引言：近期房地产行业利好政策频出，行业预期向好，新房市场升温明显。楼地市温度同步传导，湘江新区加速推动9宗经营性用地入市，涉及滨江、梅一等核心成熟板块和湘江智谷、麓谷新区等重点发展潜力板块。
01
房地产利好政策频出
新房市场急速升温
今日长沙突发新政，放开首套限购，限售由拿证4年改为网签4年。
放开首套限购，释放一大波新增购房资格，可切实满足刚需及改善客群首套房购买需求。
限售松动，刺激了换房需求，有利于支持改善性住房消费的需求释放。
长沙限购限售政策松绑，释放了积极信号，有助于进一步提振市场信心，巩固当前市场修复预期。
8月末至9月，房地产利好政策频出，月初认房不认贷、降首付、降利率等一系列信贷政策密集落地。
多个重磅政策推动下，政策落地城市出现明显回温，短期内对市场信心起到了较大提振作用。
供需两端快速升温，市场预期向好
以长沙市场为例，8月31日，长沙住建委官宣跟进“认房不认贷”和“降低首付比例等政策，有效降低购房门槛和购房成本，市场对此反应积极。
从供应端来看，最新一周（2023.9.10-9.17）供应面积达到31万方，环比涨幅398%，同比涨幅22%。
一方面是整体量的上行，房企推货速度加快，另一方面新盘入市积极，仅最新一周就有6个新盘取证入市。
需求端同样表现明显，近两周长沙商品房项目单盘来访量、认购情况均有显著提升。
到访量连续三周大幅拉升，最新一周单盘到访突破百组，认购端近三周在维持高位的同时仍保持上行态势。市场热度回升至今年上半年5月较热水平。
分区域来看，最新一周湘江新区以单盘到访291组，居各区第一位。湘江新区多梅一、滨江、洋湖，市府等热点板块，红盘项目聚集，头部效应更加明显。
今天长沙再度释放重磅政策，预计市场升温效应将持续发酵，未来预期向好。
02
湘江新区9宗经营性用地将入市
涵盖核心成熟板块和重点发展潜力板块
楼地市温度同步传导，湘江新区加速推动土地入市，预计近期将供地9宗经营性用地，其中涉宅地6宗，商业用地3宗，累计建面77万方。
分别位于滨江新城、梅溪湖、湘江智谷和麓谷等核心成熟板块和重点发展潜力板块。
下文我们将结合板块市场，对重点地块进行详细分析。
梅溪湖一期
梅一再挂涉宅地
板块市场高价格低竞争
宗地质素
2宗涉宅地预供应，周边配套完善且能级高
梅一预供应地块2宗，其一是L05-D-25宗地，由4个地块组成，综合商住比约2：8，总建面约12.92万方。定位为城市综合体，涵盖住宅、购物中心等多种业态。
其二为L05-B10地块（天顶街道川塘社区两安用地），纯住宅用地，总建面约3.63万方，体量较小，定位高端改善型住宅。
两宗地位于梅溪湖一期北岸，相距约2KM，项目周边配套以及市场环境都较为相似。
两宗地周边1km以内学校、地铁、商业、文化、休闲等设施配套齐全。其中D25宗地距离地铁站和大型商超更近；B10宗地紧邻梅岭公园，景观资源优势更为突出。
特别值得一提的是，梅溪湖是长沙的教育高地，一期规划14所学校，已经全部落地。而且学校规格高，长梅、师梅、周梅都为四大名校市局直属系统，近年升学成绩一直处于长沙前列。
市场环境
高密高质人口汇聚，二手房市场量涨价稳
梅溪湖一期从2021年至今无涉宅地成交，片区可开发土地资源稀少，具备不可再生性。
新房销售市场仅绿地麓云国际尾盘在售，全装修均价约16000元/㎡，振业城五期暂未开建，之后无新项目入市，片区新房无竞品。
二手房市场23年月均流速同比提升8成左右，均价走势稳定，维持在17500元/㎡左右小幅波动。
片区人口高质高量，梅溪湖总人口密度在全长沙84个板块中排名TOP14，处于市场前列。其中高消费人口和高资产人口密度双数据均居长沙板块第一位，高学历和高薪酬人口密度均居TOP10。
整体来看，梅溪湖一期板块能级定位高，高质量人口汇聚，消费能力强，各类配套完善且优越；新房市场无竞争，二手房市场量涨价稳，运营风险性趋于无。
B10地块宗地体量较小，总价门槛较低；D-25宗地商业占比20%，对企业商业运营能力有一定要求，准入门槛相对较高。
湘江智谷
两大居住组团推地
纯低密市场空白存在机遇
宗地质素
两大片区推出3宗涉宅地，容积率偏低
2023年湘江智谷推出东山湾国际新城居住组团、玉华山生态公园居住组团、人工智能科技城产城居住组团三大片区组团。
近期将推出3宗地，其中2宗位于人工智能科技城产城居住组团，为相邻地块。
P01-A51-1/2地块位于东山湾国际新城居住组团，总建面约22.50万方。
从宗地配套情况来看，P19两宗地之间规划有岳麓智谷实验小学，生活配套主要集中东侧。地块生态资源资源较为突出，南靠玉赤河，紧邻玉赤河风光带，南面有玉华山等山体资源，整个片区观山拥水，生态较好，再配合地块仅有1.7的容积率，可打造成低密度宜居社区。
据克而瑞数据显示，片区近5年招挂拍市场无2.0以下宅地挂牌，成交宗地平均容积率约2.6，纯低密社区市场空白，有较大突破机会。
P01-A51宗地东临靳江河景观带，可共享金茂配建的九年一贯制名校（小学+初中）和木梓塘公园。距离三甲级湖南中医药大学第一附属医院岳麓院区约1公里，无缝衔接洋湖总部经济区及大王山旅游度假区，周边生活配套相对更为完善。
宗地临近金茂长沙国际社区项目，项目年均流速约12万方，900套左右，均价约11800元/㎡，客户认可度较高，流速较好。
片区目前住宅最高限价为12980元/㎡，是今年7月的成交中国铁建宗地，与A51宗地相邻。可见该区域在片区内价值相对较高。
市场环境
楼地市价格齐涨，多因素助力市场持续上行
片区近两年涉宅地出让面积处于较低位，价格稳定上行，2023年楼板价达到峰值4880元/㎡。
新房市场2021年才步入高速发展期，碧桂园打造智谷首个智慧城项目，之后金茂、中国铁建等大型品牌房企相继入驻，近三年年均流速在20万方左右。
2023年1-8月住宅新房成交面积同比上涨15%，均价突破11000元/㎡，行业动荡之际，片区市场持续量价齐涨的坚挺走势。
楼地市价格持续上涨主要得益于多个方面。
一是湘江智谷属于周边交互板块，与梅溪湖、洋湖垸和大王山三大高能级板块交界，需求从高能级板块溢入，促进市场稳步向上发展。
二是湘江智谷是岳麓高新区重点打造的产业发展高地、产城融合项目。片区人口流入较快，素质较高，也为板块持续发展提供支撑。
三是品牌房企持续入驻，推动周边生活配套落地，居住更为便利。
麓谷新区
片区住宅量价持续攀升
低总价宗地运营风险低
宗地质素
板块交界处供应1宗商住地，规划教育资源优越
L10-A40地块位于麓谷新区东南边，规划为商住用地，总建面约5.47万方。目前新区东南边地理优势明显，接壤麓谷和梅溪湖，可共享成熟的配套及交通、景观等资源。
宗地西邻地铁2号线西延线枫林西路地铁站，东临雷锋文化主题公园，周边规划有长郡麓谷中学、长沙市一中麓谷中学、雅礼高新中学等，未来教育资源优越。
市场环境
总人口密度居长沙TOP1，新房市场量涨齐涨
麓谷新区2023年片区招挂拍市场无土地挂牌，2022年成交3宗地，平均楼板价3700元/㎡，宗地相邻的麓谷城市公园住宅限价10700元/㎡，也是片区目前最高限价。
住宅新房市场今年1-8月住宅成交量达到30万方，和去年全年的成交量基本相当，近五年住宅均价年均涨幅约5%。目前片区已进驻房企包括旭辉、中国铁建、中冶集团、蓝绿双城等，以中型品牌房企和本土房企为主。
宗地位于望城-麓谷新区，是产城融合片区。根据腾讯大数据显示，片区居住人口和总人口密度居长沙板块排名第一位，其中工作人口居第二位。
整体来看，宗地运营风险小。一是宗地体量较小，总价门槛较低；二是宗地位于高能级板块交界处，共享优势资源；三是从板块内部，地铁2号线西延线一带发展较快，投资180亿在建世界计算·长沙智谷预计将于2024年建成。加上本身板块人口密度就很大，产业落地带来大量的高质量产业人群也将消耗更多的住宅房源。
滨江新城
北区沿江商业地待入市
广区域辐射横跨河东、西
宗地质素
2宗一线临江相邻商业地出让，一站式购物休闲
目前长沙整体商业市场较为严峻，流速较慢、库存高企。但是长沙作为“顶流”网红旅游城市，核心区域仍是存在较大的发展机遇。
例如湖南省金融中心滨江新城将出让两宗一线临江商业地，由相邻2宗地组成。
宗地质素极为优越，一线临江，且观江面很宽，周边还多公园，类似于渔人码头，可一站式购物休闲。
此外滨江新城沿江商办物业汇聚，形成高端商业圈辐射周边，福元路大桥贯穿东西，而开福北少大型商圈，片区商业可直接辐射到河东，形成虹吸效应。
人口梯度
高质高量、板块人口数量和质量均居TOP10
据腾讯人口大数据显示，滨江市府片区居住人口、工作人口和青年人口数量均居全城TOP3。而从人口质量梯队数据来看，高资产人口密度居TOP2，高学历居TOP3，高薪酬和高消费均居TOP10 。
滨江市府居住和工作人群数量大，消费能力强，属于高质量人口与高人口规模区重合区，有助于片区高端商业成型。
目前南区渔人码头、凯德壹中心等商业已运营成熟，北区商业加速落地。银盆岭大桥和福元路大桥横跨东西，滨江沿江片区形成大型高端商圈的机会较大。
总结：认房认贷、降低首付、限购限售松动，政策长期宽松是可预期的。行业动荡之际，核心一二线城市土地始终相对具备较高价值。瞄准地块特性，打造特色品质项目，市场仍存在较大机遇。
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