@房财经 郑玉华

前不久万科中期业绩会上，其董事会主席郁亮说，行业上半年出现了“超跌现象”。

在此之前，郁亮对市场的预测往往都是——已看到了底部，即将回暖。作为业内的精英大佬，他所说的话，会被外界视为市场的指路灯。

同样，作为房企“示范生班长”，万科向来的一举一动，都是其他同行效仿学习的榜样。

多年来，凭借着强大的品牌知名度，以及王石、郁亮等人深厚的个人IP实力，选择与万科捆绑，是大多数无论大小合作方的优选。

做它的合作伙伴，往往意味着收益稳定、风险低。但现在，这种被信任的号召力，正在从万科身上逐渐消失。

因为与它合作的小股东们，开始联合起来反抗了。

小股东“造反”

事发于一个月前的胶东半岛。

8月10日，4家烟台本地企业瑞拓投资、百润置业、宸智商贸、明迪投资，向烟台市芝罘区公安局联名报案，万科全资子公司烟台万科企业有限公司（下称烟台万科）及相关责任人，擅自挪用合资项目资金借贷给他人，数额特别巨大，进行营利活动，涉嫌构成挪用资金罪。

在报案信的结尾，4家公司分别盖上了各自的公章及联系人方式。

从材料看，这4家公司均与烟台万科，在烟台成立了合资项目公司，万科方处于控股地位，开发了万科城、西雅图、御龙山等项目。

自合作以来，烟台万科涉嫌挪用了4家合资公司的资金约4.99亿元。

具体来看，与瑞拓投资合作开发的万科城项目，自2017年7月至2018年5月期间，涉嫌挪用1.4亿元；与百润置业合作开发的西雅图项目，2018年11月涉嫌挪用1.5亿元；与宸智商贸合作开发的御龙山项目，2019年1月涉嫌挪用1.5亿元；与明迪投资合资的烟台天门实业有限公司，于2020年1月至9月，涉嫌挪用5878万元。

这其中，涉嫌挪用瑞拓投资的1.4亿元，烟台万科至今仍有5000万元，未能归还对方。

为此，瑞拓投资于今年4月10日，向烟台经开区人民法院提起对烟台万科的诉讼。在诉讼请求中，瑞拓投资要求烟台万科偿还挪用资金5000万元，以及至2023年3月31日期间1099.4万元的利息。

同时，请求法院判令万科企业对上述还款义务，承担连带责任；本案诉讼费由被告承担。

对瑞拓投资的诉状，烟台经开区法院根据（2023）鲁0691诉前调1739号，于今年5月10日已受理决定立案审查。但截至目前，该案并没有开庭。

对此，有媒体报告称，万科方面称其做法属合同约定合法合规，瑞拓投资已经撤案。但烟台经开区法院则证实，目前该案并未撤诉，仍在诉前调解中。

而在宸智商贸的实名举报中称，烟台万科在与其共同成立的烟台竹林苑置业有限公司中，在不需要融资的情况下实施融资，产生了贴息损失7624.22万元损失。

此外，还在销售过程中发生了不合理的广告费、策划费、服务费等开支，合计约1323万元。这些费用被竹林苑置业开发的御龙山以外项目所使用，属于烟台万科的关联公司，与宸智商贸毫无关系。

隐秘的提款机

通过上述公司的举报可以看出，烟台万科在未经小股东同意的情况下，擅自将合作项目的资金进行各种调拨。

钱去了哪里？

从联名举报信和瑞拓投资的起诉书中，合作项目中的资金主要流向了三家公司——万鹏（北京）投资管理有限公司（下称万鹏投资）、天津万翔企业管理有限公司（下称天津万翔）、北京五和万科置业有限公司（下称五和万科）。

其中万鹏投资是项目资金的主要接收方，为北京万科全资子公司；天津万翔则由北京万科和万鹏投资，分别持股99%、1%；五和万科则为天津恒京全资子公司，后者由北京万科和北京万和房地产各持股50%。

注册资金仅为100万元的万鹏投资，成立于2015年6月5日，它最早的法人为刘肖，现为万科首席营运官。彼时，刘肖在北京万科总经理这个位置上，刚坐稳不到5个月时间。

2015年2月，刚上任万科北京区首的刘肖，跟随郁亮的“珠峰行动”去了一趟纽约曼哈顿。他发现曼哈顿会有很多塔吊，随着时代和经济的变迁，曼哈顿的城市内部功能已经发生了变化。

这让刘肖悟出，北京的城市功能也会面临像曼哈顿一样的调整。回来后，他随即提出了北京万科的“曼哈顿计划”——把存量资产进行收购、提升并且改造成更适合市场和客户的产品。

万鹏投资则成了这个计划中的重要一环——通过将万科北京区域各个项目的资金，统一集中起来，划拨至最需要的钱的项目中，或进行借贷。等资金回笼后，再回拨至各自的项目中。既实现零成本融资，又不产生负债，还能产生利息收益。

在当时，这是一个近乎完美的方案。唯一的隐患，资金流一定不能断流，但在市场上行的阶段，发生这种事情的概率似乎很小。

就这样，刘肖主导的“曼哈顿计划”，在北京万科轰轰烈烈地展开了。

最终的结果是，因大量资金套入存量资产的收购，加之市场环境骤变，直到今年8月前的4年多时间，万科在北京零拿地。2022年，北京万科也成了整个集团中唯一亏损的区域。

精致利己

在此次烟台事件之前，关于万科不经小股东同意随意调拨资金的情况，早有先例。

2018年，唐山万科与唐山今牛房地产开发有限公司（下称唐山金牛），合作开发了万科翡翠蓝山项目，二者分别持股51%、49%。

在实际开发过程中，唐山万科具体操盘，通过一家名为红色崛起的公司，向唐山今牛进行了11亿元的贷款，期限一年；同时将唐山今牛的营业执照、公章、网银等重要物品进行看管。

然而，在合同到期后，唐山万科并没有终止合同偿还本金，反而在唐山今牛不知情的情况下，通过后者的账户持续向红色崛起支付利息。

当小股东反应过来后试图阻止时，却遭到万科方面的拒绝。唐山今牛随即开始举报维权，并将唐山万科、红色崛起等起诉。

但法院最终判定的结果是，唐山今牛依然要向红色崛起支付所借本金及利息。而坊间有报道称，红色崛起的背后的实控人，为万科原高管。企查查显示，该公司已于今年7月7日被注销。

唐山事件给万科带来的变化是，北京区域多名高管下课，刘肖也被通报批评并“降级2级”的处分，还被扣减2018、2019年度经济利润奖金合计1000万元。

如果说“欺负”地方项目小股东已成万科的习惯，对于名气同样大的合作伙伴，它依然毫不手软。

最明显的例子是今年6月份发生的“两万纠纷”。双方共同开发的长春国际影都项目，万科向万达支付了合作款50亿元。但随后万科表示退出，万达则向其返还了52.4亿元资金，包括40亿元本金和12.4亿元利息。

剩余的10余亿元本金中，万科要求万达连本代利归还13.8亿元，但万达认为万科享受了两年半来16.3亿元的土地成本优惠，外加2.4亿元利息，回报率已然很高，故不再支付剩余款项。

为此，万科申请冻结了万达集团持有的大连万达商管集团约19.79亿股权，对应1200亿元的资产。

在万达已经困难重重的情况下，万科此举被中国政法大学资本金融研究院院长刘纪鹏认为，给了万达“锁喉”一击。

早先整个行业都野蛮成长的年代，万科率先引入了职业经理人管理企业的先进制度，这也让其很早以来便在大众层面树立了高大上的形象，一直被认为行业学习的楷模。

也许，正是这种形象，让万科的管理层渐渐得到行业精英的嘉许，进而潜移默化地有了傲慢的气质。但恰恰是这种气质，让其有时候完全漠视了合作方的利益，只保证自身利益的最大化。

而烟台小股东的反抗，似乎也只揭开了这种“精致利己”品质的表面。

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