近日，国际评级机构穆迪将其对国内房地产行业的展望由稳定转为负面，其认为房地产市场仍然较弱，宏观环境和购买者预期悲观，政策的可持续性存在不确定性，导致行业未来不确定性仍然较高。尽管对行业大势感到悲观，今日穆迪发布报告，却依然保持了对国内龙头房企万科的Baa1评级，认为公司流动性充足、融资渠道畅通、现金短债比健康，信用状况优良，预计万科现金流足以完全覆盖未来12至18个月内的土地支付和再融资需求。在保持评级不变的基础上，由于担心市场恢复较慢可能影响公司销售，穆迪将万科的评级暂时列入观察名单。截至目前，国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉都保持了万科业内领先的信用评级。

业内人士认为，近两年，外资对国内房地产行业本就一直持悲观态度，多家优质房企因此被接连调整评级。随着近期新一轮房企违约风波和行业销售持续低迷，外资信心愈发脆弱，穆迪也因此于9月14日将其对国内房地产行业的展望从稳定调整为负面。在此背景下，穆迪仍保持了万科Baa1的业内最高评级，另外两大评级机构也继续保持了万科行业领先的信用评级，确实殊为难得，万科长期以来对稳健经营的坚持和对现金流的重视，使其在艰难的外部形势下依然受到了投资机构的认可。

事实也确实如此。从财务情况来看，万科毫无疑问依然是行业最安全和健康的企业之一。一方面，在近年异常艰难销售环境下，万科继续保持了经营性现金流为正。过去两年地产销售持续低迷，多数房企现金流本已吃紧，2023年二季度以来，商品房及二手房销量的再度走弱，6月更是同比下滑约30%，导致绝大多数房企都面临现金流的“极限挑战”。在此情形下，万科却保持了连续14年经营性现金流为正，今年上半年继续保持了正向的经营性现金流，持有货币资金1221.8亿元，对短期债务的覆盖倍数从年初的2.1倍提升至2.7倍。另一方面，在房企信用体系几近崩溃的市场环境下，万科仍能完全依靠自身信用发债。尽管从去年以来，融资端政策给与了多项支持，但地产自身风险频出，金融机构出于避险本能，并不敢真正全面出手，这使地产行业的融资环境实质仍处于紧缩状态。如此环境下，万科从去年至今仍能成功发行400亿信用债，无论是发行总量还是价格来看，都保持在行业第一梯队，这反映了资本市场对于万科安全度的信任。此外，在融资总量阶段性上升的同时，万科短债比例却进一步降低。从半年报数据来看，万科的短债较年初下降1/3，短债占有息负债比降至14.2%的历史低点。这意味着，即使在如今地产如此严峻的形势下，金融机构仍然愿意借长钱给万科，这更说明了债权人对万科安全的认同。

值得注意的是，除三大国际评级机构外，据媒体不完全统计，境内外共计有超400家投资机构给予了万科“买入或增持”评级，其中包括摩根斯坦利、瑞信、汇丰、星展、里昂、大和、中金、中信、广发、海通、华泰、国泰君安、申万宏源、光大、天风等超30家知名头部投行券商机构。

相关公司：万科sz000002