文/谢逸枫

广州首套房贷突破LPR下限打响“第一枪”，成为首个突破下限的一线城市，背后的原因，在于以下四个方面。首先是广州商品房库存，是一线城市最高的，去化周期，是一线城市最长的。其次是广州楼市销售成交非常低迷，比北上深的成交跌幅还大。

再次是广州房价下降压力大，70城市广州房价环比、同比下降最深。最后是广州土地市场不稳定，郊区卖地压力大。值得注意的是认房不认贷、首付政策落实后，北京上海的楼市热度比广州深圳高。

2023年9月9日，广州落实首套房贷突破LPR下限之后，北京、上海、深圳将紧跟其后，预计在下周前面实施首套房贷突破LPR下限的政策，激活改善性住房需求，促进销售成交，为金九银十楼市助力。

非常明显的是广州认房不认贷政策落实后，深圳立即跟上，第二天北京、上海紧随其后地实施认房不认贷政策。要保持市场热度，除了认房不认贷、首付下降外，首套房贷突破LPR下限的政策实施，有利形成政策组合拳的效果。

广州成为首个突破下限的一线城市，意味着广州购买首套房、第二套房的首付、贷款利率均为30%、4.1%。按照广州认房不认贷的新政策规定，只要结清首套房贷，购买二套房可享受与首套房同样的首付比、贷款利率、税收优惠的政策。

即广州无房，首套房首付30%，利率为LPR-10%，即4.1%。广州有一套房无在供或者已经结清，二套房按照首付30%，利率同样为LPR-10%。广州有一套房且在供，首付40%，利率为LPR+30BP，即4.5%，广州有2套房及以上者，暂停放发贷款。

可以减少首次、改善住房的购房贷款成本，减轻还贷压力，减轻经济负担，可谓是一箭双雕。下调LPR-10%，300万贷30年，分别4.2%、4.1%计算，每个月少174块钱，还款总额可以少6.29万。

这一政策超出市场预期，此前这种情况的首付比例为五成，房贷利率非常高。一旦下降，不仅可以推动首次、改善住房住房需求购房，促进成交，还可以减轻首次、改善住房的购房者还贷压力。

未来房贷利率依然存在下降空间，可以给首套房贷款利率打75折。或者是认贷不认房，按照首套、二套的标准，首付、贷款利率下降。从目前的银行贷款下降幅度远低于2008年-2009年、2014年-2016年二轮房贷利率的下调幅度。