文/十一弟

这段时间，广州的中介们，都在卖力地吆喝一个新盘——

联投·文津府。

上个月，这个项目刚刚开盘。

据说，开盘当天卖了9个亿，国庆假期三天又卖了3个亿。

其他楼盘的去化周期，按年度、季度、月度来统计。

文津府的销售进度，已经按天来计算了。

卖得这么火爆，但开发商还是迫不及待地用上了中介渠道——

一套房的佣金，最高能给到40万。

重赏之下，整个广州的中介们，都跟着沸腾了，拼尽全力地帮它叫卖。

十一弟终于等到了发财的机会——

年底加把劲，鼓动一下身边的亲朋好友，侥幸帮文津府卖套房，明年就可以躺平了。

在房地产行业，只有卖不动的楼盘，为了加快去化速度，才会上渠道——

项目越难卖，开发商给出的佣金点位，也越高。

那些排队摇号的网红盘，根本用不着渠道，靠自销就可以了。

文津府才刚刚开盘，开发商就已经等不及了。

去年，武汉联投置业有限公司在广州拍下了文津府地块。

总地价超过32亿，楼面价大约3.9万/平米。

联投置业是一家来自湖北的国资企业——

在地域特色浓厚的广州，他们管这些从外地一路南下的开发商，叫做“过江龙”。

过江龙，拿地凶猛，属于搅局者，突然闯进来，就是为了淘金。

经历了一轮严厉调控过后，开发商的周转速度，其实更快了——

在一些城市，有些企业上午拿地，下午就进场动工了。

不过，联投置业拿地四个月后，文津府项目才开工。

而从拿地到开盘，则整整拖了一年。

这块地前身是广州市天河区吉山沥青拌厂二期，在开发建设住宅之前，联投置业要进行土壤修复。

不仅耽误了三个月时间，而且光是土壤修复成本，联投置业就多掏了三千万。

文津府项目的开发规模不大，计容面积八万多平米，规划了七栋楼，五百多套房。

它与广州名校——执信中学，只有一路之隔。

联投置业拿地以后，盘算着擦边执信中学，甚至确定了一个让人眼热的项目案名——

执信花园。

但是，联投置业的小心思，很快就被戳穿了——

在广州，执信中学的招生方式，属于“自主报名、电脑派位”。

也就是说，随机抽签的学位，能否上执信中学，全凭造化和运气。

哪怕与名校挨得再近，也不能算是学位房。

开盘入市之前，联投置业还是把项目案名改过来了——文津府。

今年五月份，文津府放出来的吹风价，每平米打算卖到八、九万。

相当于在楼面价的基础上，翻了一倍以上。

可见，联投置业南下广州拿地之前，眼光很高，一心想着赚大钱。

最终，联投置业还是败给了冰冷的市场。

它降低了预期，收敛了价格——

文津府的开盘价，定在了六万出头。

尽管货量不大，价格也降下来了，但联投置业仍然急于出货——

它不惜给出高佣金，刚开盘就动用了中介渠道。

联投置业是湖北省国资企业——湖北联投旗下的地产开发业务平台。

在湖北省国资体系内，湖北联投是一家核心国企。

它背后的股东阵容，非常豪华——

主要出资人是湖北省和武汉城市圈九市国资委，包括武汉、鄂州、黄石、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门。

此外，六家湖北省内央企——武钢集团、东风汽车、葛洲坝集团、三峡集团、湖北中烟、湖北烟草，也是湖北联投的主要股东。

湖北联投的主要业务，有产业园区、房地产开发、工程建设、商贸物流、金融等。

作为湖北联投旗下最核心的地产业务平台——

去年，联投置业的收入53亿，利润不到2个亿。

有机构做过统计，在百强房企榜单上——

联投置业去年的销售额超过了两百亿，行业排名第八十六位。

但十一弟查了下，去年，联投置业名下主要项目的销售额，仅为48亿左右。

作为地方国企，身后的股东背景再豪华，依然很难抵挡房地产的诱惑。

对于房地产业务，湖北联投同样有做大的胃口与野心。

它承担了大量区域开发、基础设施建设的职能——

旗下的工程建设、商贸物流业务，帮它做大了营收规模，但利润很单薄。

这两项业务占湖北联投的收入比重，超过六成。

而利润占比，不到28%。

房地产板块的收入占比，不到17%。

但利润占比，将近32%。

十一弟看了下，湖北联投的拿地开发项目，之前主要集中在湖北省内。

去年，联投置业突然闯进了一线城市，在北京、广州连拿两块地。

大把花钱拍地很轻松，但真正的考验，还是在拿地之后——

如何把几十亿的土地款，快速周转起来，把它们变成销售回款，实现产出。

到现在，联投置业的杠杆水平，已经拉得很高了——

它的资产负债率，超过了88%，几乎没有太多加杠杆的空间了。

作为联投置业的母公司，上半年，湖北联投的债务规模，已经滚到了1639亿。

其中，将在一年内到期的债务，就有大约561亿。

而湖北联投手上的现金，还不到300亿。

在广州文津府项目上，联投置业拖了一年才开盘——

不仅降低了价格预期，而且一上来，就用上了高佣金渠道，推盘去化。

看来，这条过江龙，确实很着急了。