作者：余飞

01

房地产税又搁浅了

财政部原部长楼继伟在《比较》发表的《新时代中国财政体系改革和未来展望》一文明确表示：

房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。

此话一出，关于房地产税可能要来的讨论，充斥在各大平台。然后半年过去了，再也没有关于房地产税的声音出现。

直到最近。

上周，《十四届全国人大常委会立法规划》对外公布。在财税领域，《规划》明确，增值税法、消费税法、关税法等将在本届人大常委会任期内提请审议；而备受关注的房地产税立法和个人所得税法修订并未出现在本次立法规划中。

这意味着，这个从2013年率先提出，至今十年的税法，短期内落地，仍将无望，仍是一个《狼来了》的故事。

房地产税之所以暂缓，与当下的楼市环境有直接关系。

国家统计局最新披露的数据显示：

第一，8月份70个大中城市，新房价格环比下跌的城市增至52个，同比下跌的城市44个。二手房环比下跌的城市66个，1个持平，仅3个城市上涨，意味着94%的城市房价在跌，同比亦是如此。

第二，房地产投资持续下降。1至8月份，全国房地产开发投资76900亿元，同比下降8.8%；其中，住宅投资58425亿元，下降8.0%。

来源：国家统计局

第三，1至8月份，商品房销售面积73949万平方米，同比下降7.1%，其中住宅销售面积下降5.5%。商品房销售额78158亿元，下降3.2%，其中住宅销售额下降1.5%。

来源：国家统计局

可以看到，商品房销售面去年以来一直都是负增长，只不过今年的跌幅比去年小一些而已。销售金额在6月份转跌之后，跌幅逐月扩大。

总体来看，今年的房子卖得比去年还差。

这是房地产税继续延迟的直接原因和2022年一样。

02

房地产税会来吗

其实，早在2021年，官方就有开启房地产税试点的意图。

因为早在2021年，财政部等四部门就在北京召开了“房地产税改革试点座谈会”。当时，舆论都在谈论哪些城市会率先试点。

厦门更是在2022年年初发布了《2021年厦门市房地产开发投资运行分析》明确提到，“要做好房地产税试点落地厦门的前期准备工作，以防止全市房地产市场出现大的波动”。

一时间，厦门或将成为第一个试点城市的讨论，不可开交。但之后，这份文件被撤。因为，财政部在2022年年初表示：

房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

试点之所以搁浅，是因为疫情掀翻了房地产市场的居民，时机丧失了。2022年的楼市寒冬，完全不具备试点的条件。

而如今，从成交量、成交金额以及卖地情况来看，楼市比去年还冷，短期内不适宜推出。

但这是否意味着《狼来了》的这个故事，会烂尾？

本号认为，不会，未来两年左右，开启试点的可能性还是很大。主要有四点逻辑：

第一，房地产供需结构决定了，市场已经告别了黄金时代，再也回不去了。

8月底至今，上至中央下至地方城市，开启了新一轮猛烈救市。四大一线城市开启了认房不认贷。

沈阳、南京、大连、青岛、济南、苏州、合肥等城市全面取消了限购。

但市场的反应并不是很大，一线城市成交量反弹力度远不如预期，反倒弄巧成拙推动了一波抛售潮，二手房挂牌量纷纷激增。

这意味着，救市动作能够起到的作用非常有限。这是当下的中国楼市格局决定的。

今年7月24日中央召开的政治局会议上，给予了楼市一个全新定调：

我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。

这里的供需发生重大变化，意思很明白，大部分城市供大于求。

过去几十年，房地产全速发展，一二三四五线城市的住宅建筑拔地而起。

黄奇帆曾透露，中国房子严重过剩，没有必要继续修建，没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。

今年3月份住建部公布了一组数据，全国共有6亿栋建筑。

虽然这些建筑包括居住性质的住房和厂房、写字楼、机关单位等等，但一般来说，城市的住宅（商品房、住宅、小产权房、工业宿舍）占比都在一半以上，农村的建筑中绝大部分都是住宅。

以此估算，属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右，换算成套数，就是个天文数字。

而需求方面，低能级的城市居民，该买的基本都买了，一线与强二线能买得起的也都买了，买不起的依旧买不起，是无效需求。

同时，人口整体见顶转向，供大于求的局面正在加剧。

大多数城市的房地产已经进入了存量时代，而房地产税征收的基础之一，便是存量房。

第二，卖地收入也回不去了。

房地产税迟迟难以推出的另一个原因，是担心影响市场成交量，从而打击土地市场的信心。

然而现在的局面是，房企忙着自救，无暇他顾，卖地收入不断下滑。

去年全国卖地收入下降了23.2%，今年继续大跳水。

财政部数据显示，今年前7个月，国有土地使用权出让收入22875亿元，同比下降19.1%。

制图：城市财经；数据：财政部

以此预估，今年全年卖地收入，很难超越4万亿。

第三，房地产税征收，是针对二套房以上的房子，并不影响刚需购房。

在2021年全国人大发布的“关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定”中，就有明确指出：

试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

总结来看，就是真正的农村宅基地上建立起来的住房不会被征收房地产税外，城市的居住用房（包括商品房、公寓、小产权房等）与非居住用房，都得交税。

此外，按照国外和中国香港的征收办法来看，都有免征面积。

也即不是所有人都得交税，拥有一套房的居民，基本不用担心。房地产税针对的是多套房人群。

至于税率，可能会是累进制。也即以第二套房屋税率为基准线，第三套房子税率比第二套高，第四套更高，依次递增。

第四，地方政府财政承压，需要新的税种补充。

卖地收入是很多城市的主要收入，而如今卖地收入逐年跳水，对于地方城市来说，压力与日俱增。

君不见，这两年很多小城市小县城连公交车的运营费用都承担不起，很多城市在兜售国营资产或者经营权，很多城市开始增加罚没收入，以抵充财政。如财新网报道的河北省霸州市大规模乱罚款。

公开数据显示，根据2022年7月各地公布的2021年预算执行情况，在111个公布了罚没收入数据的地级市中，有80个城市2021年罚没收入呈上升态势，占比超过72%。其中，有15个城市罚没收入同比增长超过100%。

在卖地收入再也回不去的背景下，需要找到土地财政的替代品，没有什么比房地产税更适合。

中央谋划房地产税的目的，本来就是成为地方城市新的钱袋子。当初讨论房地产税的时候，就是想着在土地财政青黄不接的时候，顺势推出来补充地方政府的钱袋子。

去年就有机构估算过，按照0.8%的税率，如果不考虑免征面积，可以获得2.95万亿元税收，如果考虑50%的免征，那只能征收到1.48万亿。

也即，当下如果开征房地产税，假如按照0.8%的税率征收，能够征得的税收范围在1.48万亿至2.95万亿。

而去年卖地收入较前一年减少的量，或者说产生的窟窿是20189亿元。如果开征房地产税，尽管仍难以堵上卖地收入拉下的窟窿，但也能解决燃眉之急。

03

哪些城市可能率先试点

当然，推出试点的时机，是房地产筑底企稳。也就是说，当房地产的成交量跌到一定的城市，在底部形成一条稳定的线，市场进入了底部稳定成交的时候。

这个时间，可能就两三年的时间。

那么哪些城市可能率先试点？具备试点的城市，需要具备三个特点：

1、已经进入了存量房时代。这一点，一线与强二线基本都满足。

2、不怎么依赖卖地收入。这一点，只有深圳、上海、北京天津等少数城市。

3、享有立法权。全面推广，需要国家立法，但试点可以由拥有立法权的城市出台条例即可。符合这一条的城市有很多。

但同时满足以上三个条件的城市，只有深圳等少数。

所以，深圳率先试点的概率最大。

深圳是国家经济特区，本就承担着国家经济制度试验田的重任。

在深圳等城市试点并取得成果之后，再正式立法，并逐渐向其他城市复制推广。