这几天，真是每天都很热闹，核心城市开始扎堆取消限购了。

9月7日， 南京 正式发文宣布 全部城区 放开限购，打响了新一线核心城市全面放开限购的第一枪。

9月11日， 一天之内，就有三个强二线城市彻底放开限购！

济南 取消二环以内购房限制，全域 全面放开限购 ；

青岛、福州 也宣布，核心城区不在审核购房人资格，商品房拿到红本后就可以直接上市交易，除了限购，限售也一起取消了；

昨天晚上（9月12日）， 郑州 也 全面取消了限购、限售 政策，并降低了商业性个人住房贷款最低首付比例要求。

截至目前，二线城市中，已有包括兰州、东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连、南京、济南、青岛、福州、郑州11个城市全面取消限购政策。此外，还有厦门、天津、济南、长沙、杭州、武汉、苏州等近30城，局部放开限购。

就连一线城市，也开始有一些小动作。

9月7日，深圳取消商办“限外令”，放开了港澳台买商办和商务公寓的套数限制。上海也放松了外围区域的限购要求。

虽然说，目前一线城市和核心二线城市的放松进度不一，但是趋势基本已经明确，就是——

过去楼市过热时期出台的调控手段，即将全面退出市场。

包括且不限于，限购、限贷、限价、限商、限售……

短期来看，各城市根据市场节奏，还将继续放开购房管制。我们可能即将迎来一个 购房政策最宽松的时期 。这会对市场产生多方面的影响。

中长期来看，针对商品房的调控，可能也已经完成了阶段性的历史任务。传统调控手段，可能会彻底退出历史舞台。

接下来的重点，是 「住房双轨制」 的进一步完善。这也会是政策继续发力的方向。

全面解除限购限贷限售

加快市场流通速度

目前，大城市正在逐渐对核心城区全面放松购房限制，很大程度上降低了购房门槛。短期来看，多少会对市场带来正面的影响。

一是解除限购，鼓励了跨区域/跨城市的购房需求。

尤其是不具备购房资格的外来刚需客群和“第二居所”客群，这部分购房需求被释放，能很大程度上，增加市场上刚需类产品的活跃度。

二是解除限购，鼓励了购买多套房的需求。

之前“认房不认贷”，针对的就主要是改善型换房群体。持有两套以上的房产的客户，往往需要先卖后买，限购解除之后，这部分客群不需要通过抛售持有的二手房，来释放购房名额。能够消除换房时间差的影响，加快改善类产品的流通速度。

这两部分客户的数量，现在到底有多少。市场供需关系逆转之后，释放购房资格能带来多少有效需求，目前不得而知。

但是全面放开限购和限售， 可能会 带来市场竞争的进一步激化 。

一是新房和次新房，进一步分流客户。

据媒体报道，青岛在宣布解除限购的消息后，几分钟内二手房的挂盘就一下子增加了300套。其中大部分都是近几年成交的次新房，之前由于限售政策的影响，这部分房源不能上市交易。

解除限售后，这部分二手次新房扎堆入市，楼龄短、现房优势、价格竞争大，可能会对在售期房，形成抢客压力。

二是城市间客户争夺会更激烈，进一步利空三四线。

今年年初关于“二手抛售潮”的新闻铺天盖地，对市场已经进行了一轮深刻的教育。目前，买房要买核心城市、核心地段的观念，基本已经深入人心了。

按照目前的人口流动现状来看，人群向高能级城市流动的趋势依然没有减弱。之前受限于各城市的限购政策，市场上的购房客户不能自由流动，部分购房者只能选择返乡置业，客观上对一些非核心城市，形成了市场保护。

大范围的限购取消，可能会加剧核心城市对人口的虹吸效应。输血高能级城市的同时，进一步利空三四线。

前几天，哈尔滨就已经开始组织跨城市的卖房推介活动。随着全面解除限购的二线城市增多，城市之间的竞争，或许会更加剧烈。

商品房/保障房双轨制

未来调控可能全面退出

值得注意的是，这一轮的五限放松，跟前几轮的政策松绑，有很大的不同。

之前的政策松绑，都是在市场整体供需关系依然短缺的情况下，出于短期的经济目标需要，暂时性地放松购房政策。

这一轮，可能不是那么简单。

之前，明源君在里说过，未来限购、限价、限售的调控手段会彻底退出，商品房不再限制买房的数量和价格涨幅。

那“房住不炒”，怎么实现呢？

其实，9月份，在各种地产救市新闻中，有一条重要的政策被很多人忽略了。

9月4日，规划建设保障性住房工作部署电视电话会议召开，明确了「保障性住房要实施严格封闭管理，不得上市交易」。

把这条政策和解除限购联系起来看，未来的住房制度和政策方向，就很明确了。

那就是——「住房双轨制」。

一条轨，是商品房体系。供需和价格，交由市场决定。

一条轨，是保障房体系。由政府主导，满足社会保障和基本福利。

过去之所以需要如此多纷繁复杂的调控政策，还需要不停的打补丁，就是因为市场供需严重失衡。

商品房供应不足，导致房价飙涨。保障房体系不健全，导致政府需要通过各种行政手段，抑制商品房价格，保障普通居民的居住需求。

而且，由于保障房系统和商品房系统没有完全分开，大量的可售型保障房，过了5年10年后，就流入了商品房系统。

一方面，大量买房者通过保障房实现超额套利；另一方面，保障房也越建越少，不能持续提供社会保障。

但是，现在的情况已经变了。

这两年，保障房供应体系和配套政策，可以说是取得了飞跃式的进展。

一是供应量大幅增加 。通过推进城中村改造、集体土地入市和“非改住”政策，大大拓宽了保障房的房源获取规模，提升了保障房的供应速度。

二是购买和退出政策，逐渐明确。 今年，全国各个城市，都明确了保障性租赁住房、共有产权房的申请资格、流通方式、定价规则。

今年的很多政策 ，不再像过去那样头痛医脚，而是有破、有立。

过去造成市场扭曲的行政干预政策，逐渐废止。支持“租售并举”的保障房体系建设的新政策，加速出台。 并且已经逐渐形成合力，大刀阔斧地开始加速建设房地产新模式。

因此，这一次的“五限”的放开，可能并不是短期的市场刺激。而是意味着，我们将正式进入一个更加健全的房地产新时代。

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