

谢逸枫认为，公积金实行“认房不认贷” 没有限制，只要地方政府公布文件就可以，这意味着全国城市均可以实行这项政策，尤其是一二城市及部分核心三四线城市，缴存额较多，缴存年限也相对长一点，这类型城市受益更大。

李宇嘉则指出：“与商业贷款可大规模甚至无限制投放贷款而言，公积金受池子水位的影响，个贷率低于85%就要预警了，而且，公积金还要为纯真的首套房、租房以及保障性住房提供优先扶持，不能只考虑当前。”

“因此，公积金‘认房不认贷’在那些个贷率比较低的城市可以阶段性实施。”

“但是，公积金贷款新政（增加额度，放松首套等）受到缴存余额的影响，大部分人群的公积金可贷额度不足（最高的贷款额度也就在80-100万），而且高额缴纳、定格缴纳（按12%）的大部分是体制内的机关国企实业单位，而这部分人群早已改善了住房需求，其他需要公积金低利率的人群，往往缴存额度小、比例低，可贷额度不足，这是这项政策见效不大的根本原因。” 李宇嘉分析道。

中原地产首席分析师张大伟也表示：“商业贷款‘认房不认贷’已经在全国范围内执行，超过60个地区明文发布此项规定，没有发文的地区实际上也已经在执行这一政策。公积金执行‘认房不认贷’也利好楼市，但是大部分二三线城市公积金上限只有50万元至80万元，因此影响较为有限。”