不出意外的话，就要出意外了....
今年9月，借着广州新政出台的机会，熄火两年的横沥岛尖重回土拍市场，一口气挂出了2宗涉宅用地。
只不过，这两宗原定于10月20日竞价的地块，却在竞拍前一天发布补充公告称，将延后至11月10日出让。
2023NJY-6地块
具体位置：横沥岛凤凰二桥东侧、横沥大道东南、三多路北
规划用途：商住混合用地(B1R2)
总用地面积：38563㎡
容积率：≤2.5
计容建筑面积：≤96409㎡
挂牌起始价：115910万元
起拍楼面价：12022.73元/平
出让条件：建设计容建筑面积≥2.6万方的酒店，自持年限须≥5年。
2023NJY-7地块
地块名称：2023NJY-7
规划用途：二类居住用地(R2)
具体位置：横沥岛凤凰大道西侧、义沙路以东、金融大道以南、合兴路以北
总用地面积：55989㎡
计容建筑面积：≤119750㎡
容积率：2.0-2.5
挂牌起始价：162370万元
起拍楼面价：13559.08元/平
这两宗地块挂牌，一是预示着横沥时隔两年杀回了土地市场。要知道，上一次横沥出让宅地，已经是2021年的事情了。二是预示着民企或逐渐回归南沙土地市场，自2021年实施土地集中出让及大批房企暴雷后，南沙的土拍基本是由国央企“兜底”，民企已经很久没有民企拿地了。
因此不少人都非常期待这两宗地的表现，如果都能够溢价成交，无疑将刺激南沙的土地市场；如果最终被民营房企拍下，将意味着外界对南沙的楼市信心正式回归；就算再怎么不济，最终也应该会由国央企进行兜底，而不是让其流拍。
可以说，横沥岛的地价，对南沙未来整体的土拍，都具有非常重要的风向标作用。
只是万没想到的是，这两宗地竟然会延期出让，这在整个南沙土拍史都比较罕见。要知道挂牌出让的地块，如无特殊状况，一般情况下是不会延期的。
毕竟今时不同往日，现阶段南沙的土拍，一般都会在挂牌前拉着一帮房企开土地推介会，基本确认有意向房企后才会发布挂牌出让公告，提前摸底，避免最终流拍的尴尬局面。甚至，有些地块的出让是为房企“量身定制”的，譬如最近成交的二十涌地块。
2023年南沙经营性用地推介会
那么问题来了，为何这2宗地会在竞价前一天才通知延期呢？
部落认为，延期或有以下3种可能：
其一，条件没谈好，如价格、公服配建等。
根据公告，2023NJY-6地块除了要配建计容建面不低于2285㎡的公服设施，还需要再宗地内建设一家计容建面不少于2.6万㎡的酒店；而2023NJY-7地块虽然是一宗纯住宅用地，但公服设施配建计容面积为7460㎡，其中包含1所18班幼儿园。
此外，根据《广州市规划和自然资源局南沙区分局关于城市与建筑风貌强化管理提级提质的通知》，在明珠湾起步区、自贸区庆盛枢纽区块、南沙湾地区等重点管控范围内，实行地区总设计师制度，建筑工程设计方案须经地区总设计师审核同意，或经国内外知名设计机构的知名团队和设计大师（院士）规划实施咨询审核同意。
而这些要求，都会加在房企的开发成本上，意向拿地房企或在这些方面存有意见。
其二，地块本身的素质并不优秀。
即将出让的2宗宅地虽然在横沥岛，但都紧挨着凤凰大桥，项目建成后将受到噪音、灰尘的影响；而凤凰大桥以西的2023NJY-7地块，虽是南向望江，但对面却是广纸集团，可以望到对面的烟囱高高立起，目前该纸厂暂无搬迁计划。
这或许就解释了为何本次起拍价较低原因，当然也有市场环境的影响。
其三，不看好区域短期的发展，临时反悔。
如果说，南沙是广州的“明日之子”，那么横沥岛尖绝对算是南沙的“天之骄子”。它的定位非常高，是全国首个国际金融岛，被赋予“南沙新名片·世界金融岛”的定位，计划耗资千亿打造。
尤其是诞生之初蓝图描绘得非常宏大，设想岛上将落地IFF永久会址、广州期货交易所、大湾区国际商业银行、粤港澳保险服务中心、南沙世界之心等。
然而，横沥岛尖自2018年10月全面启动建设至今，除了落成了中山一院和IFF永久会址外，其余的项目均为住宅楼盘，产业导入几乎为0，跟“金融”两个字仿佛完全沾不上边，以至于“国际金融岛”被外界调侃为“国际住宅岛”。
传言落地横沥岛的“国之重器”广期所，最终也只是“注册在南沙，实际办公在天河”，也未有公开迁回南沙的时间计划，留给横沥岛的，只剩下一个金融期货产业园，该项目预计2025年完工，由于地块远离地铁18号线，届时能否顺利导入产业还是未知数。
至于500米+的南沙世界之心，将受横沥岛土壤地质及住建部“限高令”的影响，或被腰斩至250米以内。
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再加上，去年《南沙方案》的出台，作为南沙CBD的明珠湾起步区，并未纳入先行启动区范围，这导致南沙未来的发展重心会优先放在庆盛、南沙湾、南沙枢纽3大片区。
曾几何时，南沙横沥岛的宅地是各大房企们的必争之地，一度刷新南沙的地价排行榜。2021年4月，建发更是以2.36万/㎡的楼面价，夺得横沥岛2021NJY-3地块，创下了当时南沙楼面价的历史新高，登顶横沥岛地王。
此后，随着市场环境的变化以及疫情的影响，横沥岛的地价一路走低，由顶峰时的2.3万/平，跌至如今的1.2万/平，降幅高近50%，着实令人有些唏嘘，即便有位置优劣的差异，这个幅度在同板块来说也是比较大的。
显然，过去靠“画饼”就能带动区域发展的方式，现在已难以奏效。
据克而瑞数据显示，横沥岛几个主力成交盘，对比2022年8月的成交单价均有不同程度的下滑，下滑幅度最高去到了15%。
而920新政的发布，番禺、黄埔全面放开限购，更是让南沙的楼市雪上加霜。而目前横沥岛上就有11个楼盘在售，竞争异常激烈，除了深业外，其他多数楼盘都在以价换量。
不少楼盘销售都提供了一个观点：不是臣妾不努力，而是竞品真的太多了。
但实际上，就横沥岛目前的房价而言，部落认为是合理的，单价3万+就能让你在南沙最有发展潜力板块买到还算不错的房子，而同样的价位，在番禺、黄埔只能买到边角料，并不能在核心区买到好的房子。
即便是睡城，就目前已确定的配套而言，也已超越了广州99%以上的区域，你觉得呢？
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素材来源：广州公共资源交易中心
