存量房利率降低的事，终于靴子落地了
距离8月31日晚中国人民银行网站发布《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，已经4天了。
对于过去三年普通买房人而言，最关心的就是降低存量首套住房贷款利率这个事。
牵涉到每个人的利益。
到目前为止，关于通知里新贷款利率到底如何计算，很多人还是迷迷糊糊，各个媒体的解读也是互相冲突。
这涉及到对文字的阅读理解。
今天，我给大家讲明白这个事。
谈谈我的理解和判断。我认为我的判断是最接近真实的。
如何理解政策？
1、我们先界定概念：
存量首套住房商业性个人住房贷款，是指三种情况：
关键词：
存量。首套。住房贷款。
二套以上住房贷款不在范围内。
写字楼、商铺、公寓的贷款不在范围内。
你不用想了。
这里，有个特殊情况，也就是第三条：借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。
这句话怎么理解？
也就是说，也许当时你贷款时，不是首套。但现在，你符合首套房贷款标准了。
这个主要是因为不同时期不同城市的首套房认定标准是不同的。
比如，“认房又认贷”和“认房不认贷”的区别。
比如，在现在“认房不认贷”的广州，符合“认房不认贷”政策认定的首套住房标准的借款人，均可向银行申请下调房贷利率，即居民家庭在广州名下无成套住房的，不论是否利用过贷款购买住房，均按首套住房认定。
2、时间：
目前还不能置换或变更，必须到2023年9月25日起。
3、怎么办理？
两个方案：
一个是置换，一个是变更。
一种是选择新发放贷款置换，另一种是协商变更合同约定的利率水平。
注意：
你需要主动申请。你不申请，没人管你。
银行，还是之前的贷款银行，不能换新银行。
4、新置换或变更的贷款利率到底如何计算？最终是多少？
这是所有人关注的问题。
我们看看绕口的文字：
新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定。
但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
中国文字博大精深。
过去几天所有的困惑，都在这里。
一开始，我也很困惑。
困惑核心在于以下两点：
1、新发放贷款的利率水平，LPR标准怎么界定？
是现在的LPR还是当时的LPR?
2、加点幅度，“不得低于……下限”，下限是多少？
我们一点点拆解。
先了解金融知识基本概念和计算方式
来，先学习两个词：LPR、BP。
LPR的全称是Loan Prime Rate，即“贷款市场报价利率”。
贷款市场报价利率是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率加点形成的方式报价。
由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率，各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价。
这个词，大概是从2019年8月17日后进入中国老百姓视野的。从这天开始，我国发布改革完善贷款市场报价利率形成机制公告，推动贷款利率市场化。
目前LPR报价有两个期限品种：“1年期”和“5年期以上”。
LPR并不是固定不变，每月都会更新。
最新LPR为：
2023年8月21日发布的，1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。
我们还要明白一个词：BP。
BP的意思是贷款基点，是一种计算银行贷款利率的单位。
每个基点等于0.01%的利率，通常用于计算贷款利率的微小变化。
在贷款合同中，银行会将贷款利率表示为基准利率加上或减去一定数量的基点。
好，以郑州为例，我们知道现在的住房贷款利率很低：3.7%。
这个3.7%是怎么来的呢？
2023年1月至今，郑州首套房贷利率执行的是：LPR-50基点（BP）。
5年期以上LPR为4.2%。
4.2%—50基点（50X0.01%=0.5）=3.7%。
这样计算，你能省多少钱？
开始分析那两个核心问题：
1、新发放贷款的利率水平LPR标准怎么界定？这个LPR是现在的LPR还是当时的LPR?
2、加点幅度，“不得低于……下限”，下限是多少？
以我高考时语文135分的阅读理解来看，新发放贷款利率水平的LPR基础是现在的LPR，也就是最新的4.2%。
而“加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限”也有了答案，就在《河南发布》9月1日发布的推文《河南省各城市首套房贷利率下限公布》下图里：
郑州的明细如下：
你要关注“原贷款发放时”你的城市首套住房贷款利率下限。
你对照上表，自己查。
举个例子：
假如你买的房房贷放款是在2021年10月，当时郑州首套主流房贷利率是6.25%。
很不幸，你当了冤大头，你的贷款利率正好撞到6.25%。
你的贷款利率是这样计算的：LPR+160基点。
当时5年期LPR为4.65%，4.65%+160基点就是6.25%。
按新政策逻辑，你可以把贷款利率协商置换或变更为：
4.20%+5BP，为4.25%。
因为，当时的执行利率下限水平是LPR+5。
你懂了吗？因为这个政策，你的新贷款利率为4.25%，老贷款利率6.25%成为历史。
足足降了2个点。
虽然，你的新贷款利率不是今年别人买房的新利率3.70%。
但还是要恭喜！
同样的逻辑，如果你的房贷发生在2022年5月——2023年1月，你的新贷款利率可以是：4.20%-20BP，为4%。
至于2019年10月之前的贷款要不要置换或变更，你自己衡量数值的大小或多少。随后时间里咨询银行。
以上，是我的逻辑分析和推测。
感谢政策吧！
本文写于昨天下午。
昨晚10点半，《中国建设银行客户服务》公众号发布推文存量住房贷款利率调整客户问答（一），我的分析得以实锤。
最终实施细则，以随后各银行发布政策为准吧。
你看懂了吗？
若有疑问，评论区见。
备注：本文部分图片和信息来源于网络。文中观点只是作者看法，不构成操作建议。
