观点网 新政之下，广州房地产市场热度回升明显，9月8日土拍为此增添了一把柴火。

据悉，海珠、番禺两幅地块均拍至上限价，进入摇号环节，并于9月11日得出结果。

截至下午4点半，海珠上涌果树公园地块被中海地产收入囊中，番禺新光快速路地块的竞得者为山西金振德房地产开发有限公司。

其中，海珠上涌果树公园地块是今天当之无愧的热门。

资料显示，地块总占地面积17.72万平方米（可建设用地面积10.72万平方米），容积率3.39，计容建面36.37万平方米，地块起拍总价111.2151亿元，折合楼面价约3.06万元/平方米（未扣除配建）。

按照规划，除居住用地，地块还包含商业商务设施、服务设施用途，竞得人还需无偿配建地块内规划路网、河涌以及2.53万平方米的政府性统筹用房等。

虽然总价高且有不少配建，但由于地块位于海珠区中轴线非常核心地段，交通便利，基本上横跨地铁11号线上涌公园站、逸景路站双站，附近商业、教育等配套亦十分完备，因此特别受到追捧。

中海百亿地块

9月8日，上涌果树公园地块被激烈争抢，经过85轮竞拍达到上限价格127.9亿元，扣除配建后，折算楼面地价约52192元/平方米（扣除政府性统筹用房）。

从总价上看，该地块成为海珠区有史以来的总价地王；按楼面地价看，则为广州楼面价TOP4地块，达每平方米51463元，挤掉2020年11月出让的天河奥体地块。

9月11日的摇号环节，报名开发商达到14家，除幸运儿中海外，竞争对手包括保利、招商、中铁建、中建四局、珠江实业、广州地铁等。

最后结果并未令市场感到意外，中海地产有操盘大型地块的经验，也能驾驭地块对商业、写字楼的建设需求。

从过往历史看，中海长年在海珠区深耕，有连续四年在海珠拿地的记录，陆续建设了中海观澜府、中海江泰里、中海观雲府、中海观澔府、中海映澜台等多个楼盘。

根据安居客数据，目前中海江泰里、中海观雲府、中海观澔府、中海映澜台仍在售，但并无全新项目。

其中，中海观雲府2021年9月开盘，目前参考价格7万元/平方米；中海观澔府2022年1月开盘，参考价格7.3万元平方米；中海观泰里2022年7月开盘，参考价格7.2万元/平方米；中海映澜台2022年9月开盘，参考价格11万元/平方米。

而上涌果树公园地块周边目前竞争对手不多，距离项目最新的改善型项目保利四季和颂，售价7.5万-9万元/平方米，但余货不多；另一个改善型项目保利湖光悦色，参考售价8.5万-9万元/平方米，同样剩下较少货值。

总的来说，上涌果树公园地块无论对项目周边板块或是对中海地产来说，都是一次土地储备补充。

早前8月28日举办的2023年中期业绩投资者交流会上，中海地产管理层就表示，将维持年初定下的较乐观增长目标，包括全年合约销售增长20%，商业物业收入增长30%，新增土地权益投资预算两位数增长。

自今年年中开始，中海地产频繁出现在各大一二线城市土拍现场，并有不少斩获。

据统计，单6月13日至16日，中海地产就在成都、广州、青岛三座城市斥资近45亿元夺下三宗地块。

6月16日，中海则参加了北京石景山广宁村棚改项目2015等地块的现场竞价，但可惜落败于保利发展。

6月30日，包括深圳、厦门、武汉、杭州等在内多个热点城市开启集中供地。单日内，中海地产在深圳、厦门、合肥拿地金额超过200亿元。

此次在广州，中海继续延续相同的策略，力求在核心地段拿下核心地块，最终如愿以偿。

“过江龙”是谁？

另一幅地块，番禺区大石街新光快速西侧地块热度也不少。

资料显示，地块占地面积近1.9万平方米，总建面4.78万平方米，为纯二类居住地，总起拍价9.39亿元。9月8日，在30轮竞拍后，上述地块触发封顶价约10.8亿元，折合楼面地价约2.26万元/平方米。

番禺新光快速西侧地块也是年内番禺区第6宗需要依靠摇号决胜负的土地，摇号当天吸引山西金振德、中建五局、中铁置业、保利发展、保利置业、华侨城、中铁建、山西裕通晟等8家房企参与，并最终由山西金振德摇得。

企查查显示，山西金振德房地产开发有限公司由山西金保鸿房地产开发有限公司持股60%，山西金保泽房地产开发有限公司持股40%；其中前者的实际控制人为金立祥，后者的实际控制人为金环。

该公司目前背景存疑，有市场消息指山西金振德实为某房企的“马甲”，但属于未得到证实的传言。

从现有事实看，番禺新光快速西侧地块体量小、总价低、易控制成本，且拥有江景资源，性价比高，由作为“过江龙”的山西金振德单独操作难度不高，但也不排除将寻求本地开发商进行合作。

另外，由于体量巨大，上涌果树公园地块未来也存在寻求合作的可能。

此前6月份，中海地产就曾为北京石景山项目中海长安誉引入合作方厦门国贸和北京建工，加强合作显然是房企寻求降低开发风险的常见手段之一。

就算有众多利好政策出台，但在“认房不认贷”新政落地后的首周，受到台风和暴雨的影响，广州楼市总体而言成交是有一定滞后的，市场是否真正复苏还有一段观望时期。

按最基本的道理，无论政策如何，目前最能吸客、最能引流的项目必定是核心地块的项目。对尚有实力的开发商而言，是求之不得。

另一个选择是开发难度相对较低的“小而美”的地块，这也是海珠上涌果树公园地块、番禺新光快速西侧地块受到青睐的原因之一。