原创21记者21世纪经济报道

作 者丨吴抒颖

编 辑丨张铭心黎雨桐

图 源丨视觉中国

强二线城市正在密集宣布取消限购政策。

9月19日，无锡市房地产调控领导小组办公室发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》。

通知称，无锡全市域取消限购政策，将经开区太湖街道、华庄街道移出限购区域；取消现有的购房限制性措施，居民家庭在市区范围内购买商品住房（含二手住房）的，房地产企业、房地产经纪机构不再对购房资格进行核验；企事业单位购买新建商品住房的套数限制也不再设限。

同日，武汉市住房保障和房屋管理局也发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称“通知”）称，自9月19日起，取消武汉二环线以内住房限购政策，满足居民刚性和改善性购房需求，这意味着武汉全市已不再限购。

随着房地产市场步入低速平稳发展周期，限制性的购房政策也渐次退出，并从三四线城市向强二线城市推进。本次取消限购的无锡、武汉，都同为“万亿GDP俱乐部”成员。上周以来，合肥全市取消限购限售政策，厦门也宣布岛外四区的限购限售政策，这表明，更多的省会城市和强二线城市也在加速调整房地产政策。

市场普遍的共识是，本轮房地产调控优化后，最终将只有一线城市及部分热点二线城市核心区域会保留限购，全国多数城市将不再对商品房购买及销售行为进行限制。如今看来，这种趋势渐行渐近。

万亿城市取消限购

无锡在宣布取消限购政策的同时，还降低了首付比例。

其中，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于30%。指导商业银行有序下调存量房贷利率。

武汉的政策也十分积极，《通知》表示，对生育多子女家庭在购房贷款时，购买的第二套住房认定为首套住房，购买的第三套住房认定为第二套住房。对已有两套住房的家庭，在挂牌出售或出租一套的前提下新购一套住房的，购房贷款时认定为第二套住房。

此外，为了支持居民换购住房，武汉在税收方面也给予补助。从2023年9月19日起至12月31日前，对出售原有住房并在半年内购买新建商品住房和购买新建商品住房后至房屋交付前出售原有住房的纳税人，由购买新建商品住房所在区财政部门对其出售原有住房已缴纳的增值税按计税价格的1%给予补助。

无锡、武汉取消限购的背景是，房地产市场在近年的剧烈盘整后，量价已经趋于平稳，并保持低速运行。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也指出，目前完全退出限购的城市，主要特征就是楼市下行幅度大，库存去化压力大，二手房挂牌量非常大。

据克而瑞统计数据，今年前8个月，无锡市区商品住宅新增供应141.45万平方米，同比下降35.62%；成交188.46万平方米，同比下降10.94%；成交均价为23099元/平方米，同比下降2.26%。

武汉的数据也与之类似。据武汉房管局，今年7月份，武汉新建商品住宅成交量仅有4881套，环比减少约21%，仅占3月份成交量的约三分之一；进入8月，武汉新房成交9398套，环比虽上涨39.35%，同比下降24.93%。

在本次宣布全域取消限购之前，无锡、武汉今年已经对房地产政策进行了局部优化，取消部分区域、部分人士的限购政策。基于房地产市场当前仍在调整期这一背景，两座城市的局部松绑取得了一定效果，但成交仍然保持低位，这也最终催化了全域限购的推出。

核心城市还有空间

无锡、武汉取消限购后，全国范围仍执行限购的城市数量再次减少。

根据中指研究院监测显示，9月1日-19日，沈阳、南京、大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州、合肥、无锡、武汉11个城市全面取消限购；目前只有北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、厦门、成都、长沙、天津、海口、三亚等城市依旧存在限购。

上月以来，全国“认房不认贷”已经基本落实，加之限购的加持，市场也有一定的响应。

根据中指数据，上周（9月11日-9月17日），重点城市网签数据出现一定回升，重点50城新房销售面积环比增长17.0%，但同比仍下降17.7%，绝对规模为2023年以来周度销售面积低位。其中，北京、上海、广州、深圳、南京销售量环比均增长，增幅普遍高于20%。

但是，还有一个不可忽略的趋势是，许多城市的二手房挂牌量不断创下新高。

根据诸葛找房研究院数据，新政后一周（9月4日-9月10日），二手房新增挂牌量环比增幅比销售量高出18个百分点。多地二手房挂牌总量创新高，京沪穗基本在15万-16万套，二线城市如杭州、重庆、武汉等都超过20万套。而且，二手房的挂牌价格基本出现下调。

市场前景并未十分明朗，市场也普遍预期，政策还有继续优化的空间。

中指研究院市场研究总监陈文静分析认为，二线城市有望全面取消过去在市场过热阶段出台的限制性政策。一线城市政策调整取决于市场恢复程度，未来有望按照因区施策原则，优化限购政策。另外，降低首付比例、降低房贷利率加点数、降低交易税费等也是一线城市政策优化方向，同时京沪普宅认定标准已十年未做调整，存在优化空间。

李宇嘉也表示，参考2014年退出限购潮，预计一线城市和二线热点城市核心区将保留限购，其他将彻底退出，且这种安排将是长效机制。但整体来看，除了核心区少数具有资源价值、供应少的楼盘外，投资多套房对楼市的支撑力度明显减弱。未来楼市能否稳定住，关键看新市民、年轻人、外来人口的收入和就业能否支撑，以及房价是否匹配收入。

在限制性政策逐渐退出后，市场也有望出现一定程度的回暖。

陈文静指出，从全国市场趋势来看，核心城市随着政策进一步跟进落实，市场有望逐渐企稳恢复，从而带动全国房地产市场逐渐筑底企稳，价格整体稳定，其中三四线城市价格短期或延续下跌态势。供给端来看，在销售端修复整体较为缓慢的影响下，预计企业开工意愿、投资力度均较弱，供给端修复需要更长时间，其中核心城市在销售活跃度提升的带动下，开工、投资有望率先好转。