这几天关于房地产方面的政策不断，先是包括广州、深圳两大一线城市在内的多个城市宣布实施“认房不认贷”的首套房认定标准，8月31日晚间央行和金融监管总局发布了两则重磅通知，一则与新购住房贷款有关，另外一则同存量贷款利率有关，本文着重解读后者。
存量房贷利率下调呼声很高，毕竟有些人一年多前买房时的商贷利率高达6%以上，同一地区一年多后的现在买房可以享受不到4%的商贷利率，确实不太公平。高层倾听民意，在经过了前期调研后终于在2023年8月的最后一天发布了《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，截图如下。
截图来自央行官方，大家用不着怀疑此事的真实性，调整存量房贷利率板上钉钉。具体政策网上都有，不再赘述，我主要针对大家可能会有疑惑的内容进行解读，具体如下。
三类存量房贷利率无法下调
1.公积金贷款不能下调
本次调降存量房贷利率针对的是商业贷款，公积金贷款不在下调范围之内。如果你的贷款是组合贷，那么其中的公积金贷款部分不能下调，商业贷款部分可能可以下调。
2.二套及以上住房商业贷款不能下调
下调只针对首套住房的商业贷款，如果你的房子在办理贷款时吃进的是二套房或者三套、四套政策，那么不能下调。
需要注意的是部分家庭同时拥有两套有贷款的房子，其中的一套为首套房，这套房子背的贷款可以下调，另外一套不能下调。
3.9月1日以后办理的贷款不能下调
“存量”指的是已经存在的贷款，本次对于“存量”的划定范围是通知发放之日起，也就是2023年8月31日前的房贷，9月1日以后办理的房贷属于“增量”，不再下调房贷利率范围之内。
注意，“存量”包括8月31日前已经开始还月供的房贷和还没开始月供但签了贷款合同的房贷，如果你还没有开始还月供请看一下贷款合同上的签订日期。实际上如果你现在（本文写于8月31日晚间）已经拿到了贷款合同，那么必然是在8月31日前签署的，属于“存量”房贷。
符合条件的房贷利率能够下降多少？因人而异、因地而异
如果您的房贷属于商业贷款，背贷款的房子又是首套房，那么恭喜你，你的房贷大概率属于可以下调范围，具体能降低多少呢？真不是一句话能够讲完的，政策中的规定了最多可以下调的幅度，原文如下。
新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
这段话比较难理解，简单解读一下。
商业贷款利率由两部分组成，五年期LPR和固定加点数，前者每月公布一次，可能变化，可能不变，最新的五年期LPR为4.2%；后者因人而异，各地均不同。
比如，张三的固定加点数为100个基点（1%），那么他现在的房贷利率为5.2%（4.2%+1%）；李四的固定加点数为60个基点（0.6），那么他现在的房贷利率为4.8%（4.2%+0.6%）。
固定加点数由贷款银行决定，贷款人没有太大的议价空间，银行说多少就是多少。不过，各地对于最低的加点数是有明确要求的。全国大部分地区在2022年5月之前的最低加点数为0，2022年5月之后为-20个基点（-0.2%）；部分城市不同，具体见下表。
本次下调后的固定加点数不能比办理贷款时当地规定的最低加点数还要低，给大家举几个例子。
例子一：张三在2020年1月贷款买房，固定加点数为100个基点（1%），现在的贷款利率为5.2%（4.2%+1%）；那时当地的最低加点数为0，降低后张三可以获得的最低商贷利率为4.2%（4.2%+0）。
例子二：张三贷款买房的时间为2022年6月，其它条件不变，现在的贷款利率为5.2%；那时当地最低加点数为-20个基点（-0.2%），调整后最低可以拿到4%（4.2%-0.2%）的利率。
例子三：李四2020年3月在厦门贷款买首套房，固定固定加点数为30个基点（0.3%），那时厦门首套房的最低加点数就是30个基点，李四即便属于贷款利率下降范畴也无法调整利率，所以贷款利率还是4.5%（4.2%+0.3%）。
例子四：其它条件不变，李四买房的日期为2022年7月，那时厦门首套房的最低加点数就是10个基点，李四的最低加点数可以从30个基点下降至10个基点，调整后贷款利率最低为4.3%（4.2%+0.1%）。
其它城市的情况相同，关键大家自己的固定加点数以及买房时当地规定的首套房最低加点数，如果前者大于后者，那么最好的情况下固定加点数可降至最低加点数；如果前者等于或者小于后者，那么说明你的房贷利率原本就不高，没有下降的空间。
可以等待银行通知，也可以主动咨询银行，建议主动咨询
在中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人就调整优化住房信贷政策有关问题答记者问中提到了如何申请降低首套房商贷利率，从9月25日起借款人可以主动向银行提出申请，银行也可以批量调整。
我的建议是不管你的固定加点数是否高于当时申请房贷时当地的最低加点数，只要是首套房的商业贷款都可以主动询问银行，多问一句不会吃亏。可以在9月中旬询问，因为各商业银行目前也是刚接到通知，前期还有许多工作需要准备，银行网点的工作人员需要时间消化政策，马上就问可能人家还没有搞清楚状况，过十几天后再问应该能够得到准确的答复。
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