2023年8月份，70个大中城市商品住宅销售价格上涨城市个数减少，各线城市商品住宅销售价格环比下降。

数据分析

新房加快“补跌” 市场情绪低落

特点1、房价环比上涨城市持续减少。

70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有17个和3个，比上月均减少3个。

8月虽然是市场淡季，但部分企业会在月底前加强投放，抢跑金九。但当前整体市场交易热度不够，房企继续保持一定折扣。不少城市继续出稳定楼市的政策，希望楼市出现企稳。但从效果来看，持续性较弱，往往是以周度作为反弹周期。叠加淡季效应，8月重点城市的成交量继续在低位盘整，甚至不及去年同期，因此价格延续跌势。

尤其是二手房市场，降温幅度更为显著。 对于置换客群而言需要快速卖掉二手买新房，折扣基本要向8.5折甚至8折水平靠拢才能达成交易。而买家在大尺度优惠面前还是会有犹豫情绪，所以交易速度并没有想象中那么快。交易陷入冰冻。

特点2：新房一线城市环比转跌，信心支撑点消失。

一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%，二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅与上月相同；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

一线城市是标杆，以往印象中一线城市易涨难跌，尤其是新房，价格受到一定管控，涨跌都比较稳定。但这轮调整，一线城市从环比上涨，慢慢涨幅收窄，进而变成环比出现下跌，对市场预期和信心打击较大。二线和三线城市消费力更弱，因此跌幅扩大也在预期之内。政策效果的不显著导致信心不足，买家不敢轻易入市，担心被“套牢”。

上海市场分析

价格继续下行

政策期待加重

8月交易延续7月较为清淡格局，成交量只有55.8万平方米，从近10年的8月成交量对比来看，也处于倒数位置。 从交易节奏来看，月初惯例低开，周度成交缩减至10万平方米以内，此后两周持续低位运行，最后一周在翘尾效应下出现走高，但绝对量还没达到20万平方米/周的正常水平。说明市场有观望气氛。从交易结构来看，高端改善项目比较抢眼，榜单中有3个10万+产品，可见这些改善项目是近期市场交易主流。基于整体产品交易结构变动不大，因此价格呈现小幅波动，指数上环比上涨0.1%。

8月各地利好政策增多，虽然上海利好政策当月没有落地，但其间各种利好消息不断，市场预期开始提升，交易意愿略微转好。加之月底广州、深圳认房不认贷落地，市场预判上海也会马上跟进，最后一周的成交也有翘尾动作，因此成交略微上行。但总体来看依然不太乐观。当月成交套数为1.37万套，环比增加8.97%，离开市场“冷热线”还有一段差距。从议价空间来看，继续保持“大尺度”，因此指数还是保持下行趋势，不过在前期明显下跌后，上月跌幅明显收窄，环比仅下跌0.3%，跌幅一下收窄了0.4个百分点。

后市展望

认房不认贷落地 政策纠偏开始

8月全国市场表现都不太理想，更加期待“认房不认贷”落地。广州深圳在8月底推出相应政策，也预示北京、上海也会在短期内落地。毕竟9月是重要的销售时间窗口，一线城市是“龙头”，如果政策宽松，其他城市也会有进一步举措，从而形成政策共振，推动市场反弹。从政策落地后半个月反馈来看，对新房的推动效果明显高于二手房，毕竟置换或者改善买家首选新房。因此，预计9月市场成交也是新房释放量要优于二手房。当然，基于政策利好，预计二手房的价格跌幅有望进一步收窄。