刚刚，广州率先发文确定认房不认贷！

一线城市，终于开始松动了！

要知道，广州此前是认房认贷，首套房贷还清，二套需要4成首付；首套未还清，需要7成首付。

认房不认贷落地，对广州卖1买1的改善用户，和早期在外地买过房的刚需，都是降首付和房贷利率的利好。

广州率先明文松绑，证明一线城市的松绑正式开始落地。

接下来是谁呢？北京？深圳？还是上海？

昨天，关于存量贷款下调的事情，闹得也非常热闹。

先是交通银行传出8月30号，将召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会。

然后是招行银行行长表示，目前招商银行已经制定了预案，但还没有最终方案。

各家自媒体讨论很多，但都是老生常谈的废话，我简单为大家总结下：

1、存量房贷利率，降是要降的；

2、怎么降，什么时候能降？不知道，还是持久战。

是个好消息，至少说明银行在认真研究，但你说能庆祝了吗？显然是有些天真。

所以，还是先歇歇吧，等有真的实锤再激动。

这两天，大家应该能够感受到，利好政策开始迅速落地了，只不过不少还是力度平平，为什么会出现这样的局面？政策到底在考虑什么？我们又该如何应对？

这些问题比较敏感，所以我把这些内容都放在了闭门直播中，关注的朋友，还是扫下方二维码，加我微信来领取闭门直播的免费门票，直播里我会一次性为大家解读清楚目前的趋势和方向，给大家全面的答疑解惑。

以下正文：

最近，有则新闻，很多人都忽视了。

在成都，有小区，3300户业主，决定自己把房子拆了，然后重新盖房子。

为什么？

原因很简单，房子太破了。

小区是成都最早的一批商品房——中央花园二期，1998年建成，位于最初的五大花园片区，曾经也是有钱人的聚集地。

但是现在，不到30年，小区已经残破不堪。

建筑材料是空心预制板加砖混结构修建的房子，内部管理也比较混乱，私搭乱建非常之多，很多业主都已经搬离。

2018年开始，业主开始向上级申请提出改造意愿。

到今年5月，中央花园二期3295位业主，已有99.9%的业主签字同意（仅3户没同意）“自拆自建”方案，据称该小区已联系到一家世界500强的央企，该央企表示有参加意愿。

不过，此前与政府部门达成的共识是：需要小区业主100%同意改造，政府方可进行后续研究，启动自拆自建。

目前，该小区的自拆自建计划还未完全成功，但这件事确实是一件非常值得关注的风向标。

要知道，成都小区这次是完全由业主发起的自救，并且要求的是自拆自建，与之前的旧改形式完全不同，如果能落地，借鉴意义非常大。

我们买房，谁也逃不开房子会老的问题，成都这次事件，为我们买房提供的思考点其实非常多。

1、楼市的需求真的没有了吗？

我的答案是并没有。

买房这件事，不仅有增量需求，还有数不清的存量需求。

人都是这样，没房子的时候希望有片瓦遮身即可，有房子的时候，又希望房子更大、更新、设计更合理、地段更居中。

但可惜的是，房子不仅有地段之分，还会老会破，所以楼市的需求虽然面临挑战，但是需求短期迅速消失了吗？

不见得。

这3年，市场不景气，很多人大谈人口、城镇率和居民负债率，结论就是需求没了。

但实际上，这3年数据的变化是循序渐进的，可为什么2020年就是涨，2023年就是跌呢？

短短3年，这些数据发生了天翻地覆的变化？

其实没有，今年更多是关键性的两大预期没了：

房价能涨的预期，没了；收入能涨的预期，没了。

这才是短期需求迅速收缩的核心原因。

房价涨的时候，一家三口买3套房子，认为自己还是刚需。

房价跌的时候，不是急到孩子隔天就要读书，没人觉得自己是刚需。

逐利、跟风、追涨杀跌，才是市场的本性。

现在行情很冷，大家很难跳出短期看长期，但是我还是想说，不要过分悲观，房地产一头连着金融，一头连着民生，不可能彻底消失。

关于这一点，我在我闭门直播中说的更多，比如为什么房地产连着金融？背后有地方、有银行、有...比如为什么房地产连着民生？背后有哪些是你从未关注到的。

以上这些内容比较敏感，但是搞清楚之后，你会对房地产有更加全面的认知，不会因为形势的风吹草动而惶恐，也能更加冷静的把握当前的趋势。

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2、置换，是楼市逃不开的宿命。

新房子，拿在手里不到20年，就变成了老房子，紧接着而来的可能就是被淘汰，房价也难以上涨。

这已经决定了，在我国买房置换，是不能停歇的。

为什么会出现这样的结果？

核心还是因为我们目前还没有成熟的房屋维护体系。

虽然我国也有物业，买房时也有缴纳房屋维修基金。

但是维修基金很难提取，需要小区有业委会，还需要占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主（以下简称“双2/3”业主）讨论通过使用。

2015年，北京物业管理处负责人表示，截止2015年2月，北京公共维修基金提取率不足5%。

而物业费，因为没有形成合理的收费上涨体系，很容易导致10年-20年后，因为收费不足，无法给老小区提供足够的维护。

20年前，物业费1元/平，已经是高价，但是新小区，物业费收费基本在2-3元/平。

而房子，恰恰是年级越大，需要的保养费越高。

而国外，房屋维护做的非常细致，下水道、外墙、防水、电梯都会固定检查和更换，并且每隔20-30年会对房屋进行一次大规模的修缮。

相应的，业主每个月都要缴纳修缮基金，房龄越大要交的修缮基金会越高。

正是由于这一体系的不足，导致我国的房子，老化非常快，15-20年就已经尽显疲态，20-30年称得上老破小三字。

所以，我们买房的时候，都需要思考下，20年后你住的小区会怎么样？

中央花园有重拆重建可能，是因为小区的容积率不算高，开发商推倒重建，提高小区容积率，多出来的面积还可以再次售卖，有利可图。

但现在很多高层已经做到了32-45层的高度，未来拆迁的难度会更大。

当然，这是我们国家未来房地产发展必须解决的难题。

但我们普通人，改变不了大趋势，只能改变自己，这也是我常常跟大家强调，要重视房子品质，注重房屋置换的原因。

每5-10年就要考量下自己的房子，地段、配套、品质是否有竞争力。

将楼梯房置换到电梯房里去，将楼龄大的老房子置换到次新房去，将品质差的置换到品质好的房产中去。

今年，也是千载难逢的置换时机。

虽然现在房子不好卖，需要打折出售，但是因为你换的房子更优质，长线来看肯定还是更赚的。

目前，全国各地还在出台降首付、降房贷利率的政策，趁现在换房不仅能占到更优质的资产，还能享受更优惠的利率和贷款政策。

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房地产不会消失

房子为什么在任何时代都是稀缺资产？

核心原因是，房子占住的土地是有限的。

核心区的地段和非核心的地段就是不一样，核心区捆绑的教育资源、医疗资源、购买力资源与非核心区也是不一样的。

这就决定了，房子无法像工业品一样批量制造，哪怕外观一致，服务和配套也是天差地别。

所以，优质的房产永远稀缺。

历史上，像今年这样的周期低谷，甚至是战争曾经都出现过，但是每次低谷之后，核心资产照样是该涨就涨。

为什么？

因为富人，永远需要稀缺资产来容纳资金。

穷人最恐慌的，是失业；而富人最恐慌的，是没有投资品来放钱。

因为对于他们来说，钱不稀缺，因为通胀还在源源不断的创造纸币，真正能够实现增值保值的只有稀缺资产。

未来房地产的增量会收缩，房地产可能也会经历彻底的转型，但再怎么转型也改变不了优质房产的稀缺性地位。

所以，不要因为一时的低迷而丧气，稀缺本身就是一种财富。

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我是大胡子李俊怀。 深耕楼市10余年，投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。