21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

在证监会相关决定一周后，国内首批消费类基础设施公募REITs正式上马。

2023年10月20日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，自发布之日起施行。

10月26日，证监会和沪深交易所官网显示，四只消费基础设施公募REITs产品已正式提交申报材料，项目状态显示为已受理，资产类型包括购物中心、社区商业等。这四只消费基础设施公募REITs包括华夏华润商业REIT、华夏金茂购物中心REIT、中金印力消费REIT和嘉实物美消费REIT。

这对商业地产运营商而言，是非常重要的一步。

公募REITs一直是全球商业运营商打通“投融管服退”商业闭环的重要环节，但过去囿于多种客观因素，国内公募REITs起步较晚，商业资产也难以跑通全链条。故而，将消费基础设施纳入公募REITs，是里程碑式的事件。

可供对比的例子是，全球知名的商业地产运营巨头凯德集团，正是通过私募基金+REITs的双轮驱动，实现了真正意义上的“轻盈发展”，实现总资产规模增长3倍的同时，净负债率却同比下降了56%。

万科董事会主席郁亮在朋友圈称，“今天的Reits，将帮助我们从房地产开发商转型为不动产的经营服务商，也为投资者提供了更多的选择，其深远影响将随时间而显示出来。”

万科联席总裁朱保全也在朋友圈表示，“绝对里程碑事件，是中国房地产一枚礼花。”

纵观首批消费基础设施REITs的底层资产，均为运营相对成熟的项目。其中，华夏华润项目底层资产为青岛万象城购物中心，由华润置地旗下轻资产管理平台华润万象生活运营。这一项目是青岛市规模大、品质高、覆盖全域的城市级购物中心，商业建筑面积约30万平方米，最新出租率超过98%。

中金印力项目底层资产则为杭州西溪印象城，位于杭州核心商圈大城西板块的黄金地段，整体建筑面积25万平方米，367家商户，是余杭区体量最大的购物中心。在长期的精益化运营管理下，项目吸引了稳定的客流和优质的商户，实现了99.2%的出租率。

华润置地相关负责人谈到，消费基础设施REITs有助于其推动资管业务转型、做大资产管理规模。未来，华润置地将依托专业运营能力，不断提升项目商业回报和业绩增长，助力REITs参与各方共赢。

金茂项目底层资产为购物中心长沙金茂览秀城，位于中部地区首个国家级新区湖南湘江新区的城市中心梅溪湖板块，已运营近7年时间；物美项目4个入池资产均位于北京市中心城区，总建筑面积约7.8万平方米。

万科董事会主席郁亮于近日的媒体交流会上表示，REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够实现商业模式的闭环。一旦完成REITs的环节打通，万科将有望真正从开发商转变为不动产商。

从过往经验来看，REITs成功发行上市之后，扩募也是关键环节，这关乎资产方的管理运营能力以及发展潜力。在此之前，首批上市的基础设施类公募REITs已经有成功经验可以借鉴。其中，招商蛇口作为资产运营方的蛇口产园REIT就已经完成扩募，目前已经获得投资收益达8.06亿元。

华润、印力旗下的经营性不动产，更具有持续扩募的基础。

以华润置地为例，据其半年报披露，其在营购物中心67座，今年上半年实现收入为86.4亿元，同比增长39.5%；实现毛利率77.1%，较去年同期增加5.3个百分点；零售额同比增长38.9%至751亿元，整体出租率维持96.2%的行业高位。

印力集团目前全国在管商业面积超过1200万平方米，资产规模超过1000亿元，整体出租率达95%。根据公开信息，万科在2016年通过持有投资基金的权益成为印力集团的重要股东，万科对印力集团从经营管理、资产运营等方面进行全方位支持，并将部分商业项目委托至印力集团运营管理，截至目前，万科委托印力管理的商业项目经营坪效增幅超过20%。

业内人士分析认为，此次中金印力REIT如成功发行，推动万科商业板块建立存量资产与资本市场的连接，进入资产良性循环的新发展阶段。但更重要的是，对于业内经营性不动产布局最早、赛道最全的万科而言，此次REITs发布只是起点，随着公募REITs的持续发展，万科经营性业务的发展将迎来进一步提速，为万科的长期价值增长提供更丰富的来源。

值得注意的是，房地产行业近两年经历了前所未有的冲击，行业已无法再回到过去对住宅开发过于依赖的阶段，活下来的企业都将需要寻找新的发展路径。

此次消费设施类REITs的启航，为国内的房企提供了新的解题思路——如若能够成功发行，将打通经营性不动产生意流程的“最后一公里”，也对企业长远的发展具有标志性的意义。地产开发时代即将逝去，而运营和服务的时代，已然到来，更不会落幕。