昨天深夜，海珠楼市抛下了一枚重磅炸弹。

海珠中轴旁的航母旧改，终于有动静了。

广州市海珠区凤和（康乐村、鹭江村）片区策划方案征询意见公示。

此前，康鹭旧改一直处于光打雷，不下雨的情况，基本都是在拆违。一顿吹逼猛如虎，回头一看原地杵。

相对于一个月前，康鹭传出说要明年启动的消息，我更愿意相信这个。

只有通过了片区策划方案，才能有进一步的实施方案，这个旧改才能动起来。

现在公布片策方案，属于官方盖章，把康鹭推到了下一个阶段。

体量≈3个半猎德，要留住纺织业

康鹭的重要位置不必多说，处于整个海珠的中轴，西临中大，北望广州塔，东面客村琶洲，被3号线、8号线，以及在建的10号线、11号线的四条地铁线包围。

此次划定片区策划范围用地面积287.54公顷，改造范围用地面积110.18公顷，复建安置总建筑面积238.22万方。

这个改造体量，相当于3个半猎德村。

康鹭旧改，路网和交通的升级，是一个很重要的方向。

计划了4条主要的南北向道路连接新港西路，以及4条东西向道路，连接广州大道。

一举改善此前道路不顺，电鸡、单车、汽车到处飞的乱象。

同时，片区内规划了6所学校，还有在正常招生上课的客村小学、逸景小学、海珠六中珠江中学、华师附中海珠双语...

教育质量和数量的改善，对片区是一大利好。

未来，片区定位为广州时尚之都、城央都市产业活力区，支撑中大创新谷和海珠“一区一谷一圈”的建设。

三个方向，时尚出品地、消费引领地、科创策源地。

其中，科创策源地，算是一个比较新的方向，较少提及。

时尚出品地，就是继承此前的布匹产业；消费引领地，已经有万达广场、合生广场在列，这两项都算承上启下，做产业结构升级。

一个多月前，在海珠服装产业转移调研座谈会上，就有参会人员表示：“当前整个海珠服装企业从业人士对前路不知所措，不知道何去何从。”

这是支柱产业，要实现转型和升级并不容易。

从现阶段传出的方案来看，基本就是工厂往外围走，交易市场留下来，但如何避免空心化仍是个难题。

目前，康鹭“只出不进”的策略，已经有不少工厂向外围迁移，尤其是清远，这是政府指引的大方向。

最重要的，依然是布匹纺织产业怎么把GDP、税收、老板留在海珠。

比如说，中大布匹市场，还有沙河市场的老板们，是海珠、天河各大豪宅的常客，是很重要的购买力。

预备年底开拆？合生困难不少

去年疫情，康鹭是个焦点，把各种问题都集中暴露了出来，到了不得不改的地步。

这也是各方达成的共识，康鹭旧改势在必得。

年初的业绩会上，合生说：“最近，副总理专门来看望了（康乐、鹭江），都非常重视，上下达成高度一致，提速加快推进。”

一年多来，康鹭旧改的核心动作，就是拆除违建。

8月份，明确禁止私自转租和收取顶手费、转让费。

根据规划，康鹭的确在9月份前完成征求意见稿，已经做到了。

而官方的另一个目标是，今年方案全部都通过，年底12月份首批启动区开拆。

关于这条，我们问了村里的朋友，得到了8个字“好有决心，好大可能。”

时间上，他预估大概要到明年初，更稳一点。

虽然，各方一直在尽全力推进项目，但仍面临几个改造难点。

成本贵。

广州地价TOP10的项目，海珠占据了半壁江山。9月11号，康鹭旧改南边的上涌果树公园地块出让，直接抢到封顶摇号，5.2万/平。

换句话说，不少开发商的预期比这还高。

其次，海珠新房成交价，已经远远甩开天河和越秀，一枝独秀，单价9.68万/平，套均价1584万。

地市和楼市这么旺，康鹭旧改的位置核心，大家的预期也高，各方估计会有很多博弈。

不要忘了，每年六位数的分红、房屋出租、进场费等等算起来是个天文数字，不仅仅是红本值多少钱的问题。

开发商的困境。

合生对康鹭旧改的预期很高，预计能提供900亿的货值。

但是，康鹭旧改体量大，周期长，资金沉淀多，对合生是考验。

当初招商时的数字为，改造投资总金额约346.67亿，其中，复建安置资金约250.77亿。

按照合生过去做旧改的经历，时间周期一般都会拉的很长，所以康鹭要快估计挺难的。

比如说，广州的前进路云桂村、客村TIT科贸园，前者快10年了，刚准备动。

要是目光放远一点，上海项目合生滨江苑，总建筑面积29万方。合生在2003年就取得旧改权益，历经20年努力才把它孵化成功。

如果，换到体量更大、难度更高的康鹭旧改上，大家觉得合生要花多长时间？

商品房预定10万+？

要说康鹭旧改推进后，最开心的开发商，一定是保利。

感觉，合生都不一定有保利那么快乐。

片区内的保利四季和颂，均价8-9.8万/平，户型为108-140平。

其中，中间价位的140平户型卖的比较好，最贵和最便宜的户型则相对一般。

康鹭旧改的推进，将会给四季和颂较为薄弱的教育配套和城市界面，带来一次升级。

而且，四季和颂体量小，算是一个精品项目，所以也不怕大体量的旧改竞争。

另一个潜在利好，当然是拿下上果地块的中海。

这块地的周边配套和景观视野都会因此有改善，但由于上果项目自己就是个大包大揽的项目，主要是还是在周边景观上有提升，不像保利四季和颂是有质变。

中海项目的拿地价5.2万/平，当时就有不少朋友看好未来冲10万+。

市场对康鹭项目的期待，和上果、四季和颂大抵是近似的，8-10万+/平是少不了的。

这个巨无霸旧改一旦改出来，对整个海珠楼市都是一个冲击，整个海珠楼市还是比较缺少大而全的，而且由于改造成本高，所以旧改也不太好推进。

配套齐全的项目，往往会受到海珠客户的青睐，像琶洲南、上果...

当然，还是要看产品的，只是希望合生在设计产品和规划时，多花点心思，不要辜负了这个区位和配套。

旧改拆出来的富豪们，对楼市也是一种刺激。

今年，海珠新盘爆发，十几个新盘同台竞争，康鹭旧改每走一小步，对板块来说都很重要。