著名经济学家宋清辉分析认为，总体来看，广深“认房不认贷”政策具备明显的风向标意义。接下来，有望全面激发一线城市跟进落地，对于新房、二手房成交的量和价都会有不容小觑的良性影响。在宋清辉看来，在新政加持下，新房市场的购房需求将会被激发，交易活跃度或会呈现持续上行态势，未来量和价或会齐升。对于二手房而言，市场预期或将逐渐偏强，量和价可能会逐渐步入上行趋势。

楼市打出新政“组合拳” 后市如何？专家这样说

8月31日，台风“苏拉”正从南中国海直奔粤港澳大湾区，广州、深圳等城市严阵以待，风力渐大，中小学停课、路上行人匆匆，但这一天，在广州从业多年的地产经纪阿秀（化名）却停不下来，不断带客户去看盘，因为对于地产从业人员来说，一场政策东风将至，力度可能更甚“苏拉”。

8月29日，阿秀在朋友圈“剧透”称，已接到中行、农行通知：（购房者）只要在广州无房，就能首付3成。这并非空穴来风，仅仅过了一天的8月30日，广州在一线城市中率先官宣“认房不认贷”新政，再过一天的8月31日，中国人民银行、金融监管总局官宣调低存量首套房贷利率，一场让利于消费者的楼市新政，迅速在全国铺开。

广深打响一线城市“认房不认贷”头炮 4座城市同日官宣跟进

8月30日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（以下简称“通知”），这一消息迅速在广大广州市民的朋友圈内发酵，从“认房又认贷”到“认房不认贷”，购房新政迅速从广州向深圳等多座城市铺开，速度堪比台风过境。

根据广州市发布的“通知”，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

根据“认房不认贷”政策精神，只要购房者在广州市内没有房产，均可按照首付30%的首套住房贷款政策，这意味着，如果购房者此前在广州有房产，卖掉并还清贷款后，又可以首付30%换新，这对置换型购房需求能够起到立竿见影的作用，而对外地有房、在穗无房的购房者来说，也堪称一个巨大的福音，其首付比例从70%直降到30%。

“力度中等，不算特别大，也不算小。”广东省地产商会专家委员邓浩志告诉广东网络广播电视台记者，“认房不认贷”政策落地，是广州过去三年来第一个支持楼市的政策。新政主要影响的是之前买过房，但又卖掉了，却有贷款记录的购房者。

邓浩志认为，过去政策严控的时候，这批购房者属于被误伤的刚需，新政调整之后，这些刚需将获得比较有力的支持。一方面是首付大幅降低，另外一方面是贷款利息也大幅降低，新政落地后将会促进这批市民购房需求得到释放。

广州打响“认房不认贷”第一炮之后，深圳迅速跟进。8月30日，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行、国家金融监督管理总局深圳监管局发布关于优化深圳市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知，通知就是从次日也就是8月31日起执行。

随后两天，在广深这两座一线城市带动下，更多城市进入官宣“认房不认贷”的队列，8月31日，作为中部地区国家中心城市的武汉，以及广东省内的惠州、中山、东莞等地级市都宣布跟进，厦门发布《关于进一步稳增长转动能推动经济高质量发展的若干措施（征求意见稿）》。其中提出，实施首套房贷款“认房不用认贷”政策。

各地落地“认房不认贷”，其精神来自于8月18日住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局共同发布的“建房〔2023〕52号”文，要求因城施策用好政策工具箱，优化个人住房贷款中住房套数认定标准，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

著名经济学家宋清辉

著名经济学家宋清辉分析认为，总体来看，广深“认房不认贷”政策具备明显的风向标意义。接下来，有望全面激发一线城市跟进落地，对于新房、二手房成交的量和价都会有不容小觑的良性影响。

在宋清辉看来，在新政加持下，新房市场的购房需求将会被激发，交易活跃度或会呈现持续上行态势，未来量和价或会齐升。对于二手房而言，市场预期或将逐渐偏强，量和价可能会逐渐步入上行趋势。

9月1日，包括广东佛山、江门在内的多座城市官宣“认房不认贷”，预计进入9月，实行“认房不认贷”的城市会越来越多，业界普遍认为，北京和上海执行此政策只是时间问题。

买500万新房首付至少省50万 月供减少千元

对购房者来说，买房与否，能否凑够首付往往起到决定性作用，“认房不认贷”新政落地后，符合购房条件的购房者首付降低的同时，还能享受更低的房贷利率，无疑更加实惠。

根据新政，购房者只要在广州市内没有房产，符合当地购房条件，都能享受首套房首付30%的条件，一些在外地有房甚至还在偿还贷款，但在广州没有房的市民，同样可以获得首付30%的首套住房贷款的优惠。

而在此前几年，为了抑制过快上涨的房价，特别是坚持“房住不炒”的精神，包括广州在内的多座城市都在执行“认房又认贷”的政策，以置换型购房需求而言，其首付比例普遍在40%左右，而外地有房、广州无房的购房者，一律按照70%来算，这意味着新政起码可以为购房者节省10%的首付。

以广州市内一套总价500万左右的新房来计算，原先首付40%需要掏出200万元，而如今首付30%只需150万，节省首付可达50万元，而如果是外地有房想在广州买首套房的购房者，首付款更是从首付70%的350万降至150万，一下子减少200万巨款。

除此之外，根据此前“认房又认贷”的政策，购房者即使在无房、还清贷款的情况下，新购首套房的贷款利率也要普遍上浮60个基点（LPR+60BP，4.8%），而无房、无贷款记录则执行基准利率（LPR，4.2%），以前文所属商业贷款350万、30年等额本息还清来看，其月供可从18363元降低至17115元，每月月供省了1000多元。

楼市新政，堪称“组合拳”。同样在8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，要求不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限分别统一为不低于20%和30%。

同时将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点，针对存量首套房贷利率下降的新政，也将在9月25日开始执行。

这一政策，无疑将给前些年高位买首套房的“房奴”们减负，以2021年为例，包括广州在内不少国内大城市，购房者买房时执行的房贷基准利率为4.65%，但为了拿到贷款普遍加了80到100个基点（LPR+100BP），按照100个基点计算，贷款350万，其月供将从20203元降至18047元。

政策落地尚需消化期 预计9月中旬市场才会有反馈

“认房不认贷”，调低存量首套房贷利率，一连串的楼市新政组合拳之下，地产股在9月1日开始反弹，但从各龙头房企近期公布的半年报来看，市场氛围还难言乐观。

9月1日，A股三大指数全天窄幅震荡，截至收盘，沪指涨0.43%，深成指涨0.44%，北证50涨2.86%，创业板指跌0.11%，而引人瞩目是A股地产指数在9月1日仅微涨1.19%，似乎和新政的力度并不匹配，从8月最后一周的股市行情来看，A股地产指数更是呈现高开低走、收盘翘尾的走势。

“当前的市场显然跌过了头！”8月31日，万科中期业绩会上，作为行业大佬的万科董事会主席郁亮直言不讳，表示当前政策已在发力，希望已出台的政策尽快落地实施，推动市场恢复到健康合理的水平。

但在发布会上，郁亮也借一组行业数据，来警示房地产行业目前走出低迷仍需时日。郁亮指出，全国商品住宅新开工面积2021、2022年分别下降11%和40%，今年前七个月继续下降25%。按照这个下滑程度，预计今年新开工面积仅为6.6亿平方米，将回到2006年的规模。

万科2023年中期业绩显示，其上半年销售、营收及盈利均出现下降。数据显示，2023上半年，万科销售金额为2039.4亿元，同比下降5.3%；营业收入2008.9亿元，同比下降2.9%，归属股东净利润98.7亿元，同比下降19.4%。

这并非是个案，在行业内以利润率稳健著称的中海，8月28日公布的半年报也显示，营业收入和归母净利润“双降”，报告期内实现营业收入891.6亿元，同比减少14.10%；归母净利润134.9亿元，同比减少19.43%。

记者调查也发现，广州、佛山市内多个楼盘反馈，多家银行表示，对于“认房不认贷”的政策落地，还需要一个消化期，真正执行下来还需要等9月中旬前后，短期内购房者看房热情可能会提升，但也需要有政策迅速到位，市场才会有反馈。

对于新政对于后市的影响，业界人士也是出言谨慎，邓浩志预测，“认房不认贷”新政对整个市场影响不会特别大，因为毕竟影响的只是部分购买力，并不会对整个市场产生刺激，楼市复苏，可能后续仍需要其他政策支持。

出品：广东网络广播电视台-经纬线工作室

采写：记者 周晓南 实习记者 宋欣桐

编辑：陈珊