上周六，广州一楼盘的开盘现场。
广州市房地产交易登记中心现场。
“起了个大早，赶了个晚集，还亏了一小笔……”
9月9日晚，此前广州流传一时的降首付降利率一一落地兑现。
在即将上车的市民欢呼之际，也有刚买了房的市民，在新政中遇到形形色色的问题:卡在新政前一天遇到银行放款了；东拼西借凑齐五成首付，结果不用五成只需三成首付了；也有人在交五成首付前一刻遇到新政出台，秒省两成首付，多出百万元现金在手。在接连房地产新政冲击之下，有几家欢喜，就有几家失落。公众对于未来的房地产市场走向，也有了不一样的期许。
故事1
放款仅一周，错失4.1%低利率
房地产市场近半个月的政策迭变，让白领陈芸一时有些回不过神。
“就在前几天，我还在跟朋友炫耀最先喝到政策‘头啖汤’，享受到二套房4.2%的基准利率”。陈芸家住天河区，因当前自住的房子为二套，当年房贷利率上浮较高，为降低利率，在今年上半年，她赎清自住房子的贷款，卖掉一套小房子，在中心区首付五成，置换了一套一手房。
7月下旬，新购房子完成网签等各项事宜。此时中央已几次表态支持刚需和改善型置业，“但该发布的房贷利率下调政策却一直没有公布”。7月底，银行发来短信，表示“购置贷款已经审批通过，利率执行贷款发放时全国银行间同业拆借中心公布的最新5年期以上LPR不浮动”。
由于此前与银行沟通过，“银行称‘利率以实际放款时为准’”，陈芸担心与房贷利率政策利好失之交臂，就找到所贷款的银行强烈表达申请延期放款，等最新利率政策出台后再放款。但在她找了银行大约一周，楼盘销售经理联系她称‘利率调整的可能性不大，回款现阶段意味着生命’”，对陈芸的请求未予采纳。
8月29日，银行放款，执行首套房利率4.2%。8月30日，广州官宣“认房不认贷”；紧接着，8月31日，央行宣布“首套住房和二套住房商贷最低首付款比例统一为不低于20%和30%”，同时也明确存量首套房贷利率确定下调。也正是在这天，陈芸按银行要求，往供楼账户存进几千元(完整月的供楼一万多)，于9月1日开启第一笔供楼。
但到9月8日，广州明确首套房商贷利率下限突破LPR，降至LPR-10BP(基点)，即4.1%。
“刚刚还沉浸在4.2%利率的喜悦中，眨眼就发现原来吃亏了”。陈芸不爽，“如果银行迟十天八天放款，我可能也就享受到4.1%的利率了”。
陈芸掐指一算，她贷款280万元，以目前4.2%的利率，贷30年，月供13692.48元；假设利率降至4.1%，则月供13529.55元。由此每月月供多付163元，一年即是多掏1955元。
事实上，根据央行此前发布的相关政策，“符合条件的存量首套住房贷款是指，2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款”，这意味着，陈芸或也有机会享受4.1%的利率。但在她近期与银行和楼盘律所沟通中，相关工作人员也表示未能确定，让她静等9月25日统一调整政策看看。
故事2
最后一刻“五转三”，少交两成首付
李雪莉堪称这一波新政中，享受政策利好最前锋的幸运儿。
今年上半年，出于学位需求，家有两套房的李雪莉在观察楼市多时后决定“卖一买一”:将家庭名下在天河的一套有一定楼龄的小三房卖掉，在黄埔区置换一套全新的、面积较大的学位房。
放盘三个多月，6月下旬，李雪莉成功卖房，并在7月上旬成功置换到黄埔区某楼盘。前面交易一切顺利，但在贷款时却遇到难题。
“我们家开公司，一年多前申请了经营贷，多家银行由此拒绝贷款”。李雪莉说，在楼盘合作的多家银行中，无论国有还是商业银行都不敢接件，只有一家商业银行态度不大明确接收了申请资料。由于银行一直不明确是否审批放款，李雪莉担心交了几百万元首付之后，银行不批贷款，届时房子买不成，追回首付款也需要漫长的时间，所以和楼盘一直在拉锯。
按照此前认购合同的约定，李雪莉一家需在8月31日前交齐五成首付款。而李雪莉有一笔近百万元的理财到8月31日才能到期赎回，9月1日方到账。为此，开发商要求她届时按规定缴纳未付首付的一天滞纳金，“好话说尽也不肯减免”。
根据银行要求，李雪莉递交了经营贷的贷款合同等相关证明资料，证明其经营贷的确是用于生产经营，银行也调取相关资料进行加急审核。8月31日晚上7点多，收到银行经理电话明确“贷款初审结果没有问题”后，李雪莉在销售催促声中火速赶往楼盘交首付。当晚8点多，当他们正打算缴纳五成首付之际，央行发布调整优化差别住房信贷政策，提出“首套房首付最低两成，二套房贷最低首付三成”。
“当下我们都惊呆了，就是这么幸运”。李雪莉十分开心，“刚好我们符合新政策，销售人员说帮我们申请改成三成首付”。首付五成瞬间变三成，此前担心的迟交两成首付所产生的万分之三滞纳金难题也迎刃而解，且额外有近百万元现金在手支配。
李雪莉表示，由于朋友此前在多个楼盘中购买社区商铺获利不错，她也犹豫是否要将这笔政策红利下“省下”的百万元，与朋友合伙投资社区商铺，近期正在观望之中。
故事3
借钱交五成首付后，遇上首付下调
在近半年上车的买房一族中，张远的战线拉得最长。
今年2月，广州楼市异常红火，张远夫妇发现位于妻子工作地点片区的某白云区大盘降到理想价位，且愿意首付分期半年，而且为现楼发售，今年中即可收楼，遂上车置换全新一手大房。
由于首付资金有着四五十万元的缺口，张远在2月份买房之际就将彼时家庭唯一自住的房改房挂牌出售，以凑够五成首付。房子为荔湾区某国有旧厂的宿舍，楼梯楼，“比较破旧，可能建于上世纪八九十年代，但对口学位为省级小学”。
张远的老房子为建面近80平米三房，为楼梯中层。他称，与他家同款户型，楼层不如他家的好，在2021年有邻居曾以350万元成功转手；而他家在2022年重新豪华装修，原打算长久自住。今年2月挂牌时，中介现场估价行情约为300万元，他则以328万元挂牌，“在小区周边中介都放了盘”。
但在今日，张远称，自放盘以来，除了一开始有几家中介来看过房，后来就再也没有中介带客看房了，“我倒是想降价，但这期间看过房子的，都没人来和我谈价格”。
张远称，他在网上看同款户型但楼层相对差的房源挂牌价，普遍为260万元至270万元，也是久久未见成交。
在今年8月中下旬新房交首付截止日，张远东拼西借凑勉强陆续接近交清首付，至今尚余几万元尾款未缴，开发商几次发律师函催缴补齐尾款。由于未交清首付未办理贷款，到目前也未能实现收楼。
“目前新政对于我这种情况是怎样处理方式?有没有政策明确可以协调退回部分首付，补充合同增加贷款?”张远称，他此前分期交付的首付款中，有四五十万元都是找亲戚朋友借的，允诺半年左右归还。从目前看，原有住房预计短期仍难卖掉，“如果我的首付可以调整到三成首付，那就有钱归还亲朋借款，不必再卖房了”。
张远称，新政出台以后，他和开发商沟通退回部分首付，未获同意。截至南都湾财社发稿前，他仍在多方沟通咨询，试图可以享受二套房的三成首付之利好。
(文中采访对象均为化名)
●变化
利好不断，北上广深楼市到访热度明显提升
据不完全统计，9月1日-10日全国已有超30省市优化楼市政策，政策频次30余条，各地为抓住“金九银十”市场窗口，政策落地节奏加快。
8月30日，广州、深圳两地率先落地执行首套房“认房不认贷”政策，9月1日，北京、上海全面跟进执行，力度超出市场预期，除了一线城市外，成都、杭州、厦门、长沙、苏州等超30城跟进落实相关举措。
南京、沈阳、大连、兰州、青岛、济南取消限购，上海降低临港新片区人才购房门槛。沈阳、大连、重庆、南京等十余城明确执行差异化住房信贷政策。
全国置业意愿提升
北上广深效果明显
从政策效果来看，根据中指调查数据显示，政策执行后，全国置业意愿提升了15个百分点，北上广深均提升明显，其中北京、上海均提升20个百分点左右。
市场方面，一线城市新房、二手房热度均有所上升，新房项目到访和认购热度上涨明显，特别是优质板块项目，购房者关注度较高，其中北京、上海市场热度明显高于其他城市。近期部分新房项目已明确收回价格优惠，二手房业主预期有所好转后，议价空间也在缩小，整体上看，房价呈现一定趋稳态势。
但全国新房市场整体成交规模提升不明显，政策显效还需要时间，根据中指研究院监测数据显示，上周(9月4日-10日)一线城市成交面积整体环比下降33.07%，同比下降48.93%。分城市来看，上海、深圳、广州成交面积环比均下降，其中上海环比降幅最大，为52.9%；深圳和广州次之，环比分别下降17.3%、10.6%；北京则环比上涨，涨幅为13.3%，但同比大幅度下降，降幅55.5%。
二线代表城市整体成交面积环比下降28.57%。分城市来看，苏州和南京均上涨，苏州环比涨幅最大，为24.34%；南京次之，环比上涨5.45%。温州、青岛则环比明显下跌，跌幅分别为79.98%和37.59%。同比来看，二线代表城市整体同比下降24.01%。三、四线代表城市整体下降，环比下降15.29%，同比下降22.59%。
三季度整体供应稳步回升
热点城市供给逐渐放量
从供应来看，据CRIC调研，9月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积1085万平方米，环比上升13%，同比下降44%，前三季度累计供应面积将达到10406万平方米，累计同比跌幅持续扩大至17%。三季度整体供应稳步回升，逐月递增，9月绝对量与5月基本持平，尚不及3月和6月季度末供应水平，总体也处于低位行情。
分类来看，供给约束显著的热点城市，诸如北京、杭州、成都等，本月供给稳步放量，且优质产品(主城、改善)占比较高，加之利好新政加持，成交尚有放量空间。以北京为例，9月供应较8月有了稳步回升，且主城区和改善产品占比均在六成以上，加之近期“认房不认贷”利好新政落地，市面上已经出现了二手房挂牌量稳中有增，部分楼盘开盘火爆的现象，在各类积极预期之下，9月成交或将随供应带动有所回升。
展望未来，中指研究院市场研究总监陈文静分析认为，短期来看，多地有望继续加快优化楼市政策，降低首付比例、降低房贷利率、放松限购政策等，多个新政带动下，预计核心城市购房者入市积极性提升，“金九银十”市场可期，一线城市表现或将好于其他城市。
价格方面，针对新房价格，短期开发企业预计仍以快速出货、回笼资金为主，价格上涨预期和空间整体偏小，其中核心一二线城市房价有望逐渐企稳，三四线城市房价下跌预期仍在。二手房方面，随着二手房挂牌量的上升，二手房价格上涨动力不强，预计短期二手房价格小幅上涨，整体以稳为主。
●声音
省房协会会长王韶:
广东人口吸引力强劲，住房市场具备需求支撑
“房地产市场短期看政策，长期看人口”。
在近日广东省房地产行业协会召开的“2022年度广东省房地产企业社会责任报告发布会”上，省房协会会长王韶作《相信光、追逐光、成为光——广东省住房事业发展前瞻》的主题分享。
王韶指出，通过比较近3次全国人口普查数据，广东城市人口因素依然明显，人口吸引力持续强劲，住房市场总体具备需求支撑，“尤其是深圳、广州、佛山、东莞、惠州、中山和珠海等珠三角7个城市，合计增量人口达3348.78万，占全省总增量82.1%，人口吸附能力更强”。
“广东家庭规模不断缩小，对住房套数需求量持续增加”
王韶表示，基于我国户籍制度特点和住房政策，流动人口短期的租房需求相对购房需求更高，但中长期而言其购房需求与时递增。广东流动人口持续快速增加，至2020年，全省流动人口6063.51万人，远多于其他地区，相当于排名第二的浙江、第三的江苏的总和，“广东对全国人口的吸引力仍然较高，意味着住房市场的租赁需求和购买需求仍将相对旺盛”。
王韶比较分析了广东城市人口的年龄结构和家庭结构情况。2020年，广东城市劳动年龄人口占比达77.4%，仅低于西藏；65岁及以上老龄人口占比为6.4%，仅高于西藏，是与西藏唯二尚未进入老龄化社会的省份，“意味着广东城市经济活力较高，基本面良好，有利于住房市场的持续平稳发展”。
王韶表示，一般将人口抚养比低于50%的阶段称之为人口红利期。2020年广东城市人口抚养比为29.1%，比全国水平低7.9个百分点，为全国各地区次低，意味着广东城市的人口红利依然明显。
王韶指出，当前广东的家庭规模不断缩小，2020年平均家庭户人口规模2.63人/户，比2010年减少0.48人/户。其中，城市一人户家庭占比达37.5%，为各类规模家庭比重最高；二人户家庭占25.6%。城市家庭一代户占比达60%，成为最主要家庭模式；二代户和三代户分别约占30%和10%，均有不同幅度下降。他认为，越来越多的大家庭裂变为小家庭，意味着对住房套数需求量也相应持续增加。
“广东城镇居民居住水平全国最低，改善性住房需求增多”
王韶指出，2020年广东城市、镇家庭人均面积分别为29.6平方米和36.7平方米；城镇合计人均30.9平方米，比全国平均水平少7.7平方米，为全国各地区最低。广东城市家庭户人均居住面积小于20平方米的家庭户占36.6%，小于30平方米的户数占比则高达59.7%，占比均为全国各地区最高，意味着广东相对其他地区存在更大的住房改善需求。
王韶介绍，2020年广东城镇家庭户缺房比例为6.4%，比全国水平高1.0个百分点，处于全国各地区中高水平。但全省城镇家庭户缺房指数达108.2，为全国各地区最高，意味着住房改善需求更为旺盛和迫切，尤其是粤东地区4个城市缺房指数超过110，包揽各市前四位。同时，2020年广东城镇租房家庭占城镇总家庭户比例达50.4%，其中城市租房户占比达55.3%，比全国平均水平高29.3个和29.7个百分点，均为全国各地区最高；城镇家庭住房自有率为46.9%，其中城市家庭自有率仅41.9%，比全国低26.9个和27.3个百分点，均为全国各地区最低，意味着广东由租转购的潜在刚性住房潜力更大。
王韶表示，2020年，广东城镇家庭户居住在购买商品房的户数占城镇总家庭户26.2%，比全国平均水平低15.9个百分点；位列全国倒数第三，仅高于西藏和海南，意味着商品房后续增量市场的发展空间依然较大。此外，截至2020年，广东城镇家庭户居住的住房楼龄在20年以上的户数占35.3%，住房楼龄在30年以上的户数占10.2%，意味着广东城市更新改造需求较大。
王韶还指出，2020年城市家庭户住房有电梯的占比为33.3%，低于全国水平3.4个百分点，仍有相当部分居民居住条件亟待改善，电梯房仍待加大供应……他在分享总结中指出，广东房地产市场前景依然广阔。
采写/摄影:南都·湾财社记者 邱永芬 王艳玲
