在2023年的8月份最后一周，关于楼市的一系列利好政策是不断出台，首先是在周中的时候，我们看到广州和深圳认房不认贷的政策终于落地了，这就意味着对于其他的一些二线城市认房不认贷落地已经没有太大的悬念了，下边主要的看点就是上海和北京什么时间来执行认房不认贷。

当整个社会还在关注这样的政策做一些猜测的时候，在8月份的最后一天8月31号，我们看到央行和监管总局又发布了关于楼市的一系列新的首付款比例、房贷利率的利好，具体包括了三个方面，下面做个简单的解读。

最受大家关注的可能是存量首套房贷利率向下浮动，我们知道在2017年和2022年之间，由于历史上最严厉的房地产调控政策，当时在全国范围内首套房贷利率普遍都是要向上有个明显浮动的，加点浮动不同城市可能会有差别，但是即使在像四五线城市，在17、18、19、20这几年时间，甚至都要参考净利率向上浮动少则是50个基点，多的甚至达到了80个基点，甚至个别城市达到了100个基点，也就是说利率在基准利率的基础上要向上浮动0.5%~1%之间。

我们知道进入到2023年，最新的关于首套房贷利率已经是参考基准利率可以向下浮动大约20~30个基点了。

当初是向上浮动这么多，现在最新的是向下浮动这么多，很多朋友会关注这样的政策到底影响有多大，另外意图是什么。

首先说在这次出台的三个政策里面影响的面是最大的，因为从2017年到2023年的上半年，首套房贷利率向上浮动的累计的家庭数量还是非常多的，这是存量的规模很大，影响的家庭比较多，第二当时向上浮动是普遍的，不论是一线二线，甚至包括三四线这些城市，而且浮动向上比较高，现在又向下浮动二三十个基点。

所以如果说你要问我说到底这次调整完之后，存量首套房贷利率大概有多大的变化？可能今天正式的银行里边的具体执行的细则没有落地，市场普遍猜测应该至少在这期间购买的首套房贷利率向下浮动0.5%甚至到0.8%之间，概率都是比较大的，当然了是不是还会有新的惊喜，我们就拭目以待了。

另外有的人猜测说政策的意图是不是为了促进大家去买房？准确的说影响不大，主要是为了降低这一部分购房人群每个月还本付息的压力，以此来支持用于消费，支持经济的发展，我想这个是最主要的一个意图。

第二个政策是关于二套房的房贷利率向下浮动，在过去我们看到央行的指引，二套房贷利率不论是一二三四线城市，都是要参考5年期的lpr的利率向上至少浮动60个基点，这是不论北上广深还是四五线城市都是要这样执行的，但最新的指引关于二套房贷利率向上浮动的加点是降到了20个基点，60个基点降到20个基点就意味着二套房贷利率如果按照这个指引的话，大约可以比之前要降低0.4%左右。

当然我想可能不同的城市里面具体执行的时候也许会有一定的差别，比方说我们看到今天像一线城市的北上广深，关于二套房贷利率的向上浮动还是要明显要多了很多的，是不是就意味着这次向下浮动的空间会更大一些？让我们也拭目以待，这个政策主要是鼓励大家在购买二套房的这些改善性需求，因此能够来降低大家改善性需求买房的还本付息的压力。

第三个是关于购房的首付款的比例，这都是关于大的政策里面的一些细分选项，在我看来这个政策的影响实际上是可能最大的。

我此前曾经分析过说我们谈到房贷利率的前提是你一定能够跨过购房门槛，如果购房门槛都没过，首付款都没有攒够或者你可能就不具备购房资格，那就是利率再变化和你是没有关系的，所以实际上在我看来首付款比例这次明确了首套房可以22%套房是30%。

我们知道在此之前大多数的二线城市里面首套房都是在30%，甚至个别可能还会再高一些，大部分的四五线城市在今天有一部分首套房贷利率已经下调到20%了，但是我们再看主要是二套房的首付款比例今天一线城市大多都还在60%~70%之间，甚至如果在北京你要购买一些非普通住宅，要首付款比例达到80%，说这是二套房，首付款比例的门槛是非常之高的，把很多人挡到了购房之外。

这一次假设说首付款比例首套房20%，二套房30%，假设说在大部分城市能够落地的话，我想这会使整个具备购房资格的人群数量有一个明显的增长，当然了恐怕北上广深来落实这样的政策还是有难度的。

在过去正常的年份有一个金九银十这样的说法，每当9月份和10月份都是房地产市场销量的一个旺季，我们都知道众所周知的原因，当前房地产这个行业调整的压力比较大，在我看来这样的一系列利好政策的出台，从国家的层面也是为房地产这个行业迎接金九银银十来做政策方面的准备，但到底市场能否出现金九银十还是需要我们继续来观望的。