这次地产救市大招,力度够么

时事新闻2023-09-06 07:50:54无忧百科

这次地产救市大招,力度够么

刚进九月,一大波重磅利好,把楼市砸的晕乎乎的。

市场预期,终于开始从一边倒的看空,进入到 多空共存 的阶段,成交量也从谷底有所反弹。

这一波政策,其实并不算预料外。

早在一个月前,明源君在中已经写过,住建部长倪虹在7月27号的表态中,明确提到了,要通过 5项措施 稳定房地产。

1、 降低首套住房首付比例和贷款利率

(8月31日,首套、二套首付比例均下调,二套住房贷款利率下调40BP)

2、改善性住房 换购税费减免

(8月25日,换房退个税政策延长2年)

3、 认房不认贷

(9月1日,四大一线城市全部落地)

4、 保交楼 ,加快项目建设交付;

(8月27日,上市房企再融资不受限)

5、 供给侧结构性改革 ,保障房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。

最近这一波连招,提到过的措施,已经都落地了; 短期内,可能不会有新的政策大招出来了。

从目前政策出台的角度、力度来分析,目前高层救市的思路已经非常清晰。

1、当前政策的出发点和核心考虑因素, 不是楼市,而是银行

2、当前政策调控的目标, 不是稳房价,而是提升成交量

3、当前,房地产行业的主线,不是刺激需求,而是 加速调整供应结构

下面详细来说。


当前的重心是保银行资产安全

政策目标是提高成交量

众所周知,过去旧模式下的房地产发展模式,是和金融扩张、地方财务深度绑定的。

这个三角循环, 以房地产投资为引擎 ,带动银行投资扩张、地方消费开支扩大,让这个三角卷入的资源迅速膨胀。


房地产采取 高杠杆、高负债、高周转 的“三高”发展模式,一边给银行带去超额投资利润,一边给地方政府带去财政收入,用于偿还旧债,和加速地方基础设施建设,扩大了公共消费开支。

当社会处于住房短缺、城市化程度低的阶段时,这个发展模式非常高效。

但是在经过十多年的发展后,随着城市化逐渐见顶,房地产逐渐出现生产过剩,再卷入过多的社会资源,就会有问题了。


要让经济健康发展, 房地产泡沫、金融泡沫、地方债务这个深度嵌套的局面,必须要解开。

第一阶段:破局

措施: 三道红线 ,掐断资金流入地产的通道

结果: 房企资金链断裂,房企暴雷、项目烂尾、土地流拍



这种结果,是“三道红线”政策出台之前,就能想到的,也在预期范围内。


所以,在房企暴雷潮、项目烂尾潮出现时,政策层面上始终非常稳健。

目的就是要打破旧有的路径依赖,最重要的,是心理上和观念上的路径依赖。


这段时间,高层最经常说的一句话是, 守住不发生系统性风险的底线


什么是系统性风险?

就是楼市泡沫破裂的风险,向银行系统传导。

所以这个阶段,配套政策的思路,是 稳定资产价格 ,避免造成金融资产不良率上升。

具体手段包括:

1、 限跌令 ,通过行政手段,短期内稳定资产价格。

2、 发行专项债 ,收储市面上过剩房屋,改保障房。通过逆周期调节,稳住资产价值。

3、 保交楼专项基金 。保交楼、保民生,防止“断贷潮”蔓延,波及银行资产安全。

4、 12家白名单房企,定向输血 。保住优质房企,经营不善、投资失败的房企通过市场去产能。

5、 国央企增加拿地兜底 ,延缓地方土地流拍带来的财务压力。

这个阶段的目标,就是要 打破旧平衡 ,并在新平衡建立起来之前,尽量通过各种手段,延缓危机发生。

所以,我们可以看到,前两年的政策方向是,救项目、不救房企。

楼市的调控政策,也只是在低能级城市逐渐放开,并没有全国范围的全面刺激。

第二阶段:稳局

目前的市场情况是,房地产投机性的投资行为已经没有土壤支撑。

房价永远涨的神话,已经彻底逆转了。

房地产已经从金融属性,归回到居住属性。

打破旧循环的阶段性目标已经达成。

当前最重要的,是旧模式打破后,随之而来的三个问题:

一是地方债务风险尚未化解 而且今年是地方债和城投债的偿债高峰期,妥善解决这个问题是重中之重。

二是银行的资产负债表恶化。

资产端:

① 投资回报率降低,大量贷款展期,不良率上升。

② 新增房贷规模下滑;

③ 存量房贷遭遇提前还贷潮。

负债端:居民防御性储蓄,存款规模持续上升。上半年人民币存款增加20万亿元,与去年同期相比存款增加超1.3万亿元, 存款数据再创新高 。

三是消费低迷,房地产需求端购买力下降。

居民收入下降,造成购买力和预期不足。

8月份,房地产成交额已经 低于疫情高峰叠加春节假期 的1月份,出现了明显的超跌。

销售过于低迷,房企无法销售套现,及时偿还银行贷款。购房者按揭规模下滑,也会明显影响银行收益。

目前来看,解决这个三个问题的关键,都是 从银行出发

为了支持地方债务风险化解——

8月底,央行公布了1.5万亿元特殊再融资债券发行计划,主要是银行参与支持城投平台化债。 通过央行设立应急流动性金融工具,给地方城投提供流动性,利率低,期限长。

为了提振居民消费能力——

9月25日起,银行将正式执行,降低部分存量房贷利率,银行给贷款人让利。

银行对支持经济复苏的作用非常关键,在银行踩油门的同时,必须保证银行资产安全。



因此,这一波的救市政策,几乎全部是围绕 「购房金融政策」 展开,包括:

降低按揭门槛(认房不认贷)、提高按揭金额(降低首付)、降低存款利率(拉大利息差)

也就是,给购房者提供金融支持,而没有降低购房成本。

政策目标只有一个: 提升按揭规模、提升成交量

为了提升成交量,甚至可能允许开发商, 以价换量

8月21日,国家住建部主管的报纸《中国房地产报》,发布《房地产金融风险加剧 期待调整优化政策尽快落地》文章。

其中提到:应当给予开发商更大的自主定价权, 允许开发商以降价促销的方式展开自救 ,以尽快回笼资金。

地方政府对开发商降价的态度,也发生了明显的转变。珠海就已经有项目,通过多次调整备案价,合规实现降价销售。

接下来,各地的限跌令可能会逐步有所放松。



因此,这一轮的重磅政策,跟之前完全不一样,不是要提振楼市,重新回到高增长的轨道,而是要保银行资产安全和利润。

房价不仅没有大幅上涨的基础,在很多城市,甚至还会出现开发商以价换量,形成下跌压力。

至于,接下来还会不会有大力度的利好政策,就要看这一波刺激下,成交量会不会提升到合理水平。

如果不会,接下来的措施,就是 进一步提升购买力

比如, 降低交易成本 。包括进一步降低交易税费,5改2;或是降低贷款利率,毕竟存款利率下调,已经让出了一定的下调空间。


地产行业主线

是加速调整供应结构

前面已经说过,目前所有的政策,都是为了在打破旧模式后,稳定局面。

换句话说, 行业发展阶段是不可能走回头路了

当前房地产行业的发展核心,就是中央政治局的定调, 房地产市场供求关系已经发生重大变化

这不是简单的供不应求,或者供过于求,而是结构性的过剩和短缺。

绿城中国总结为, 四个短缺、四个过剩

① 中小城市相对过剩,大城市相对短缺;

②外围城市过剩, 中心城区短缺;

③ 小户型过剩,改善型短缺;

④ 商品房过剩,保障房短缺。

因此,地产行业目前的发展主线,是 调结构

过剩的地区,由政府发行专项债,收储市面上的过剩房屋,转为保障性住房。

一方面,开启逆周期调节,稳定资产价格。另一方面,在全球化解体的大背景下,保证城市返乡人群有地方住,减少不稳定因素。

短缺的地区,增加多主体、多维度的供应。

一是 推进农村集体用地入市 ,丰富土地供应主体。增加供应,稳定地价。

二是 推动城中村和老旧小区改造 ,提高土地利用效率,满足改善需求。

三是 加快保障住房体系建设

一方面,能够在资产价格不降低的情况下,降低居民的购房门槛(共有产权房),另一方面,在居民购买力下降的情况下,提供居住保障(租赁租房)。

旧模式打破以后,新模式必须快速形成支撑力。

目前,和新模式相关的政策出台非常迅速,各地方都在抢时间。

和新模式相关的文章,明源君写过很多,相关链接放在这里:

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本文标签: 融资  城投  政府  金融  救市  房地产行业  

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