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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

最近，楼市政策，看似转向了。

日前，住建设部强调，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

随后，这些政策措施相继落地实施，令市场兴奋了一把。

此前，国务院通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，支持在超大城市、特大城市积极稳步实施城中村改造。

同时，多个一二线城市发布了支持楼市的政策，有了救市的迹象。

还有限购政策，虽然多数一二线城市尚未完全取消，但不少城市都出台了缩小限购范围、变相取消限购等政策。

上海陆家嘴“三件套”

这时候，很多温州人开始陆续接到不同的促销电话，如说杭州钱塘（下沙、大江东）、临平、富阳的房子不限购了，千载难逢的抄底时机到了，抓紧买房。

同时，又有不少中介经纪人开始鼓吹一二线城市的“优质资产”，唆使温州人前去购房，以在未来获得“丰厚回报”。

看着这些单价3万多、2万多甚至2万内的房子，对比同一座城市七八万甚至十几万的房价，似乎发现了“巨大升值空间”。

当前，确实很多人不敢买房，怕继续下跌，但也有人抱着“别人恐惧我贪婪”的心态蠢蠢欲动，想要抄底一二线城市。

广州珠江新城

虽说这个时间点去购房，已经不会站在高位了，但想要获得“丰厚回报”，恐怕是想多了。

今天，我们就说说这些刚刚取消限购的地方，为什么不能买房的原因......

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

对于多数人来讲，通过正常途径前去一二线城市买房，只能买不限购的区域。如今，这些中介经纪人大力推销的楼盘，也几乎都位于这些不限购的区域。

我们不妨看看，这些取消限购的地段，是哪些地段。

以杭州为例。去年以来，杭州取消了余杭、萧山、临平、钱塘、富阳等外围城区部分区域甚至全区的限购。像杭州核心城区、以及萧山、余杭的核心地段，依旧限购。

去年以来杭州市区放松限购区域示意图。来源：拿地宝

比较搞笑的是萧山区宁围街道、余杭区闲林街道。

其中，萧山区宁围街道以沪昆铁路为界，沪昆铁路以东取消限购，以西保持限购。

沪昆铁路，正是一条明显的发展分界线，城市建设大多围绕铁路以西进行，铁路以东总体仍保持农村面貌。经常坐高铁前往或经过杭州的市民，都能清晰看到这一点。

还有余杭区闲林街道，以杭瑞高速为界，高速以北靠近未来科技城、有地铁的区域保持限购，高速以南靠近山边、相对孤立、没有地铁的区域取消限购。

显而易见的是，这些取消限购的乡镇、街道、市辖区，均为远离杭州核心城区、发展相对滞后、商品房难卖的地方。

就算是下沙、临平等发展得还可以，但它们孤悬于核心城区之外是硬伤，更像一座独立的小城市，而非核心城区的组成部分。

宁波杭州湾新区

其实，类似的远郊，温州人曾多次踩坑。

10多年前，不少温州人投资杭州下沙，但在2011年之后下沙房价腰斩，大量温州投资客被套牢，直到2016年G20会议开完，才得以解套。

前几年，温州人投资杭州临安，如今也落得被套牢的下场。

还有宁波杭州湾新区、惠州大亚湾、廊坊燕郊，都有被套牢的温州人。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

这些取消限购、吸引外来购房者的区域，一定不好吗？不一定，需具体板块具体分析。

但是，既然取消限购，又千里迢迢来温州找渠道卖房，显然这些楼盘、板块在当地也很难卖。既然当地人都不买，温州人还要去接盘吗？

杭州钱江新城

一二线城市的楼市，长期总体看好，这一般不会错，但指的是一二线城市核心城区的优质资产，一般都在限购区内。这些房子，自然不用拿到温州来卖。

一二线城市能级高，不代表这些城市的郊区也很好，那些普通资产不见得有金融属性。

因此，如果有办法购买一线、强二线城市核心城区，值得去。但是，它们的郊区不能盲目乐观，远郊更需谨慎。

杭州临安

当然，还有人去一二线城市买房，不止为了投资，还想移居一二线城市，实现所谓的阶层跃升。

但是，如果移居的是一二线城市郊区，大概率实现不了阶层跃升。

一二线城市郊区常见的商业档次、生活品质

要深究后会发现，一二线城市郊区的房子，周边基本是低端商业，毫无生活品质可言，业主圈层也不高。同样的价格，在温州能获得更高的生活品质、业主的居住圈层。

另外值得注意的是学区。这些郊区的房子，大多没有好学区，很可能是“菜小”、“菜中”辖区，在50%普高率控制之下，反而要小心阶层滑落。

因此，若非工作需要，已住在温州市区、沿海县城的居民，没必要盲目移居一二线城市郊区，除非有实力移居它们的核心城区。

当然，一二线城市的核心城区，限购的是住宅，LOFT公寓、商业大平层等不限购。

这些商办产权的类住宅项目，只能从租售比角度考虑，不要想着转手套现。

如今个别一二线城市，比温州人更会“钻空子”，连科研用地都可以拿来卖类住宅，号称能破除限购政策。

这些连商办产权都不是的类住宅，更要谨慎，需搞清楚相关政策，不要盲目入手。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

近年，那些一二线城市的自媒体，大肆鼓吹城市群、都市圈，并将三四线城市一竿子打死。这些“一刀切”的舆论，加剧了不少人的焦虑、恐慌情绪。

到头来，这些制造焦虑的言论，最终目的是希望三四线城市的人，前去他们的远郊接盘，尤其是那些打着“环沪”、“环京”、“环深”、“环杭”概念的地方，甚至通过这些媒体的渠道去买房，从而挣佣金。

核心城区真正优质的资产，无需前往其他城市拓客，轮不到这些自媒体、中介机构来挣佣金。

宁波杭州湾新区的制造业

这些远郊板块、周边城市，依托的是制造业。

就算有外企，他们来中国设厂，主要还是想用国内的廉价劳动力，这些大品牌的核心技术研发部门并没有过来。

这些代工企业的职工，辛辛苦苦攒点钱只能回到老家四五线城市、县城买房，当地的房子多半是买不起的。

因此，这些地方的工资水平，是支撑不起高房价的，也很难推动当地房价上涨。

对比同时期发家的杭州下沙、杭州滨江，以及后来崛起的未来科技城，就能得出相应的结论。

杭州未来科技城

至于温州人，因温州投资客太出名，外地房企一旦新盘难卖、库存多，就想到了温州人，来温州拉客，不少温州投资客就此中招。

当有温州投资客入手，这些外地房企便又借着“温州人来了”来宣传，以吸引其他购房者“入坑”。

就这样，一度以精明、善于经商、有眼光、有胆识而闻名的温州人，成了一二线城市开发商眼中人傻钱多的“韭菜”。

当前，随着全国人口规模见顶，一二线城市的流入人口也在减少，城市扩张、资源外溢都可能放缓。郊区板块、外围城市，资源导入速度也会放缓。

不少人期待着，或许哪一天，某个郊区板块会像杭州未来科技城那样，迎来产业大爆发。这可能性是有，但变数太大、概率太低了，大部分郊区板块等不到这一天。

更何况，当前经济环境不佳、居民收入预期不足、房地产开发总量大、部分房企暴雷等一系列问题，也困扰着楼市的复苏。

因此，投资住房，尤其是到自己陌生的地方投资住房，还不是时候。至于郊区、一线城市周边的小城市，要谨慎、谨慎、再谨慎。

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