惊爆!20.35亿,今天,广城、青山联合体、瓯发各竞得市区一地块,楼面价...

时事新闻2023-10-23 10:37:24无忧百科

惊爆!20.35亿,今天,广城、青山联合体、瓯发各竞得市区一地块,楼面价...


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一边是中央绿轴地块溢价22%高热出让,另一边又是市区多宗地块临时终止出让,再透视出了市区土地市场的阴晴圆缺。

在此背景下,今天,市区又有三宗地块出让,分别是瓯海娄桥的类别墅地块、瓯海南湖的高层地块以及龙湾瑶溪的类别墅地块。

其中瓯海中心南单元A-19地块,起始总价约10.98亿元,起始单价约14928元/㎡,经过1轮报价,由浙江广呈企业管理有限公司(广城集团)以10.98亿元竞得该地块,楼面价约14928元/㎡,溢价率0%。


瓯海梧田南单元B-11地块,起始总价约3亿元,起始单价约8000元/㎡,经过1轮报价,由温州瓯发置业有限公司(国企)以约3亿元竞得该地块,楼面价约8000元/㎡,溢价率0%。


龙湾瑶溪南单元12-F-28地块,起始总价约6.36亿元,起始单价约14552元/㎡,经过1轮报价,由浙江青山钢网电子商务有限公司(青山联合体、青山为小股股东)以6.36亿元竞得该地块,楼面价约14552元/㎡,溢价率0%。


总体来看,今天这三宗地块能顺利成交,已算是天大的好事了。

这是否意味着,今天这三宗地块属性都还不错?

下面我们一起来看下具体情况。

01

瓯海中心南单元A-19地块

位于瓯海区娄桥街道大西洋银泰城南侧。地块起始总价约10.98亿元,起始楼面价14928元/㎡(地上部分楼面地价13934元/㎡,地下室楼面地价994元/㎡)。


地块占地面积约6.98万㎡(折合约104.8亩),容积率:1.0-1.1,计容地上总建面≤约7.68万㎡,其中各兼容功能(商业、餐饮)的面积在7000㎡-23049㎡。地下住宅其他功能用房(地下室、住宅用途)建面≤28000㎡,建筑高度:≤36米。

从层高和已明确造价标准来看,算是温州市区的一流水准。该地块除不能建设别墅外,可设置联排、双拼和合院等建筑布局形式。


该地块形状方正,没有代建要求,是纯粹的类别墅地块,地块体量也足够大,足足有约104亩,可规划的空间大。

地块北面为大西洋银泰,这也是瓯海中心区仅有的大型商业综合体,人流量还不错的。

东面为德信·大悦湾、以及空地和安置房,稍远些的商务楼下有中庚·漫游天地,是较为热闹的小型的商业街区,日常生活配套也不少;南面为规划绿地、金丽温高速。西面有全季酒店。


地块周边最近一次地块出让是在瓯海中心区东侧、温州市人民医院娄桥院区东面的第四代住宅地块,由瓯海新城建设集团于2023年6月竞得,成交楼面价10853元/㎡,容积率为1.5-2.2.纯高层住宅。

地块西面稍远处,2020年3月,荣安以10.9亿竞得瓯海中心南单元A-02地块,楼面价8068元/㎡,实际住宅成交楼面价约11380元/㎡,溢价率21.1%。后开发为荣安·御瓯海,项目容积率为1.5-3.0,纯高层住宅。

瓯海中心区最高峰楼面价是2021年5月,荣安以14亿元竞得该地块,成交楼面价约为19575元/㎡,溢价率18.64%。后开发为荣安·汇学府,容积率为1.5-2.5,纯高层住宅。

而本次地块的楼面价略高于周边高层项目的楼面价,但明显低于瓯海中心区北片高层住宅的巅峰楼面价。

并且这也是瓯海中心区首次出现了纯类别墅的小区,填补了市场上的空缺,周边之前的小区大多为高低配的小区,居住性质不如纯别墅小区来的纯粹。


地块周边没有在售类别墅项目,二手类别墅项目也不多,其中德信·时代公园联排别墅带两层地下室,建面约148-240㎡(不含地下室),报价800-900万,单价约5.2-5.4万元/㎡。

大诚金廷联排别墅产品,建面约336-458㎡(含约105-156㎡地下室),市面上挂牌量极少,去年毛坯房报价约1300-1700万元,折合单价约4万元/㎡上下,具体因装修等因素价格会有变动。

其余高低配项目多为上、下叠墅,参考价值不大。

02

梧田南单元B-11地块

位于瓯海区南白象街道龙霞南路(温州市第二外国语学校西面、南盛锦园北面)。地块起始总价约3亿元,起始楼面价8000元/㎡。


地块占地面积约1.78万㎡(折合约26.7亩),容积率:1.5-2.11,计容地上总建面≤约3.76万㎡,其中各兼容功能(商业、餐饮)的面积≤11286㎡,建筑高度:≤54米(住宅>24米)。

从土地出让须知中的层高和造价标准来看,算是温州市区的中等水准,上下限差距较大,未来品质可持平或略高于周边商品房。


该地块形状方正,较为狭长,是纯高层地块,地块体量偏小,仅约26亩。

地块北面为道观及停车场,远期规划为公园绿地;东面为温州市第二外国语学校,温州市直属学校,分别初中和高中部,初中部2023年面向鹿城区招生50名,面向瓯海南白象和梧田街道招生152名,所以要注意,这个小区是有小概率能入读温州二外,但不能算常规定义下的二外学区房。

南面为南盛锦园(安置房),稍远些为金澜云邸;西面为龙誉城。龙誉城、南盛锦园以及金澜云邸都有底商,稍远些金澜云邸南面还有森活之家菜场,未来周边生活配套不少,便利性不错。


南湖这一带周边已经3年没有商品房地块出让了。

距离现在最近一次地块出让是2020年9月,红星以30.78亿元竞得上蔡单元A-16a地块,楼面价17258元/㎡,溢价率30%。这也是当年瓯海区的地价天花板。

后因红星地产被远洋收购,项目推广名为远洋·半岛九号,项目容积率为1.5-2.2,高层加叠墅项目。

今天出让地块西侧的龙湖·龙誉城,出让于2020年1月,成交楼面价8503元/㎡,商品房楼面价折合约12842元/㎡,容积率为1.5-3.0.纯高层住宅。

地块南侧的金澜云邸,出让于2020年6月,成交楼面价约为13481元/㎡,溢价率1.22%。容积率为1.5-2.81,纯高层住宅。

而本次地块的楼面价仅相当于周边高层项目楼面价的6折,价格低了一大截。并且经过3年的市场消化,周边已经没有在售新盘了,仅稍远些的远洋·半岛九号还在努力建设、努力销售中,这个项目比较特殊,主打一个卖的周期久、建的周期也久。

03

瑶溪南单元12-F-28地块

位于龙湾区瑶溪街道南洋大道与龙永路交汇处东面。地块起始总价约6.36亿元,起始楼面价14552元/㎡。


地块占地面积约4.16万㎡(折合约62.4亩),容积率:1.0-1.05,计容地上总建面≤约4.37万㎡,住宅地下其他功能用房(地下室)建面≤1.83万㎡,建筑高度:≤36米。

竞得者需在南、东、西三面有偿开挖河道,并有偿代建周边绿化带及河岸生态驳坎。

从层高和造价标准来看,算是温州市区的一流水准。该地块除不能建设别墅外,可设置联排、双拼和合院等建筑布局形式。


地块红线图

该地块形状还算方正,地块体量适中,也是瑶溪少有的类别墅地块。

地块北面为规划道路、服务设施用地及住宅用地,西北侧直线距离约400米处为S1线瑶溪站,也能享受到轨道交通带来的便利性;西面为河流、代建公园绿地;南面为河流、代建绿地、环山北路,道路南面仍有部分老旧厂房,形象面一般;东面为河流、代建绿地、绿城·桂语青澜。


周边最近一次类别墅地块出让是2023年3月,中港以5.45亿元竞得瑶溪南12-A-05地块,楼面价13586元/㎡,溢价率0%,容积率同样为1.05,建筑高度≤18米。

后项目推广名为荣钏1号,备案名为荣钏家园,暂无推广动作,据坊间传闻已被股东瓜分的七七八八了。


荣钏1号效果图

而且就在荣钏1号东面,还有一宗瑶溪南单元12-A-10地块,也是类别墅地块,将在10月30日出让,起始总价3.77亿元,楼面价约12180元/㎡,容积率为1.03。

本次地块的楼面价略高于瑶溪另外两宗类别墅地块。可能因为优势在于未来三面环水,仅北侧为道路,有半岛的氛围。


地块实景图

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