来源：兴业证券

投资要点

2023年8月31日，中国人民银行联合国家金融监督管理总局连续发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，新形势下地产优化政策持续落地。我们认为：

新形势下地产优化政策持续落地。

7月24日，中央政治局经济工作会议指出，我国房地产市场供求关系正处于发生重大变化的新形势，各地区因城施策用好政策工具箱。此后相关部门积极落实会议精神，地产优化政策持续落地。8月25日，中国人民银行联合住建部和金融监管局发布《优化个人住房贷款中住房套数认定标准》，在宏观层面为“认房不认贷”提供指引。8月末，《调整优化差别化住房信贷政策》和《降低存量首套住房贷款利率》陆续公布，强调因城施策原则，全国不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，统一并下调首付比下限。同日，对符合所在城市首套住房标准的存量住房贷款，鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，由借款人提出申请，通过变更原合同利率加点幅度和新发放贷款进行置换。综合来看，从政治局会议定调到系列住房信贷政策调整优化，相关部门的政策推进节奏处于快车道。

宏观政策优化指引下，各地因城施策不断推进。

从城市层面来看，8月3日郑州市住房保障和房地产管理局等8部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，取消限售，推进落地“认房不认贷”政策；而后重庆、厦门等城市在需求端、融资端等方面出台相关政策；8月29日以来，广州、深圳、成都、中山、惠州、东莞、武汉等城市“认房不认贷”措施集中落地，“一城一策”落地快速推进。

“新常态”和优化政策调整下，房地产行业或向“新中枢”回归。

7月地产投资继续放缓，销售改善尚不明显，地产端仍面临一定下行压力。而在近期相关优化政策落地调整下，地产政策体系或更加符合地产新形势，房地产行业有望向供需平衡的“新中枢”回归。根据我们估算，未来商品住宅的销售中枢可能在11.8亿平方米左右，预估2023年的销售面积为10亿平方米，政策持续优化下，地产销售最终或回归新中枢水平。

政策组合拳连续落地，有望提振经济信心。

房地产政策的落地可能带来多方面影响：1）地产政策体系将更加符合地产新形势，房地产行业也有望向供需平衡的“新中枢”回归，提振经济信心；2）居民房贷付息支出减少，能够提升可支配收入，助力消费提升、扩大内需。整体而言，除房地产政策以外，近期减税、活跃资本市场等政策组合拳也持续落地，有望提振居民和企业部门的经济信心。

风险提示：国内外经济形势及政策调整超预期变化。

正文

Evidence&Analysis

风险提示：国内外经济形势及政策调整超预期变化。

本文源自券商研报精选