本文来源：时代财经 作者：刘新歌

“下半年有更多投资机会出现，我们会更勤奋地参与公开市场的投资。”在8月28日举行的 2023年中期业绩发布会上，中海管理层如是表示。近半个月内，它先后落子苏州、宁波、大连，如今又在广州拿下百亿地块。

9月11日下午，广州市海珠区上涌果树公园北侧地块开展摇号，共14家房企参与。最终，中海幸运赢得这场命中概率7.14%的博弈，拿下海珠新晋总价最高地块。在9月8日的网络竞价中，该地块竞拍到封顶价127.9亿元，打破海珠区土拍总价纪录。

中海大手笔拿下该地倒并不让市场太过意外，广州是中海重仓的城市之一，而海珠区是中海在广州的重仓区域。其2022年年报数据显示，各城土储排名中，广州以269万平方米的土储位列第四，仅次于天津、重庆、济南；而广州的5个在建项目中，3个位于海珠区。

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85轮竞价封顶，14家房企拼运气摇号

今年以来，广州推出长隆“超级地块”、荔湾区原广信资产包两宗宅地、天河区员村宅地、世界大观宅地等多宗优质土地，引发了房企的拍地热情，土拍屡现数十家房企争抢、触顶摇号、地价创新高等火花。

海珠区上涌果树公园北侧地块也是多家房企感兴趣的地块，自挂牌起就引起广泛关注。该地块占地面积约17.27万平方米，总建面约36.37万平方米，用途含居住、交通、商务兼商业、服务设施等。地块位于海珠区政府对面，紧邻广州大道，覆盖在建的地铁11号线上涌公园站，周边有上涌果树公园、海珠湖公园等景观资源，以及万达广场、合生新天地等商业配套。

因此，虽然起拍价高达111.2亿元，该地块仍然在竞价环节吸引了16家房企。经过85轮激烈竞价，总价触及封顶价127.9亿元，溢价15%，进入现场摇号环节。

14家房企参与了现场摇号，其中8家为央国企，分别为保利、中海、珠实、华发、招商、中建四局、中国铁建、广州地铁，越秀地产则并未出现。摇号开始前，广州地铁、保利为市场所看好，不过中海最终如愿夺地。

无论是总价还是楼面价，该地块价格都不低。它不仅超越2021年1月出让的赤沙TOD地块、创下海珠区土拍总价新纪录，在广州土拍总价榜上也位列TOP5。扣除配建后，折合楼面价更是高达5.22万元/平方米，居广州楼面价榜单第四位。

除了地价高，项目未来开发难度也不小。一是配建规模大，出让条件要求，竞得者需无偿配建幼儿园、统筹用房、回迁物业、商业商务、规划路网、河涌等，配建部分占总建面近1/3。二是地块总量大且被河涌分割，大概率需分期开发，周期长、资金流需求大，对房企是个不小的考验。

不过，从目前海珠区新盘情况看，该地块未来去化情况或可乐观以待。合富研究院认为，地块周边库存压力轻，在售项目货源不多，仅有保利四季和颂及保利湖光悦色（尾货）等项目，而地块位于海珠区中部中大国际创新生态谷内，潜在市场需求充分。

边促销边拿地，中海重仓广州

这是时隔近两年后，中海再次在海珠拿地。有业内人士表示，拿下该地块的房企，未来几年业绩就有了保障。

这也是2019年以来中海在海珠拿下的第六块地，6宗地土地出让金合计超281亿元。海珠区之外，中海还在荔湾、白云、番禺等区域持续投资。今年8月25日，中海以近13亿收购了碧桂园所持的广州亚运城26.67%权益，至此全资持有了该项目。此前，它已于2022年1月从雅居乐、世茂手中收购了合计53.33%的项目股权。

作为中海重要战略城市之一，广州为中海贡献了不小的业绩。2022年年报及2023年中期业绩报显示，2022年中海在广州的合约销售额为超过100亿元，今年上半年销售回款超过40亿元。

今年上半年，中海录得收入891.6亿元，同比下降14.1%；期内毛利率22.61%，为近年来中期最低水平。但在2023年中期业绩发布会上，中海管理层依旧表态维持年初对外释放的全年发展目标，即全年合约销售增长20%，商业物业收入增长30%，新增土地权益投资预算两位数增长，以及利润稳中有升。

上半年，中海已完成权益购地金额378.8亿元，权益投资额约为去年全年的44%；而2022全年，中海系列公司以1208.7亿元的代价获得新增土地储备50宗，新增总货值2403.4亿元。中海管理层在年中业绩会上表示，更多的投资机会将在下半年出现。

广州楼市政策也给了良好的投资预期。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓对时代财经称，近几个月广州市场销售持续转冷，7、8月份新房网签量甚至为历史同期的低位，这使房企信心严重不足，影响了投资拿地的判断。而近期及时优化楼市政策，如在一线城市中率先落实“认房不用认贷”，及时调整首套房、二套房信贷政策，改善了房企参与拍地的积极性及竞价的预期。“本次土拍触顶摇号，对广州‘金九银十’的土地市场和楼市表现均有提振作用。”

除了加大投资，中海在广州也在抓紧出货。近期，位于海珠石岗路的中海观澔府推出“金九银十团购专场”，单价最低为5.99万元/平方米，总价直减86万元，而项目此前均价基本在7万元/平方米左右。

项目销售人员称，活动推出后单周爆卖1.1亿元。项目工作人员对时代财经称，这是拿出少量低楼层单位做特价房源，是常规的“金九银十”促销，也希望吸引购房者。