每经记者：陈梦妤 每经编辑：魏文艺

9月25日，由每日经济新闻主办的“2023第十三届中国价值地产年会——大模型建筑新未来”在深圳举行。

在“后住宅时代房地产新模式探索”圆桌对话环节，深圳市公寓租赁行业协会会长、绿景集团地产事业部副总裁甘伟认为，从宏观角度来看，当前市场上最大的变化就是从卖方市场向买方市场的转变。

“我们仍然处于房地产行业的上半场”

新技术、新模式在传统新房市场中的运用，其实主要是从供应端来服务需求端的。虽然这些新技术、新模式可以提升和优化使用需求的效率，使需求端得到更高效、更便捷的服务，但它们并不能直接激发或引领需求。

“因此，我们需要考虑的是如何利用这些新技术、新模式来更好地满足和激活需求端，而不是仅仅依靠它们来激发或引领需求。”

甘伟表示，“我们仍然处于房地产市场的上半场，15万亿元的规模降到了9万亿元。从短期来看，政策、金融等因素是影响市场的主要因素。从中期来看，土地的性质和供应情况也会对市场需求产生重要影响。而从长期来看，人口因素可能才是决定市场走向的关键因素。因此，在制定新的政策和金融措施时，需要充分考虑这些因素对市场的影响，并适时调整政策方向和力度，以释放市场需求。”

同时，在新的存量市场或者与目前主流市场不同的市场中，技术和新模式可能会成为推动市场发展的关键因素。例如在长租公寓等新兴行业中，适合行业发展的技术和模式可能会成为行业的核心竞争力和未来发展的关键因素。

“因此，我们需要理性看待传统行业和新兴行业之间的区别，采用不同的引导方式和策略，以便在这个过程中找到取舍和合适的方向和内容。”甘伟表示。

未来将转变为存量主导的市场

“未来的房地产行业将发生巨大变化。”

甘伟表示，“根据我们的统计，目前中国在香港和国内上市的房地产企业中，95%都是传统的住宅开发商，这是以增量市场为主导的表象。然而，如果我们观察美国与房地产相关的IPO情况，会发现基本上没有开发商，取而代之的是REITs、仓储、物流、停车场、医疗设备、长租公寓和数据公司等。这些行业的变化表明，未来市场将由增量主导转向存量主导，最终转变为由存量主导的市场。这个过程中，行业的角色将发生巨大变化，这也是下一个赛道可能会朝哪个方向发展的信号。”

房地产下半场，大家需要做出一定的转变。“这个转变可能是传统的我们做转型，也可能是新冒出来的新锐企业、行业、品类。”

从增量到存量，资产运营是核心。“过去，我们的重点放在节点交易上，如GMV为15万亿元、20万亿元的交易，主要依靠节点交易创造价值，所有的传播都为这个节点服务。然而，从经营角度来看，酒店、写字楼、商业和公寓都是长期经营性物业，它们的GMV不是通过节点使用权的转让来实现的，而是通过每天、每个月、每年的租金来构建的。最大区别在于管理，即投融管退。交易完成后，我们需要融资，从银行获得资金后进行销售。”

管理本身的价值在于各个品类的专业程度。“目前，我们缺乏各品类管理的专业人才，需要解决在商业、写字楼、公寓和酒店等细分领域的特定问题，以及管理产业园和仓储用地等。”

再往前追溯，投资方面，也需要考虑如何将非住宅转化为符合市场需求的产品，提高坪效和租金，实现投入收益的还原，以体现房子的真正价值。

目前，我国商品房的年化回报率约1.5%，远低于我们的利率。因此，甘伟认为示，如果要真正考虑REITs，任何一个品类都需要有一个很好的回报，才能达到资本的要求。能否算账、能否退出，都是在投和管中创造价值后实现变现的过程。“这是真正与国际接轨的、以房地产为核心的市场逻辑。”