9月1日，天津楼市新政终于正式落地。

短短5条细则中，讨论热度最高的是以下这条：

将本市住房限购区域调整为市内六区，居民在住房限购区域内购买新建商品住房或二手住房的，仍然执行本市住房限购套数及资格政策。

也就是说，非市内六区正式解除限购。

有人说，新政利好环城改善。因为，可购买环城项目的客群变大了，基数决定购买力。

也有人说，新政利好单价2万左右的环城项目，尤其是西青区，而第一阶段二手房出货也会有利于第二阶段的改善盘去化。

可是，大家有没有想过：

为什么天津市内六区没有解除限购？

01

结论写在前面，说明市区存量还是少，买一套少一套，尤其是和平、河西、南开。

有业内猜测，下一步，可能是河东、红桥、河北放开。

但上三区暂无可能。

首先，我们来看一下各区的总面积。

和平+河西+南开的总面积才98.786km²。

市内六区的总面积一共也只有191.806km²。

如果你还没有太多概念，那我们对比一下其他区域。

滨海新区2270km²，相当于近12个市区面积的总和，最不缺的就是地。所以9月1日新政落地之前，滨海本身就是不限购的。

和平区9.98km²，是市内六区中面积最小的区域。因为寸土寸金，中海和平之门实现了一年内清盘，美古花园立个围挡都能火出圈。这就是答案。

西青区565.36km²，相当于6个河西区+南开区的总和。

因为紧邻河西区与南开区，西青区成为了这两个区域的外溢改善首选，因此被冠以新市区的称号。

其实也是沾了河西区、南开区的光。

其次，为什么和平、河西、南开更抢手？

这就和各区的面积无关了，而是由各区域的城市占位决定的。

和平是经济中心、河西是政治中心、南开是文化中心，随便拎出来一个，都是王者。

新政落地前，河东区的项目降价声此起彼伏。大华清水湾、农垦含章雅著领降，引起全市关注。

这种价格波动在新政落地前表现得尤为明显。

但，相较之下， 和平、河西、南开一直以来，都占据着价值高地，不愁卖，因此也无需解除限购。

如果天津新政还有后续，的确是河东、红桥、河北放开的概率更高。

和平、河西、南开暂无可能。

因为，没必要，不需要。

02

天津市场还有一个非常有意思的现象，那就是：

市区项目单价越坚挺，热度也越高。

我查询了今年1-8月市区项目单价5万+以上高端盘成交排行。

▲数据来源：克而瑞

成交金额TOP10果然被和平、河西、南开项目包揽。

为什么位居第一的是体北鲁能公馆，而且是以绝对优势领先？

无非是地段优势叠加上产品配置，以及中国绿发品牌加持。

听说最近这个项目刚刚交付。我拿到的数据是，8月23日-8月27日，首批共交付421户，收房率100%。

为此，我决定去一趟交付现场，去看看天津第二个鲁能公馆究竟交付兑现得怎么样？

03

比较打动我的两个点分别是：

园林景观和室内精装修。

先说园林景观。

归家大堂入口采用红砖与石材结合 ，水平舒展的屋檐线条与竖向立柱交相辉映，步入归家大堂，回家的仪式感就此展开。

国际景观设计大师袁松亭先生打造的“一环两轴四园六景”在这里一一兑现。

作为全龄全时健康社区生活圈，与普通项目400米环形跑道不同，体北鲁能公馆设置了两条健康环跑道（北区约700米，南区约100米），并串联整个社区。

绿荫掩映下，是可与自然对话的邻里交流空间。 未来邻里亲朋，逛园子逛累了，可以在这里休憩聊天。

而且，为了让整个社区公共空间更好用，还在园区内配备了垃圾分类投放、电动车充电桩、宠物栓、人性室外家具、快递柜、驱蚊灯。

在景观细节的处理上，也颇下了一番功夫。

洋房宅间以静谧放松的品质花园呈现，通过景墙围合形成有标识感的花园入户，在这样的地段能享受洋房组团的低密，何尝不是一种奢侈；

高层宅间以活泼生动的林下休闲空间为主，结合登高面合理布置活动功能场地。

园区路面为透水铺装 ，雨天出行不必担心因积水而打湿鞋袜。

净化后的雨水，会逐渐渗入土壤涵养地下水或补给景观用水，以循环利用。

为了给小朋友带来更快乐的成长空间和居住体验，南北区分别设置了两个全龄儿童区域：

北区面积约430㎡，有综合构架、摇摇椅、跷跷板、蹦床、植物学堂、小黑板、家长看护坐凳；

南区面积约150㎡，设施包括：树屋、滑梯、秋千及划线活动场地。

此外，青年健身空间、老年健身空间也都有分南北区规划配备。

再说室内精装修。

坦白讲，这个项目的室内精装修是给了我惊喜的。

让我印象最深刻的是，一般开发商送的精装修配置都有，一般开发商不送的家电，也大笔一挥送了。

比如，冰箱、热水器、洗衣机，竟然都是交付自带的。

拎包入住，不是随便说说而已。

而且精装修品牌配置规格很高。

全部都是万嘉入户门配凯迪仕智能门锁、ABB可视对讲机、Honeywell智控系统、施耐德开关面板、TOTO智能马桶、科勒厨房水槽、西门子烟机灶具及冰箱洗衣机（除建面约101㎡户型以外）、A.O.史密斯净水器、大金中央空调、生活家地板等国际一线品牌。

还有一些比较打动我的人性化设计。

1）玄关

玄关为红外线人体感应设计 ，回家就会自动亮起，想想都觉得很温暖。

在玄关置物台上部设置USB插座，更方便为电子设备随时充电。

入户置物台设置感应灯带 ，进门后就可以随手放下包包等物品。

鞋柜下部还预留了200㎜空腔，同时设置感应灯带 ，家居拖鞋放在这里也方便穿脱。

2）落地窗

标准层客厅阳台为大落地窗（部分变异户型除外） ，不像有的项目离地10公分20公分也宣传落地窗，而是真正的完全落地，视觉体验更佳。

主要立面全铝板外窗套更延年 ，同时，窗下口台面有缓坡设计，可加快雨水导流，避免窗台处积水。

还预留了电动窗帘接线盒，方便入住后安装电动窗帘。

3）灯光

防眩光灯光设计 ，见光不见灯，室内整体光照更具舒适度。

卧室、卫生间、过道墙设置小夜灯 ，并配备感应开关，夜间起床不再摸黑，也不必担心影响到其他家庭成员的睡眠。

4）厨卫

配备高抛抽拉式水龙头 ，方便清洗台盆，同时设计有起泡器，防止水花四溅，保证台盆清洁。

厨房吊柜底部设置感应灯带 ，保证操作台面的亮度，这一点太实用了。

淋浴房地面石材采用整块切割防滑槽，防滑又美观。

5）隔音

除厨房、卫生间以外，全屋地面铺设橡胶隔声垫，降低楼上的噪音干扰。

6）供热

采暖分回路温控 ，客厅、主卧及部分次卧可根据房间功能、家庭成员喜好等调整供热温度。

还有一键总开关、床头双控开关、洗漱多面镜、全系配置热交换新风&厨房凉霸&卫生间风暖浴霸……让房子本身更好用。

据工作人员透露，体北鲁能公馆交付后近两周卖了1.3个亿，足见交付兑现后，进一步拉动了项目的热销。

04

不得不说，中国绿发是懂拿地的。

众所周知，天津的第一座鲁能公馆是水上鲁能公馆。

2015年，水上鲁能公馆首开，8个月卖了42个亿。

开盘当日卖了近200套，一举刷新天津豪宅首开成交套数、成交金额、成交单价等多项纪录，在总价800万以上的产品市场占有率高达58%。

体北鲁能公馆，是天津第二座鲁能公馆，距离水上鲁能公馆不到1.5公里。

这两个项目，单从拿地来讲，就赢在了起跑线。

说到底，天津还是以地段决定价值。

为什么天津市内六区没有解除限购？

因为真正好地段的房子仍然抢手，没有解除限购的必要性。

体北鲁能公馆位于河西区优质地段，以天塔为顶点，经由紫金山路、卫津南路、黑牛城道三条城市脉络围合而成的“黄金三角地”。

除了享有周边各种完善配套外，还有先天的文化标签。

区域内拥有三横五纵的交通网络。

距离地铁5、6号线的交汇处仅约900米 ，目前正在修建的地铁7号线，未来也将交汇于此。

奥体中心商圈、鲁能城商圈、文化中心商圈以及梅江中心商圈 ，四大商圈环抱，这种配置放眼天津都罕见。

项目代建的36班制河西中心小学新校区现已建成 ，在小区内就可以看到，妥妥的目送式上学。

4所三级甲等医院都是开车一脚油的距离。

除了地段难以复制以外，这个项目的难得之处还体现在地块自身足够低密。

容积率2.05，绿化率高达40%，楼间距约40-60m，这样的尺度放在这样的地段，的确是出手即王炸，稀缺性不言而喻。

更何况，还有央企中国绿发做背书，长期深耕天津。

你会发现，和其他开发商的布局模式相比，中国绿发的战略眼光更加稳、准、狠。

其布局的水上、海教园、体北，无不是关注度颇高的热点板块。

目前，体北鲁能公馆主力在售的是小高层建面约107、约136㎡和洋房建面约166㎡户型，同时，在售房源全部为现房准现房。有预算的可以来看。