大师 ： “ 毫无疑问 ， 国内对房地产市场的监管措施确实相当严格 。 ”

我 ： “ 你所说的 ‘ 严格 ’ 是指力度较大吗 ？ ”

大师 ： “ 不是 ， 我应该说是非常有针对性 ， 而且已经做好了充分的预测 。 ”

我 ： “ 哦 ？ 房地产市场的交易量一直不见起色 ， 房价也未回升 ， 你还觉得监管好吗 ？ ”

我 ： “ 这不是有点矛盾吗 …… ”

大师 ： “ 并不矛盾 ， 恰恰相反 ， 也许我们还没有完全理解这些政策和措施的真正目的 ， 但实际上 ， 它们已经取得了预期的成果 。 ”

我 ： “ 你是什么意思 ？ ”

大师 ： “ 还记得今年初的提前还贷潮吗 ？ ”

我 ： “ 当然记得 ， 由于存量房贷款利率较高 ， 许多人想提前还清一部分贷款以减少利息负担 。 ”

大师 ： “ 有没有可能政府希望人们提前还贷款 ， 这实际上符合他们的预期和期望呢 ？ ”

我 ： “ 嗯 ？ ”

大师 ： “ 如果你从更长远的角度来看 ， 你会发现 ， 在楼市在二 、 三月份迎来小阳春之后 ， 房地产市场的交易量和价格开始逐渐下滑 ， 而二手房挂牌量逐渐增加 。 ”

我 ： “ 没错 。 ”

大师 ： “ 因此 ， 降低五年期以上的LPR （ 贷款市场报价利率 ） 不仅能吸引新的购房者 ，从另一个角度来看，也是在降低已经购房的人的负债率，减少购房债务，以应对未来房价下跌。”

大师 ： “ 比如 ， 如果一套房价值100万 ， 首付30% ， 你支付的本金是30万 ， 剩下的70万贷款 。 如果两年后房价下降到60万 ， 而你手头有30万现金 ， 你愿意继续持有房子并继续还贷款吗 ？ ”

我 ： “ 我想我会挂牌出售 ， 还清贷款 ， 用剩下的20万重新购置一套房 ， 以获得更低的房贷利率 。 ”

大师 ： “ 但如果你把手头的30万还给银行 ， 你仍然欠银行40万 ， 不仅可能面临比最新贷款利率高出2%的高利率贷款 ，而且在未来房价进一步下跌时，你可能不愿意出售房子，因为沉没成本太高。”

大师 ： “ 因此 ， 当我们嘲笑降低存款利率 、 缩减资产负债表以及不降低房价时 ， 实际上政府已经实现了他们的目标 ， 降低了已购房者的负债率 ， 将他们与房产更紧密地绑定在一起 ， 以赚取未来的利息 。 ”

大师 ： “ 说白了 ， 政府的担忧不是少收利息 ， 而是担心房价下跌导致抛售和大规模违约 。 ”

大师 ： “ 当然 ， 这还不是最厉害的地方 。 更厉害的地方在于 ，不断降低LPR不仅能吸引更多购房者，还能有序地控制提前还贷的总量，毕竟总会有人观望LPR来决定还款额。”

大师 ： “ 实际上 ， 降低LPR是新旧房贷利率一起下降 ， 而新旧房贷利率之间的差额并没有改变 ， 所以存量房贷利率的调整只是时间问题 ， 但现在在等待一个时机 。 ”

大师 ： “ 这个时机是提前还贷金额总数下降到一个可接受的水平 。 对个人来说 ， 当你想要提前还贷时 ， 存量房贷利率的调整文件就会出台 。 ”

我 ： “ 天啊 …… 贷款购房者似乎没有太多选择 ， 要么多付利息 ， 要么提前还贷并与房产深度绑定 ， 对吗 ？ ”

大师 ： “ 不 ， 更好的方式是出售房产 ， 持有现金 ， 等待房价下跌后再购入 。 ”

大师 ： “ 但考虑到普通人对房产的情感依恋 ， 很难理性地采取这一做法 。 因此 ，对大多数有闲钱的贷款购房者来说，唯一的选择就是提前还贷款，但他们可能没有意识到，未来房价下跌的幅度可能会超出他们的预期。”

大师 ： “ 例如 ， 珠海不断调低备案价 ， 使房价相对初始备案价下降了一半 。 ”

我 ： “ 这确实有点深奥 ， 感觉自己被 ‘ 出卖 ’ ， 然后还在高兴地帮助别人盈利 。 ”

大师 ： “ 你以为这就结束了吗 ？ ”

我 ： “ ？ ？ ？ ”

大师 ： “ 你有没有考虑过 ‘ 认房不认贷 ’ 政策的目的 ？ ”

我 ： “ 不是为了降低购房门槛 ， 让更多无房者购房 ， 让有房有余钱的人购买第二套房 ， 以维持购房量 ， 保持房价吗 ？ ”

大师 ： “ 以前我也是这么认为的 ， 但后来发现这个问题远不止如此 。 ”

大师 ： “ ‘认房不认贷’政策的目标是针对那些打算出售旧房购买新房的人，毕竟有多少家庭可以接受租房生活？在新旧房贷款利率之间的差距如此之大的情况下 ， 出售旧房以购买新房实际上是人尽皆知的优势 。 ”

大师 ： “ 对于那些出售价格较低的旧房的人 ， 年轻人可以接过他们的房子 ， 这让年轻人看到了 ‘ 希望 ’ ， 也可以看作是一种留住年轻人的方式 。 至于真正富有的人 ， 除非是刚需 ， 否则谁会愿意购买第二套房 …… ”

我 ： “ 那如果房价继续下跌 ， 不是依然会有抛售和坏账吗 ？ ”

大师 ： “ 那也不会那么快 ，当新一批购房者的心理防线被突破时，可能已经过去了一两年，那时候新一批购房者会有一笔钱，可以继续重复这个过程。”

我 ： “ 房贷利率已经这么低了 ， 未来还能再降低吗 ？ ”

大师 ： “ 你有没有考虑到 ， 三年期定期存款利率已经降至2.65% ？ 所以没有什么不可能 ， 但这也是好事 ， 因为所有这些举措表明 ， 存量房贷利率真的快要降低了 。 ”

大师 ： “ 但为什么那些不缺钱的中介不愿意降低贷款利率呢 ？ 为什么要降低存款利率 ？ ”

我 ： “ 唉 ， 有点像 ‘ 朝三暮四 ’ 分桃子的感觉 ， 实际上总量都是一样的 。 ”