许多童靴这几日来聊，这一次的“史诗级”政策大宽松会产生怎样的反转？这时候是该买房还是该卖房？房地产的“金九银十”这次会不会有？……
坦白说，我不认为这个意义有多么大。预测市场下个月或者下个季度的房地产成交涨跌，考虑到房地产一旦买入就是天然超级长期的资产配置动作，短期波动着实不重要。就是知道它下个月、下个季度的走势，如果长期的逻辑讲不圆，其实也改变不了我们的任何操作。
整体市场的平均走势，和个人的微观决策，是不同的，不要看着前者做后者的决定。永远都是老规矩：我们只关心个人的需要、能力圈、风控，以及我们只专注于板块和楼盘，是不是一个更好的盘，有没有更好的价格。
能改变你的操作吗？
第一，关于政策支持，很猛，还不够。
目前最猛的政策是三项：认房不认贷、降首付利率、降存量房贷利率，都已经落地了。
在历史周期里，这些显然都是很大级别的政策刺激。“认房不认贷”，可以让“二套变首套”，“降首付利率”，可以显著降低购房人的首期和月供成本。对于原本受制于资金压力而不能买房的那部分群体，这两类政策可以快速形成强烈释放。对第三类政策，降低首付利率，虽然目前来看还不确定能够下调多少（平均50个BP还是80个BP），但几十个BP是可以期待的，每个月省下几百块是OK的。这个相当于是银行界集体在向房主们“发钱”，而且是很多年持续的“发钱”，对于减轻房主压力、扩大消费可以形成一定的提振。这项政策在9.25之后才能兑现，所以发挥效用要在第四季度。
但要真正的“稳住市场信心”，我认为还不够。其一，本次的市场调整是系统性的，影响将是“前所未见”，我在恒大暴雷时说“远追1993-1994”，现在看还包不住。这些必须要你身在开发商，或者手里有那么几套房子在卖，才会真正的切身体会到。其二，目前的威猛宽松，核心集中在放松限贷，本质是让买房能力较弱的那群人“加杠杆”，但还未动限购。也即是说，真正购房能力最强劲的那群人依然受困。其三，即便是放松限贷，目前的政策核心依旧在支持首套刚需，放松力度尚不及2014年。其四，是货币政策边际效用递减的问题，人们开始普遍厌恶贷款，而只想着偿债，前文说过了。
对于政策而言，它不愿意一次性放尽。
第二，市场交投与挂盘同大升。
短期，房地产市场一定会出现显著“回温”，这是市场共识。但有两点要弄明白，一是怎样的回温，二是回温的持续性。
看京沪穗深的情况，两方面的指标都能显示显著的回温。一个方面是真实成交量，据中原统计，北京新政第一天的新房市场成交，就超过8月半个月的成交量。9月2日北京新房成交量超过1800套，3日快速下降至900套左右。2-3日，北京二手房成交2600套。据链家上海数据，新政后首个周末，上海二手房成交量增加约70%。广深因为周末是台风，所以，暂时还看不到什么成交数据。从贝壳这几日的统计来看，丝毫未有显示。
但可以观察另一各方面，“先行指标”，也就是显示市场短期情绪波动的指标，比如带看量、进线量等等。据中原统计，新政后日进线量环比增长35%。据乐有家统计，上周日带看量，同比二三季度的周日平均水平上涨了5成。这些先行指标，转化到成交量上，需要一定的时间。但可以肯定，广深成交量虽弱于京沪（先前谁的限贷控得狠谁这次反弹的猛），但也一定会出现成交的大升。
同期，市场较少关注的还有另外一点，这是过往10来个已经落地“认房不认贷”城市走过的路——尤其是天津、郑州。
成交量短期上升，是事实，但只是事实的一半，另一半是：卖主挂盘量的激增。
目前这部分的数据还不够多，我的朋友“地产日知录”测算，新政策两天半，北京新增挂牌可能达到6000套。
想一想当时郑州的情况，也不由得令人心生几丝疑虑。我相信四大城市都会一样，交投量上升的同时，挂盘量也大升。有人漏液赶科场，有人辞官归故里。这本是市场常态，在今日，多空博弈尤为激烈。
第三，持续性是关键考察点。
跟进市场观察，你会发现，人们依然在犹疑不定，有对房价上涨的担心，但是忧虑同样多。
从上面那些数据和信息看，感觉更像是“存量需求释放”。就是，本来无论熊市多么惨，那些买家反正也要买房子，他们都已经在买房的路上了，只是原来不疾不徐，新政加速了他们赶往售楼部下定的速度。网上散播的不少“临时涨价”的楼盘，实际上在深圳也发生过，更多像是“逼定”的营销策略，而并非是真正的涨价。在某种程度上说，这还不如开发商到了尾盘开始往回收折扣那么真实。
对后市最关键的判断点在于：这一波需求释放完，有没有新增的需求接得上来。这个取决于后续加温政策还有没有，民营企业家信心的回升，以及居民收入预期的改善。如果有，那就有持续性，如果没有，那就堪忧。
市场真的能够企稳复苏，需要祭出真正根本性的、最猛力的配套政策——解除限购，让真正的购房需求得以释放。上面讲了，放松限贷，实质上释放的实力较弱那部分人群，这个环境下，首套刚需、二套改善，大部分都在忧虑裁员降薪，钱越来越不好挣，要他们用脚投票加杠杆，是很困难的一件事。先前的案例，天津、郑州“认房不认贷”推行后市场表现的拉胯，都已经说明了这一点。只有解除限购，才可以释放出真正的有钱人——这里面还是有相当部分的需求需要去置换更好的房子，让市场真正的得到夯实。
更根本的指标在第二点，企业家信心的企稳回升，这是我最看重的指标。除非不要发展只要分配，否则企业家群体一定是中枢。发展经济，只靠企业家这个群体不会带来完美的公平，但它一定是最有效率的。看你要什么，有增长不一定有好的分配，但没有增长连分配都不会有。
记住一点：今天的楼价大跌，绝不是单单的房地产调控造成的，自然，也绝不是单单靠放松房地产调控而带来大复苏。要点在哪，大家都知。
信心不是靠说话就能够持续的，而是要靠行动，靠大家真金白银的投票。对于安全与增长的担忧，缓解不了，企业、个人都不敢大胆的入市。必须要尽快的防止，有钱人“不惜一切代价”的跑LU。
第四，自住者可以考虑入市。
我认为自住客可以考虑入手了，先前不放弃寻找好楼盘，现在可以积极一些。
主要原因并不在于未来的楼价涨跌，而在于，现有对自住客最为利好的政策支持，基本上已经出尽了。自住客想要买房，原来的限制基本上都已经不存在了。即便是再等，也可能等不来比这更多更好的大政策。
对自住客，下面的政策，最值得期待其实只在于税费政策了，比如减免契税、营业税等等，深圳取消普通住宅和非普通住宅的区别对待，这样可以再结结实实的为自住客省下一笔钱。但像解除限购，其实对自住客而言，影响不大，反倒在某种程度上是一种焦虑。利率方面的政策，还有一点空间但很少，而且，即便是利率再下调，你到了重定价周期也一样能够享受到，这不是重点。
贷款的空间打开了，你用不用，和你是否被允许用，是有区别的。只是说，这个时候，自住客的考虑点必须要转变，从旧有的思维路径里跳出来——不要再带着“通过买房改变财富命运、实现阶层跃迁”的思维。今天整个房地产行业的底层逻辑，发生了重要变化。即便是所有的政策都放开，最好也不要再抱着上述想法。“房住不炒”已经实现，也会继续存在。
自住客当然也可以选择继续租房子，或者是继续待在现有的居住环境里，但如果是需要提高居住质量、提前享受，就要自己在租房和买房、楼盘的性价比、以及自身的风控能力之间，做好计算权衡。比方说，有一些地段配好优良、折价非常大方，又是品牌开发商的好楼盘，在先前更为困难的时候也并不难卖，在这个时候就更没有条件去大让利，完全可以下手。再比方说，因为交楼危机，倒逼越来越多的品牌开发商主动选择卖现楼。客户买房即可入伙及办证，几乎没有等待期，也不用担心搞团建，完美切换，这样的，也完全可以考虑……
如果等待只是为了抄底，好抄到一个地板价，那我只能“祝你好运”。讨论抄底这种事，我觉得不如读读《聪明的投资者》这本书，可能更有体悟。
至于要卖房，要我说，这时候也可以再重新考量。深圳有的二手房已经腰斩，有的豪宅是以1000万的级别往下掉价。这个价格，如果不是非常急迫，楼盘也不是非常的差，我认为现在也没有必要再挂盘了。恐慌性的卖出，和恐慌性的买入，都是一样的错误。如果说无论你怎么做，我们都注定要迎来一个较长的L型，那么，不如等一等，大家共同熬一熬，看一看。
要买房，买对房，或卖房，卖对房，加微信号budao2000私询！
