摘要：房企仍有很多机遇。

当前，中国房地产市场进入深度调整期。行业还在“过冬”，房企却更“卷”了。

“无论大家是否准备好，行业都会进入新发展阶段。”作为行业头部企业，万科董事会主席郁亮认为，行业阵痛的影响比预想中要长，目前还在持续，“光熬是不行的，还得想想怎么办”。

万科开发业务负责人张海表示，企业操盘及格线要从60分提高到80分，从单项冠军变成投资研判、客户洞察、产品定位、操盘效率等关键环节的全能高手。

新需求的市场供应仍不充分

2021年，郁亮在业务交流会上用“尊重常识，回归常态，阵痛之后，仍有机会”，表达了对行业的整体看法。两年过去了，他坦言行业阵痛比想象的更长、更痛，但地产行业仍有机会，万科也并不悲观。

房子卖不动了，有一种观点认为，这是因为中国的住房供给已过剩。在郁亮看来，住房条件“被平均了”，同时还有许多新需求并未被满足。

一来，住房和城乡建设部数据显示，2020年我国城镇人均住房建筑面积为38.6平方米。“如果折算成实际使用面积，相当于日本40年前的居住水平。”郁亮表示，这是一个全国平均数据，如果打开数据就能发现，大城市被小城市“平均”了，小城市又被乡镇“平均”了。而这，正是市场供给的结构性问题。

二来，住房市场需求也从“有没有”走向了“好不好”的阶段。目前老百姓对居住的需求越来越多，类型也越来越多样化，针对新需求的市场供应是不充分的。除了居住功能，居民还有文旅、商旅等需求，这类需求很难用人均住房面积去表达。

张海分享的今年开街的杭州文化艺术商业新地标“玉鸟集”，就是居民多元化需求的集中展现。“玉鸟集”是良渚文化村中一处集文化、艺术、生活和轻度假于一体的商业街区，各类业态“纠缠”“交叠”在一起，既可服务周边居民，也能吸引外来游客。

企业应当苦练基本功

如果用马拉松来形容当前的房地产状态，万科认为目前到了“撞墙”阶段。“撞墙”意指跑步能量从糖分供给变为脂肪供给的过程，过程往往痛苦，但熬过去就能跑到终点。放在经济发展中，这叫做“新旧动能转换”。

在新旧动能转换期，张海坦言，万科要推动变化，成为变化。应对客户需求之变，企业首先应当磨炼基本功，保质保量交付产品。

今年，万科全年计划交付28.9万套物业，建筑面积3637.3万平方米。1月至9月，已经交付住宅（含公寓）15.7万套（2018.6万平方米），商业物业4090套（57.7万平方米），办公物业5170套（26.3万平方米），回迁房和保障房4523套（53.5万平方米）。全国360个项目举行工地开放日活动，通过直播间、无人机等形式让业主了解施工进度。今年1月至9月，153个批次实现“交付即办证”，不断提高楼盘项目的管理协调能力。

目前，功能复合的混合开发已经成为重要业务组成，并在上海落地两个实践案例。上海“天空之城”采用TOD开发模式，在26公顷的土地上建设住宅、租赁住房、商业、办公和配套服务设施，打造多元化生活场景。目前，“天空之城”已开发完成，活力逐渐凸显，住宅交付一年入住率达90%，高于行业均值5至10%。嘉定理想之地项目是万科落地的首个融合低碳和智慧等技术场景的“未来城市理想单元”，采用三维立体绿化和连续慢行系统，业态功能高度混合。

郁亮表示，要穿越房地产行业周期，企业仍面临两大难点。一是要培养出赚小钱、赚慢钱、赚辛苦钱的能力。以长租公寓业务为例，长租公寓是不动产业务中最难赚钱的业务之一。经过8年持续投入、产业和模式调整，万科长租业务板块开始实现盈利。泊寓总经理胡冬华透露，自今年6月起，泊寓已实现单月利润连续回正，9月份实现了累计权益净利润回正，预计今年内将实现整体盈利。

二是商业模式能否实现闭环。经营服务业务前期投入大，回报周期长，见效慢，然而随着REITs政策推出，这一问题已出现解决的希望。万科商业、物流、租赁住房都在积极准备REITs，有信心取得突破。一旦完成REITs的环节打通，万科有望真正从开发商转变为不动产商。