可以提升二手房市场的流通性，但不会抬高房价

（北京链家门店；摄影/任德辉）

文 | 王文彤 任德辉

编辑| 余乐

9月27日，《财经十一人》获悉，北京头部房产中介机构北京链家房地产经纪有限公司 （以下简称“链家”） 于当日起调低北京全域的二手房交易中介费率，同时将中介费模式由买家付费改为买卖双方共付。

在北京二手房市场上，链家的中介费率一直显著高于同行。普通单收费为成交价的2.7%，连环单 （客户在北京链家卖完房再买新房） 收费最低，也要付成交价的2.35%。其他中介公司的费率则基本都在2%以下。

此次调整后，链家普通单的费率降至2%，交易双方各付成交价的1%。以成交价为500万元的二手房为例，按照此前的连环单汇率，买家需要支付11.75万元中介费。调整之后，买家可以少付6.75万元，但卖家需多支付5万元。

多位业内人士表示，此次调整标志着二手房市场已由卖方市场进入了买方市场，链家所面临的市场竞争也越来越激烈。

另一方面，收费模式的调整有望提升二手房的流通性，有助于整体市场的活跃和回暖。但是，空白研究院创始人杨现领认为，提升流通性不等于刺激真实需求产生，此举更多的是让只差一点点的购房者成功上车。

《财经十一人》以购房者身份走访多个中介机构，链家中介人员对单量的上涨颇有信心，而其他中介公司则在焦急地等待最新政策。“我们公司也在开会商讨呢，很可能也会变成双边收费。”我爱我家的中介人员说。

由卖方市场到买方市场

链家做出此次调整，最主要的原因是市场的变动。一方面，房地产市场已经由传统的卖方市场转变为买方市场。此前广州、深圳、上海、重庆、等城市都已经开始实施双边中介费制度。

2023年5月开始，链家在朝阳北苑地区开始试点实行双边中介费制度。据贝壳研究院统计，此次试点带动了北苑地区自身的交易，也让一些原本考虑其他区域的客户转而选择购买北苑地区的二手房。同时，业主层面对“卖家也要付中介费”制度的接受度也在逐渐提高，从最初的20%逐步提升到90%。

“现在有些客户听说可以实施双边收费之后，明确提出要业主承担一定的费用，否则就不买。”一位朝阳北苑区的中介人员表示。

另一方面，市场竞争越来越激烈。据几家地产研究院的数据，巅峰时期，链家在北京的二手房交易市场份额可以占到60%左右。根据北京住建委数据，2022年北京链家二手房签约共71744套，约占全北京总额的45%。

但2023年已经快结束，链家的二手房签约占比一直没能回到40%。2023年8月，北京住建委信息显示，链家签约套数为4956套，约占全北京存量房总签约套数的39%。

链家面临的挑战，或许还可以从贝壳找房的财务数据中窥见一二。链家是贝壳找房全资控股的直营经纪品牌，也是贝壳找房的重要收入来源之一。

财报显示，2023年二季度时，贝壳找房曾预计第三季度净收入总额将介于155亿元 （21亿美元） 至160亿元 （22亿美元） ，与2022年同期相比下降约9.1%至11.9%。贝壳找房认为，近期房地产相关政策和措施存在不确定性，可能对公司的经营存在影响。

《财经十一人》随机采访了两位朝阳北苑区的二手房业主，他们都把自己的房子挂在了链家的平台上。其中一位业主的房子标价在2000万，已经挂了两个多月。他表示，自己可以接受出一半中介费。

“我这房子也不急这一时半会，而且我觉得链家平台比较大，服务也比较周到，多收费是可以接受的。”他说。

另一位业主则显得忧心忡忡。他在对比了我爱我家、链家和麦田中介后，最终选择把房子挂在链家，也接受了双边收费制度。

“我家这房子房龄很长了，根本卖不上价。其他中介虽然更便宜，但是对我的房子没那么上心。我又急着卖，就接受了链家的双边收费制。最近倒是一直有来看房子的，我们还在协商。”他说。

此外，链家收取双边中介费也有响应政策的考量。2023年5月，住建部、市场监管总局联合发布的《关于规范房地产经纪服务的意见》明确指出了中介公司要合理降低服务费，并引导由交易双方共同承担中介费。

但是，杨现领认为，链家此时选择双边收费更多还是市场力量导致的。“现在国家对双边收费的政策并没有强制执行，也没有全国统一的标准。各地在政策窗口期的变化都是针对本地市场的变化，是一城一策的体现。”他说。

纯拼价格难以制胜

多位链家中介都表示，尽管调整收费标准后每一单的提成会减少，但并不代表自己的工资会降低。“现在大家都在降价，重要的是谁能保证客单量。拼服务是链家的强项。”某链家门店经理表示。

曹阳已经在北京链家中介工作了八年，一直负责通州区域。他给《财经十一人》算了一笔账：之前，每套房收取总价2.7%的中介费， 50万封顶。其中有0.5%是保险保障；剩下的2.2%里面，80%属于链家门店的业绩，即总价的1.76%。

这些业绩还需要再细分。先根据代理客源还是房源来提成，再根据工作量来分成。一般来说，客源端提成60%，房源端提成40%。链家把客源端和房源端各分5个角色：客源端有推荐人、成交人、合作人、首看人、交易顾问；房源端有录入人、维护人、实勘人、委托备件人、钥匙人。

这10个角色，包含了二手房交易的全流程。每个角色可能由一个人完成，也可能由好多人完成，总之，多劳多得，也旱涝保收。

面对链家的变化，我爱我家、21世纪不动产等其他中介公司也将面临选择，是跟进降低费率或改为双边收费，还是暂时按兵不动。

《财经十一人》以购房者身份询问21世纪不动产的收费标准。中介人员表示，他们的优势在于价格便宜，客源以老客户带新客户为主。中介费能压缩到房价的1%，不收取额外保险，并且暂时不打算实施双边收费制度。

“羊毛出在羊身上，您买房，我们的价钱是最划算的。我们没有链家那么复杂的提成流程。”中介人员说。

《财经十一人》就此事和我爱我家核实，相关工作人员没有确认以上消息。但表示，我爱我家的二手房费率多年来都是走亲民路线，对老客户实施7.5折，连环单实施7折优惠，未来也会根据市场变化调整费率。

房价会涨吗？

交谈中，多位中介均表示，现在购房者们最关心的是二手房房价会不会因为卖家需要支付中介费而上涨。

“其实是不会的，”曹阳分析道，“首先，豪宅的业主不在乎多付一些中介费，他们更在乎增值的服务；其次，虽然有很多利好政策，但现在还是买方市场，业主处于弱势。顶多是不着急卖的业主干耗着，但对买家来说，再找一个条件相似的二手房还是不难的。”

清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟也表示，二手房市场的供需情况及买卖双方的议价能力决定了价格的变动。目前整个二手房市场处于温和回暖过程，整体判断，中介费的变动很难导致房价提升。

在他看来，提高二手房市场的流通性和刺激楼市整体回暖之间的关联性在逐渐加强。此外，二手房经纪服务是一个地域性很强的市场，此次北京的调整会有一些示范作用，但在实际操作中不应该追求各地“一刀切”。

谈及未来中介的发展，多位专家和中介都在强调“花钱买服务”。在买方市场下，业主会逐渐对经纪人的服务水平提出更高要求。

杨现领指出，中介费是对经纪人和中介机构服务品质的定价。双边收费的模式之下会淘汰掉以往耗时长、依赖低收费竞争的经纪人，而是需要经纪人有更多知识、情感的投入，提高工作效率和入行门槛。

（文中曹阳为化名。）