作者|谢涵
编辑|陈秋
运营|陈小妍
另镜(ID:DMS-012)
随着地产松绑，市场预期有所改善。自8月下旬起，一系列房地产提振措施陆续官宣。一二线城市密集落地“认房不认贷”，限购政策迎来普遍放松，降低存量首套房贷利率以及调降首付比例相关政策相继出台，也利于优质房企回稳现金流。
一线城市也被视为楼市的晴雨表，8月30日，广州、深圳率先落实“认房不认贷”；9月1日北京、上海落实“认房不认贷”；至此，一线城市全面执行“认房不认贷”。此外，还有武汉、中山、惠州、东莞、江苏省安徽省、苏州等多地官宣“认房不认贷”；天津和成都进一步放松限购政策。
中指研究院发布于8月31日的数据显示，百强房企前八个月的销售总额为4.36万亿元，同比下降8.6%，降幅较前七个月扩大4个百分点。其中8月单月销售额同比下降39.2%，环比下降8.9%。不过，中指研究院8月环比降幅相比7月减少24.9个百分点，意味着楼市或已筑底。
据不完全统计，近百家上市房企在近日发布了上半年财报，超过六成房企净利润同比下降，上半年行业整体盈利性持续走弱，行业格局也呈现两级分化。身陷债务危机的恒大8月28日复盘后，股价下降86.67%。上半年销售金额大幅下滑的碧桂园已出现现金流危机，并着手进行境内外债务重组。
但也有保利发展、招商蛇口、龙湖、越秀地产、万科等少数房企，实现逆势增长，有望受益于核心一二线城市的政策改善，在需求回暖之际抢占先机。
2018年，万科董事局主席郁亮在财报会上喊出“活下去”的口号，彼时的房地产业界一片哗然，但近两年随着行业遇冷，“活下去”成为越来越多房企的最重要的目标。
“目前市场处在焦灼状态，我们的判断是目前显然已经跌过头了。”8月31日，郁亮在万科的中期业绩会上直言，房地产市场有韧性、有新的业务机会，但是要实现脱胎换骨式的变化，还需要比较长的时间。
东兴证券陈刚认为，中央对楼市的定调已经发生重大变化，核心城市限购政策正迎来普遍放松，随着政策预期的改善和政策效果的逐步显现，楼市在金九银十的旺季有望迎来筑底回暖。
业绩承压，优质房企弹性可期
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根据中指研究院最新发布的《今年1-8月中国房地产企业销售业绩排行榜》，排在前十的企业销售额都达到千亿元级别，保利发展、万科、中海地产位列前三，销售额分别是2992.2亿、2447亿和2110亿元。
自2020年下半年起，房地产全行业开始被动“去杠杆”，企业抗风险能力成为首要。根据《今年1-8月中国房地产企业销售业绩排行榜》，另镜整理的前20销售榜企业财务情况来看，龙头企业业绩仍都面临压力 。
自2020年下半年起，房地产全行业开始被动“去杠杆”，企业资产质量和债务结构的优劣也决定了当下房企核心竞争力。
而根据《今年1-8月中国房地产企业销售业绩排行榜》，前20名销售榜企业中，仅有销售榜第一的保利发展成为上半年为数不多的营收和净利润实现都大幅增长，但销售榜第一的保利发展上半年盈利能力承压，上半年毛利率下滑2.26个百分点至21.26%。
在销售榜前10名企业中，仅有两家企业绿城中国和龙湖集团实现毛利率提升，分别为17.41%和22.4%。
在销售榜前20名企业中，只有一半的企业净利润实现增长，分别是保利发展、华润置业、绿城中国、龙湖集团、绿地控股、建发房产、滨江集团、越秀地产、中国金茂、华发股份、中国铁建。
申万宏源最新研报指出，对于当下市场环境，优质房企未来弹性可期。
现金流保卫战
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地产行业进入新的周期，龙头企业需要拥有战略主动性以及抵御风险的能力，具备穿越周期的内力。
8月14日，龙湖企业拓展有限公司已将17亿元人民币拨入“18龙湖04”债券兑付专户。至此，龙湖集团年内境内到期公司债已基本还清，仅余11月份到期1.19亿元。
从房地产行业整体情况来看，今年以来，债务违约甚至退市的上市房企仍在增加，据wind数据，从2021年初至今，在A股和港股上市的房企中，曾被债权人提起破产重整或清盘申请的企业有30余家家。其中有13家在2020年前属于“百强房企”。在此背景下，龙湖为何选择在此时提前拨付？
“今年其实债务的压力已经完全过去了，因为我们只有1.19亿元需要在11月偿还，今年接下来还会逐步偿还明年到期的银团贷款80亿港币，已在我们的资金计划里按部就班地去偿还。”
8月18日，龙湖集团CFO赵轶在业绩会上表示，明年将到期债有230亿元左右，其中有110亿元是境内债券，另有120亿元左右是国内开发贷。针对这230亿左右的债务，龙湖有充分的资源去偿还。
中指研究院企业研究总监刘水认为，龙湖提前还贷，一是公司销售稳健，融资通畅，有充裕流动性，偿债能力较强；二是表明公司经营状况良好，能提振市场对公司发展的信心。
值得一提的是，龙湖近两年不断推进大股东用以股代息，8月21日，公司发布公告称，该公司根据有关2022年末期股息的以股代息计划发行及配发2.5亿股新股份。据悉，公司大股东已将近百亿返投回上市公司，进一步维稳公司股价。
下半年，龙湖抵抗外界风险能力进一步增强。8月30日，龙湖成功发行新一期中期票据，债券发行金额上限为11亿元，期限3年。
根据榜单，在销售榜前20名企业中，大多数企业目前账上资金充裕，其中中国中铁、保利发展账上资金达1500亿元，而建发房产、碧桂园、招商蛇口、华润置业、万科、龙湖集团也都达数百亿。
公开资料显示，在2022年12月，美的置业作为政策支持类民营房企，获批150亿元中票额度。从2022年至今，公司在公开市场上融资金额近100亿元，其中中期票据超70亿元。
近日，美的置业执行董事兼副总裁王全辉对媒体表示。“目前公司兑付压力较小，公司已经准备好偿债资金，将在9月份支付。”
8月18日，证监会相关负责人表示，将坚持底线思维，全力做好房地产、城投等重点领域风险防控，坚持“一企一策”，稳妥化解大型房企债券违约风险。
探索新发展模式
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目前房产行业大部分房企的陷入亏损原因主要是销售承压导致面临对存货计提大额资产减值以及外汇波动造成预期净汇兑损失等方面。
面对行业景气度短期难以改变，很多企业稳中求变，龙头企业也正在探寻抗风险新路径，目前，众多房企将“多元化”视作发展新目标，探索新的发展模式。
业绩承压的新城控股，企业在土储方面形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系，此外公司双轮驱动，商管业务持续提升。上半年公司吾悦广场租金收入48.38亿元， 同比增长 10.06%，对公司业绩贡献逐步提高 。
龙湖上半年利润稳定增长的背后，是龙湖聚焦开发、运营、服务三大业务的新发展模式，涵盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造多航道，“1+2+2”业务格局已然成熟，正发挥显著效果。
龙湖的利润结构逐步优化，公司经营性业务实现多线并进。上半年，非开发业务利润占比增至过半。经营板块，由运营及服务业务组成的经营性收入，贡献122亿元，同比增长10.4%。55.5%的毛利率，远超行业平均。
在龙湖非开发业务中，购物中心最为外界看好，上半年，龙湖租金收入达63.3亿元。截至6月末，龙湖商业已进入全国32座城市，累计开业运营的购物中心达81座。
龙湖上半年如期新增运营5座商场，其中2座为轻资产。下半年，龙湖还将有约6座商业项目，在北京、上海、济南等城市开业。
万科上半年其经营服务业务也保持增长态势，全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%。其中物业服务的收入增速为12.2%，物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务的收入（含非并表项目）增速分别为17.0%、10.6%和7.3%。
上半年，保利积极推进“大物业”战略布局，物业在管面积6.50亿平方米，同比增长24.3%；实现营业收入71.41亿元，归母净利润7.64亿元，同比分别提升10.7%、21.5%。
消费经济复苏的环境之下，保利还实现资产经营类收入22亿元，同比增长22%。
也有分析认为，进入2023年下半年，一线及部分安全性更高的二线城市的房地产市场将会迎来进一步的提升。在房地产新一轮周期里，房企确保安全性战略持续明显，房企也更确保落实直观的收益。
近期地产政策组合拳频出，也提振了地产发展的信心，短期发展博弈机会仍存，多项购房利好政策陆续出台后，地产股应声而涨。9月4日是“认房不认贷”在一线城市全面落地后的第一个交易日，A股和港股地产股普涨。
9月6日，房地产A股和港股迎来全线大涨，港股融创中国、中国恒大以逾60%的涨幅领涨，世茂集团涨幅53.08%，碧桂园、龙光集团涨逾20%，远洋集团、宝龙地产、富力地产、龙湖集团股价都迎来上涨。
A股中国武夷、张江高科、深赛格涨停，特发服务涨幅9.53%，万业企业、中交地产上涨逾6%。WIND房地产指数上涨2.26%，110只成分股有102只股票飘红。
也有专家指出，近段时间多地多部门密集发文，适时调整优化房地产政策，释放出促进房地产市场平稳健康发展的积极信号。
当下，行业整体回暖还有待于观察，多元发展的房地产企业，更容易穿过周期。龙头企业更需要内生式驱动和前瞻性战略，能经受住房地产业大风大浪的考验的企业，备受业界瞩目。低杠杆、稳运营、保证现金流的高质量发展道路才是首要任务。
