文｜邓浩志

广州成为房贷破LPR的首个一线城市

这话题这两天被热议，原因是广州首套房贷利率最低下限为LPR-10个BP，等于年利息最低4.1%，低于另外几个一线城市。其实广州就是有个一线城市的帽子而已，别觉得一线城市房贷低于LPR就好像有什么大不了的。

谈谈看法：

1、单纯看楼市，广州不属于一线城市，顶多是弱一线城市。广州房贷突破LPR下限，说明广州支持楼市力度比另外三个一线城市更强。原因是广州楼市目前市场也明显比另外三个一线城市要低迷。广州新政之后，成交量增长约50%，到访客户增长约10%~20%。但北京上海新政之后，成交量环比增长超过100%，到访客户量也增长50%左右。都明显比广州高一大截。

另一方面是广州新房住宅库存明显更高。从库存消化周期看，广州目前新房库存量为18个月。明显比另外三个一线城市要高不少。综合考虑，广州的确有必要采取更积极的政策，扶持房地产市场，以求市场尽快企稳。

2、其他三个一线城市会不会跟进？还是要根据这个城市房地产市场的现状进行判断，如果市场在新政之后已经能获得较好的回暖，则后续跟进的可能性并不大。但如果新政之后楼市复苏不稳固，就有可能跟进。不但降低房贷利率，甚至还会进一步升级楼市支持政策。从新政后第二周的市场反馈看，市场似乎又恢复原状。所以我个人感觉，一线城市楼市政策还会进一步松绑。

3、很多网友私信我很多实操的问题，比如，存量房贷利率下调之后能给省多少钱？怎样认定是首套房还是二套房？哪些情况首付比例可以降？……由于我不是具体做这些业务的，建议购房者还是直接自己跟银行沟通。因为不同时期贷款利率差距较大，如何认定首套房二套房也有具体标准，一般购房者自己是算不明白的。但目前广州房贷年利率最低可达4.1%。不过有一个原则，就是但凡之前贷款利息越高的，现在可享受的优惠也就越大。

楼市热度已经开始降温

新政后第二周，四大一线城市的开发商和中介都反映，到访客户和成交客户在头三天进入小高潮，之后便逐日回落，目前已经回落到了新政之前的水平。以北京为例，新政出台第一第二天，新房成交每天破千套，最高一天1800套，到目前，新房成交已经回落到每天100来套。为什么会这样？这就要看看最近买房的是什么人。

上周集中购房的主要有三类人：

一是在政策公布之前已经在看房的购房者，在政策真正的落地之前，已经有各种声音传出楼市政策将放松的信息，这部分其实之前已经完成房源筛选，已经具备签约的条件，等到政策正式落地之后，立马签约。

二是在政策公布之前已经看房，并且想买房但是一直犹豫不决的购房者。这一批购房者部分担心楼市继续下行，担心房价还会下跌，新政落地后，这批购房者信心恢复，下定决心买房。

最后一部分购房者则是被原来政策误伤的购房者，新政之后，他们是受益的主要群体，政策正式落地后，他们的购房门槛降低，开始看房买房。

这三类客户都是之前继续了好长一段时间的，这次集中释放完之后，就没有太多新增需求。所以我之前就判断，如果没有新政继续加码，利好出台可能只能维持市场热度一两个月而已。现在看，只维持了一周。很明显，当前松绑楼市政策仍然不够给力。必须要加码。