学完香港,再学坡县,新一轮“房改”能实现居者有其屋吗?

时事新闻2023-10-29 00:06:45无忧百科

学完香港,再学坡县,新一轮“房改”能实现居者有其屋吗?


新一轮的“房改”,真的要来了!

经济观察报道,10月26日,国务院常务会议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件,并已传达到各个地方。

这份文件是在8月份提出的,堂主翻看了这两次的文件,传递出来的各自重点也有不同。

8月份那份文件,主要是在奠定"顶层设计”:确定以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。



重点在于“新供给模式”,那么,新在哪里?

其一,在土地供给端,对于保障房的建设,不仅仅是城中村,其他性质的土地,也被纳入进去。

比如集体经营性的建设用地、企事业单位自有闲置的土地、以及低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋,只要经过同意,便能允许改建为保障性租赁住房。

其二,在资金方面,引入社会资本将参与到保障房的开发运营中来

而这次说要落实8月份提议的文件,又额外提了两个重点:

第一,“支持300万以上城区人口城市率先探索”。

按照七普数据显示,城区人口超过300万的城市,一共有35个,除了一线城市外,不是省会,就是经济强市,也就是说,这一次“房改”,会率先在这35个经济实力强的城市进行。



第二,“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋,消除买不起商品住房的焦虑,放开手脚为美好生活奋斗”

顺着上面的信息看下来,其实意图已经非常明显了:

——人口多的城市,是要走新加坡“居者有其屋”的模式了。

堂主之前讲过深圳为什么要搞统租房,其实就是现在学香港那套走不通了,于是掉头去学新加坡模式。

2023年1月17日,深圳市住建局官网发布4份保障性住房相关的征求意见文件。



文件提到三个重点:

1、推出共有产权住房,售价为市场价的50%

2、未来的房子比例是40%的商品房,40%的共有产权房和人才房,20%的公租房

3,不再建设安居型商品房,新增了保障性租赁住房

这一看,就非常像新加坡的住房模式。

以堂主找到的2015年到2017年的数据来看,新加坡组屋的价格只有市场上商品房的三分之一。

一个房子要掏空六个口袋才买得起的事情,在新加坡是不允许的。



“组屋”是什么?是一种公共住宅、国民住宅。

由新加坡建屋局规划兴建,以优惠价格出售给人民,对于买不起的,也可以低价租给人民。

根据数据显示,早在2008年,就有85%的新加坡公民住进政府建造的“组屋”。

所以你看,我们的“保障性用房”,其实对应的就是新加坡的“组屋”。

之前我做深圳统租房那期时、这样说过:深圳这座城市的定位是很特殊的,他是社会主义的先行示范区,只有深圳成功了,房子这座大山,才有可能,从我们这一代人身上移走。

一般而言,改革这个事情,先搞个试点区,等试点成功了、再逐步推广。

但是现在,还没等深圳搞明白,其他34个城市就跟上,只能说,现在房地产的后遗症,太大了。

房地产有三大属性:

一是住宅属性。

住宅是房子的根本属性,很多人掏空六个钱包,预支未来二三十年的收入,明明知道利息比贷款额还要高,却还是义无反顾,所为的,不过是那一间遮瓦之所。

二是金融属性。过去刮起的炒房团、炒房热,把房子的投资属性直接拉爆,助推了房价高涨。

三是税收属性。土地财政已然成为地方开支的来源,随着房地产不景气,土地转让直接锐减,让地方捉肘见襟。

本来,房地产进入存量市场,进而全国开展房产税,是有利于缓解税收的,可现在看来,暂时搁浅了,存量市场嘛,其实很固化的,要改的话,难度不小。

所以,这时候大力推出“保障房制度”,其实是开拓一个新的增量市场。

过去,是商品房为主,保障房作为点缀。

未来,分割开这两个市场,走商品房和保障房双轨制,刚需的保障房作为托底,同时市场的商品房门槛将会变高,而最终的目标,就是实现保障房为主,商品房为辅。

不过,要实现这个目标,难度也是不小,就拿现在的开局来说

首先是资金问题。

10月27日,中金公司发布了城中村改造调研报道,他们走访调研了参与城中村改造的相关企业,发现现在城中村改造的资金,都以地方公共体系自筹,其他资金并没如期而至。



那么这35个大城市要推进保障性住房改造,有用过其他的办法么?

有是有的,去年开始,多地重启了房票安置政策。去年6月的郑州、今年8月的南京,以及几天前也推出房票的广州:

10月24日,广州提出:

优化成本核算与征拆标准,探索房票安置政策机制,拓宽城中村改造资金支持渠道等策略。

房票制度是什么时候大放异彩的?

2015年,在城市在棚户区改造拆迁安置中、推出房票制度,当时主要在三四线城市中被广泛运用。

当然了,广州这次的房票和之前的也不一样。堂主就生活在广州,广州黄埔现在有一大批被拆迁的,据了解,他们的房票,只能用于购置指定房源。

这一次,广州是一线城市中第一个提出“房票安置”的,那么接下来,压力就给到了其他一线城市了。

如何看待房票呢?个人认为,房票安置本质上是限制了被拆迁居民的补偿需求,原先的补偿是货币,居民可以用于购房,也可以选择储蓄或投资,现在改成了只能用于购房。

不过认真一想,也对啊,房子建起来,总得要卖掉啊,给指定房票,也就能形成闭环了。

第二个难点,就是存量房与保障性房的对冲。

一个摆在面前的事实是:现在的存量房太多了。

9月份国家统计局原副局长表示:现在房地产供应过剩,14亿人可能住不完。



那么,我们到底有多少存量的空置房呢?

去年8月,贝壳公布了28个大中城市的住房空置调研情况,

结果显示,江西省会南昌的住房空置率达到20%,排在第一。

其中一线城市平均7%,二线平均12%,三线16%,也就是说,城市级别越低,空置率越高。



天量的存量房,也会加剧保障性住房销售困难。

这个也是要走新加坡模式所面临的第一大难题。

别看新加坡走的是市场经济,但是在土地这一块,完全是新加坡政府统一干预管理的。

在这种制度设定下,房子的建造和价格,都由新加坡政府决定。

这是能实现居者有其屋的底层支撑,土地属于国有化,只有少数流入市场,定价也就在新加坡政府手里了,



反观这边,一边是为房价发愁的打工人,一边是手握多套等待套现的玩家,一边是开发商纷纷暴雷跑路。

如何解决天量存量房的对冲问题?

简单粗暴的办法就是直接把存量房变成保障房,但操作起来,阻力也不小。

那么这个保障房,是不是人人都住上?

从深圳出台的文件来看,这个保障性用房,也是有申请条件的,比如社保缴纳年数、又或者年龄限定等等。

没钱的,又想要住上房子,那就尽量让自己保持符合门槛的条件,至于到时能不能住上,那就看你祖坟能不能冒青烟了。

有钱的,使劲玩呗,有啥影响的,完全没有。

保障房的建设、房地产的转型,都是需要时间的,房价要回归合理,也是需要经过阵痛期,短则三五年,长则十年二十年。

最后想跟大家聊聊,这个预测投资的问题。

最近好些人私信堂主,让预测一下接下来的赚钱行业,甚至要给出哪只股,还给堂主列举一些在做预测财经博主,说人家多么多么牛逼。

这怎么说呢?堂主一直觉得,我做的是“事后诸葛”系列的内容。

我能做的,就是对过去的事情,做一些拆解、总结、提炼,再多的话,也就是一些反思和吐槽,至于预测之类的,我是真没能力做到。

上大学的时候,老师就说经济学是一门社会学科。既然是社会学科,免不了对过去发生的历史做总结。

而当年明月说过一句话:我们从历史中得到的唯一教训,就是我们没有从历史中得到过任何教训!

现在有各种预测、各种投资,到最后,发现都是在割韭菜。

堂主个人也理财,也买股,但都仅仅只是个人,自己也关注过其他一些博主,但好几个,现在都没更新了。

如果硬要给自己定位的话,要么是马前卒,说不定哪天就没更新了,要么是马后炮,事后诸葛这类,给大家碎碎念一些家长里短的大实话。

忽然想起一则对联:

上联:上分析下分析,头头是道。

下联:左理论右理论,预测塌房。

横批:经济分析

所以嘛,看财经内容,其实就是图一乐,就像是古代饭后茶点的说书故事。

有粉丝在B站上给我视频留言,说自己最喜欢下班后听堂主碎碎念。

你看,这就挺好的。

说实话,这是堂主做视频半年来、看到最合我意的评论,没有之一!

这期就聊到这,我们下期再见。



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