2023年以来，我国房地产市场发生了很多事情，让很多人感到迷茫，甚至有人表示不再了解当前房地产市场的发展趋势。例如降低还款比例、降低抵押贷款利率；诸如提高公积金贷款限额、降低现有房贷利率、实施认房代贷政策等。根据以往经验，房地产市场利好政策何时出台？出台后，大概率会得到市场的积极反馈，但如今房地产市场的利好政策层出不穷，但市场的积极反馈却迟迟没有出现。相反，市场观望情绪越来越强烈，似乎没人想买房了。

这是为什么？归根结底，对房地产市场未来发展缺乏清晰的愿景是大多数人感到困惑的主要原因，也是大家没有做好买房准备的原因。不过，在我看来，这并不重要。我们老百姓看不清房地产市场未来的发展是很正常的，但我们可以参考一些行业分析师的观点来更接近事实。

比如万达集团创始人王健林王健林曾公开表示，没有一个国家的房地产业能够繁荣超过50年。从实际角度来看，确实如此。自20世纪70年代末以来，我国房地产业已走过40多年。城镇居民住房拥有率达到96%，城镇人均住房面积达到40平方米，远高于欧美等发达国家。总体住房存量饱和已成为不可否认的事实。

所以我们看到，从2021年下半年开始，我国房地产市场的持续衰退将难以改变，而王健林领衔的万达集团早在今年就宣布退出房地产行业2019年，转而进军文化产业和健康产业。2020年以来，多家价值千亿的房企遭遇债务危机。现在看来，王健林的商业愿景还是非常清晰的。

王健林宣布万达集团退出房地产业务，当然并不意味着彻底退出。事实上，时至今日，万达集团在房地产行业依然占有举足轻重的地位，尤其是在商业地产领域，万达集团依然是领头羊。据相关媒体报道，仅去年一年，即2022年，万达集团就接手了20多个房地产项目。不过，这些项目最初集中在一二线城市，且以商业地产为主。

万达集团是否应该再次大力发展房地产业？事实上，情况并非如此。相信这与王健林的商业布局密不可分。王健林曾预测，未来一二线城市房价将稳步上涨。原因是我们的城镇化还有发展空间，大城市对人口的虹吸效应不容忽视。现在看来，没想到王健林的预言又应验了。为什么说王健林的预言又应验了呢？我们来简单分析一下。

今年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，并召开电视电话会议推进部署。现在各地正按照部署，扎实开展配套政策制定、摸清城中村底数、编制改造项目方案等工作。

多年来，各地都在实施城中村改造。此次提出积极持续推进特大城市、特大城市城中村改造，表明我国大规模集中有序城中村改造大幕已经拉开。业内有一个共识，在整个住房存量趋于饱和的情况下，特大城市旧房的拆除改造必然会刺激新一轮的住房需求。当然，并不是每个城市都有这个条件。关键就在于“超级大城市”六个字。如果你不明白这个政策的含义，可以看看今年的房改政策。虽然两种做法不同，但效果几乎是一样的。

此外我们必须清楚，虽然我国住房总量已饱和，住房空置率居高不下，但大部分剩余住房资源基本集中在三四层。城市而不是一线城市。二线城市。也就是说，未来在相关政策的引导下，一二线城市的房地产仍然有很大的发展空间，而且还没有到尽头。这也与王健林的预测不谋而合。

当然三四级城市就不提了。随着城镇化的不断发展和大城市的人口虹吸效应，三四线城市的人口流失问题难以改变。这一点也体现在房地产上。房地产发展空间不大。有知情人士预测，明年起三四线城市的房价可能会“超乎想象”。我想这就是万达集团去年收购了二十多个房地产项目的原因，主要集中在一二线城市。