刚进九月，一大波重磅利好，把楼市砸的晕乎乎的。

市场预期，终于开始从一边倒的看空，进入到 多空共存 的阶段，成交量也从谷底有所反弹。

这一波政策，其实并不算预料外。

早在一个月前，明源君在中已经写过，住建部长倪虹在7月27号的表态中，明确提到了，要通过 5项措施 稳定房地产。

1、 降低首套住房首付比例和贷款利率 ；

（8月31日，首套、二套首付比例均下调，二套住房贷款利率下调40BP）

2、改善性住房 换购税费减免 ；

（8月25日，换房退个税政策延长2年）

3、 认房不认贷 ；

（9月1日，四大一线城市全部落地）

4、 保交楼 ，加快项目建设交付；

（8月27日，上市房企再融资不受限）

5、 供给侧结构性改革 ，保障房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。

最近这一波连招，提到过的措施，已经都落地了； 短期内，可能不会有新的政策大招出来了。

从目前政策出台的角度、力度来分析，目前高层救市的思路已经非常清晰。

1、当前政策的出发点和核心考虑因素， 不是楼市，而是银行 。

2、当前政策调控的目标， 不是稳房价，而是提升成交量 。

3、当前，房地产行业的主线，不是刺激需求，而是 加速调整供应结构 。

下面详细来说。

当前的重心是保银行资产安全

政策目标是提高成交量

众所周知，过去旧模式下的房地产发展模式，是和金融扩张、地方财务深度绑定的。

这个三角循环， 以房地产投资为引擎 ，带动银行投资扩张、地方消费开支扩大，让这个三角卷入的资源迅速膨胀。

房地产采取 高杠杆、高负债、高周转 的“三高”发展模式，一边给银行带去超额投资利润，一边给地方政府带去财政收入，用于偿还旧债，和加速地方基础设施建设，扩大了公共消费开支。

当社会处于住房短缺、城市化程度低的阶段时，这个发展模式非常高效。

但是在经过十多年的发展后，随着城市化逐渐见顶，房地产逐渐出现生产过剩，再卷入过多的社会资源，就会有问题了。

要让经济健康发展， 房地产泡沫、金融泡沫、地方债务这个深度嵌套的局面，必须要解开。

第一阶段：破局

措施： 三道红线 ，掐断资金流入地产的通道。

结果： 房企资金链断裂，房企暴雷、项目烂尾、土地流拍 。

这种结果，是“三道红线”政策出台之前，就能想到的，也在预期范围内。

所以，在房企暴雷潮、项目烂尾潮出现时，政策层面上始终非常稳健。

目的就是要打破旧有的路径依赖，最重要的，是心理上和观念上的路径依赖。

这段时间，高层最经常说的一句话是， 守住不发生系统性风险的底线 。

什么是系统性风险？

就是楼市泡沫破裂的风险，向银行系统传导。

所以这个阶段，配套政策的思路，是 稳定资产价格 ，避免造成金融资产不良率上升。

具体手段包括：

1、 限跌令 ，通过行政手段，短期内稳定资产价格。

2、 发行专项债 ，收储市面上过剩房屋，改保障房。通过逆周期调节，稳住资产价值。

3、 保交楼专项基金 。保交楼、保民生，防止“断贷潮”蔓延，波及银行资产安全。

4、 12家白名单房企，定向输血 。保住优质房企，经营不善、投资失败的房企通过市场去产能。

5、 国央企增加拿地兜底 ，延缓地方土地流拍带来的财务压力。

这个阶段的目标，就是要 打破旧平衡 ，并在新平衡建立起来之前，尽量通过各种手段，延缓危机发生。

所以，我们可以看到，前两年的政策方向是，救项目、不救房企。

楼市的调控政策，也只是在低能级城市逐渐放开，并没有全国范围的全面刺激。

第二阶段：稳局

目前的市场情况是，房地产投机性的投资行为已经没有土壤支撑。

房价永远涨的神话，已经彻底逆转了。

房地产已经从金融属性，归回到居住属性。

打破旧循环的阶段性目标已经达成。

当前最重要的，是旧模式打破后，随之而来的三个问题：

一是地方债务风险尚未化解 ，而且今年是地方债和城投债的偿债高峰期，妥善解决这个问题是重中之重。

二是银行的资产负债表恶化。

资产端：

① 投资回报率降低，大量贷款展期，不良率上升。

② 新增房贷规模下滑；

③ 存量房贷遭遇提前还贷潮。

负债端：居民防御性储蓄，存款规模持续上升。上半年人民币存款增加20万亿元，与去年同期相比存款增加超1.3万亿元， 存款数据再创新高 。

三是消费低迷，房地产需求端购买力下降。

居民收入下降，造成购买力和预期不足。

8月份，房地产成交额已经 低于疫情高峰叠加春节假期 的1月份，出现了明显的超跌。

销售过于低迷，房企无法销售套现，及时偿还银行贷款。购房者按揭规模下滑，也会明显影响银行收益。

目前来看，解决这个三个问题的关键，都是 从银行出发 。

为了支持地方债务风险化解——

8月底，央行公布了1.5万亿元特殊再融资债券发行计划，主要是银行参与支持城投平台化债。 通过央行设立应急流动性金融工具，给地方城投提供流动性，利率低，期限长。

为了提振居民消费能力——

9月25日起，银行将正式执行，降低部分存量房贷利率，银行给贷款人让利。

银行对支持经济复苏的作用非常关键，在银行踩油门的同时，必须保证银行资产安全。

因此，这一波的救市政策，几乎全部是围绕 「购房金融政策」 展开，包括：

降低按揭门槛（认房不认贷）、提高按揭金额（降低首付）、降低存款利率（拉大利息差）。

也就是，给购房者提供金融支持，而没有降低购房成本。

政策目标只有一个： 提升按揭规模、提升成交量 。

为了提升成交量，甚至可能允许开发商， 以价换量 。

8月21日，国家住建部主管的报纸《中国房地产报》，发布《房地产金融风险加剧 期待调整优化政策尽快落地》文章。

其中提到：应当给予开发商更大的自主定价权， 允许开发商以降价促销的方式展开自救 ，以尽快回笼资金。

地方政府对开发商降价的态度，也发生了明显的转变。珠海就已经有项目，通过多次调整备案价，合规实现降价销售。

接下来，各地的限跌令可能会逐步有所放松。

因此，这一轮的重磅政策，跟之前完全不一样，不是要提振楼市，重新回到高增长的轨道，而是要保银行资产安全和利润。

房价不仅没有大幅上涨的基础，在很多城市，甚至还会出现开发商以价换量，形成下跌压力。

至于，接下来还会不会有大力度的利好政策，就要看这一波刺激下，成交量会不会提升到合理水平。

如果不会，接下来的措施，就是 进一步提升购买力 。

比如， 降低交易成本 。包括进一步降低交易税费，5改2；或是降低贷款利率，毕竟存款利率下调，已经让出了一定的下调空间。

地产行业主线

是加速调整供应结构

前面已经说过，目前所有的政策，都是为了在打破旧模式后，稳定局面。

换句话说， 行业发展阶段是不可能走回头路了 。

当前房地产行业的发展核心，就是中央政治局的定调， 房地产市场供求关系已经发生重大变化 。

这不是简单的供不应求，或者供过于求，而是结构性的过剩和短缺。

绿城中国总结为， 四个短缺、四个过剩 。

① 中小城市相对过剩，大城市相对短缺；

②外围城市过剩， 中心城区短缺；

③ 小户型过剩，改善型短缺；

④ 商品房过剩，保障房短缺。

因此，地产行业目前的发展主线，是 调结构 。

过剩的地区，由政府发行专项债，收储市面上的过剩房屋，转为保障性住房。

一方面，开启逆周期调节，稳定资产价格。另一方面，在全球化解体的大背景下，保证城市返乡人群有地方住，减少不稳定因素。

短缺的地区，增加多主体、多维度的供应。

一是 推进农村集体用地入市 ，丰富土地供应主体。增加供应，稳定地价。

二是 推动城中村和老旧小区改造 ，提高土地利用效率，满足改善需求。

三是 加快保障住房体系建设 。

一方面，能够在资产价格不降低的情况下，降低居民的购房门槛（共有产权房），另一方面，在居民购买力下降的情况下，提供居住保障（租赁租房）。

旧模式打破以后，新模式必须快速形成支撑力。

目前，和新模式相关的政策出台非常迅速，各地方都在抢时间。

和新模式相关的文章，明源君写过很多，相关链接放在这里：

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