每月五六号的样子都是我们观察上个月二手成交的日子
但这几天我们开始重点关注...挂牌量
还有新房成交跟二手成交等等，这还是我们第一次忍不住来了一次数据大杂烩
因为9月1日以来短短一周，我们就看到了
“1小时挂牌400套”、“火了新房绿了二手”这些段子满天飞
如果不是亲眼看见周日下午上海一个郊环新盘售楼处门口排起了长队
我是断然不会相信8月末还如涸辙之鱼的市场可以迸发出脸谱式变化
那这个段子、数字满天飞的市场
背后到底发生了哪些变化
我们从数字方面这几日最大的那个变化说起
01
9月1日-9月6日上海到底新增多少房源
9月1日6点21分的政策发文出街之后
一个多小时候之后，中介朋友们就开始转发这张图
链家6月、7月新增房源分别为2.4万套、2.4万套，平均到每天也就是700多套
1小时就蹭起来的挂牌量可不让人吃惊么
那这个数字现在是多少
从9月1日-9月6日，链家后台新增了多少房源
9月1日当晚有中介送出截图显示
当晚链家后台数据显示144252套
©链家
直到前天下午也就是9月6日链家后台显示的151138套
©链家
也就是说短短5天（9月1日晚-9月6日下午，算5个全天），链家后台新增了6886套二手房
平均到每天的日均挂牌套数就是1377套
注意，这里纯新增哦，就是过去5天纯新上架的
而前面两张截图里的14万套、15万套，也是外网+内网、过去+现在的全网房源
这个增幅是什么概念呢
链家今年以来每月的新增挂牌是这样的，平均到每天大概是右边这栏的状态
©链家（9月1日晚-9月6日下午，算5个全天）
可以看到日均1377套的挂牌速度远高于5月、6月、7月
也高于今年3月、4月的日均挂牌
来到今年目前为止第二高日均挂牌
还是有点疯狂的，不仔细比对还不这么清晰知道
而全市新增房源套数会更多
因为链家挂牌虽多但也是市场的一部分，整体挂牌市占率在70%左右
按这个市占率来看，过去5天（9月1日晚-9月6日下午）全市大约新增9837套房源
整体挂牌情况是不是超出你的想象
02
量起来了，那挂牌价呢
挂牌量激增是房东信心的表现，而房东信心还有一种表现就是
会不会调价
其实政策刚发布没多久，我就听到中介盆友抱怨有房东大幅调价，他diss两点
一、高于核验价无法外网展示、也扰乱市场
二、高于市场价也不利于成交，用他话说就是钓鱼
比如浦东金桥板块的联鑫坊小区，一套总价315万的房子，一下挂到415万
一夜提价100万这不是闹着玩么
©链家
不过这都是非常小概率房东，市面大部分房东都是理性的
顶多理性里多了一点信心，毕竟行情来了，之前的议价空间肯定要收一收
那全市来看，这一波挂牌房源的价格是怎么变化的
说实话这个数字分析容易踩坑，因为整体挂牌均价受挂牌房源分布影响
如果上架房源的房源结构更偏高总价，那么整体挂牌价就上升，但这跟市场无关
所幸的是我们的数据源是全市各家中介的外网挂牌数据
而且是8月30日 PK 9月5日的
全市+前后间隔时间短，挂牌结构影响不大
那前后这两日子的挂牌价涨了么
8月30日全市各家中介外网挂牌存量的挂牌均价是71857元/平
9月5日全市各种中介外网挂牌存量的挂牌均价是71978元/平
确实微涨
也就是说，全市近10万套挂牌房源的挂牌均价每平上浮121元
而过去三年里出现同样挂牌价上浮的情况的还蛮多
比如2021年5月、2022年1月等等，都是一些市场重大节点
像2021年上半年一路走高的二手行情来到挂牌价最高点位的5月
还有2022年农历新年前就被看好的二手市场
所以你会发现市场有什么风吹草动，挂牌价几乎会同步反应，这次也不例外
不过我们这次观察到另一个更有意思的总价段
我们将全市挂牌房源分为这些总价段
然后找出对应价段的挂牌房源，再计算这个价段房源的挂牌均价
©兔博士，备注：8月使用8月31日挂牌存量数据、9月使用9月5日挂牌存量数据
你会发现大部分总价段房源的挂牌均价都0.1-0.2%的波动，几乎是平稳过渡
但从1500万开始，价格出现明显上浮
幅度不大，但1500万似乎是一个房东信心的分水岭
1500万以上总价段的房东在新政之后，对市场更有信心
这个信心我相信也不是盲目存在
一来跟高总价房源开始更多流入市场有关；
二来市场带看增多的同时，房东也确实会相应提价，或者把之前降低的价格再挂回来
03
新房有没有抢夺二手蛋糕
这些天如果你去看链家中介门店会挺有意思
门店里的人可以分两拨，一拨是周末跑售楼处现场的，忙到声音沙哑
另一拨是驻守门店接待上门客的，也不清闲，但算不上忙
门店、售楼处明显是两个季节
那背后的一手、二手成交情况如何
我们对比了9月1日-5日的单日一二手成交情况
9月1日-5日，上海二手住宅网签大概在2117套，日均成交423套
而6月、7月、8月的二手住宅网签量分别约为12586套、12592套、13585套
这几个月的二手住宅日均网签分别为419套、406套、438套
当我把9月1日-5日的日均二手网签加进来
可以看到9月二手成交其实没有大幅上升，甚至没有多过8月
在这个认房不认贷发布的第一周，这样的成交低于预期
不过另一方面的新房就不同了
我们从兔博士这里拉到9月以来可以看到的一手房单日网签
9月1日-4日，当日有网签数据的三天里，一手房的日均成交量300套
而6月、7月、8月的新房分别成交8936套、5380套、4925套
那对应的日均成交量分别是297套、173套、158套
所以前后对比是这样的
所以新房热度背后是实打实的日均成交量级提升，相比之下二手的增长微乎其微
所有数据明明确确告诉你，市场是反弹了，但都去了新房
04
所以这个市场变化快是快，但也很明显
挂牌数据我们听过没见过，这下也弄清楚了，来到全年目前为止单日新高
挂牌价格虽然听过个别极端涨价案例，但大多数房源挂牌价是稳定的
只是说议价空间可能收紧
不过这其中1500万以上的房源可能是一条挂牌分水岭，在这之上的房源价格上浮相对明显
最后新房确实要更火，相对二手来说，二手是真的平平平
说实话这还是我们第一次将新房、二手、挂牌、成交混在一起跟大家说
因为新政背景下确实这四个方向数据之间关联度非常高
从这些数据变化背后你可以看到挂牌热到底有多热、房东心态怎么样、二手成交量是真涨还是意思一下、新房市场跟二手市场到底什么差距
带着这些数据当我们再看回眼前市场可能会心里更有底
而对于接下来的市场
如果你是房东
在同小区挂牌房源增多情况下，如果你的挂牌价过高，那可能就是其他同类型房源的助攻炮灰，将客户送到别家门口、为他人做嫁衣
接下来的市场，你有多长时间的窗口期可能比你涨价多少更有意义
如果你是正在看房的客户
杠杆虽好，但也要量力而行，如果还贷非常吃力或者有一定还贷风险，不妨稳妥一些降低一些标的价段
这几日的市场变化我们也看到了
客户需求是有的、房东热情也还在，只不过各自还是要根据实际需求、实际市场来计划自己预期
不然几个月后当我们再回头看今天可能会觉得可惜
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