“房企马甲之外，东方雨虹积极参与北京土地拍卖或是‘另有图谋’。”

梁学城/发自北京

10月18日，北京再度迎来一轮土地拍卖，丰台南苑棚改一期A地块东区及通州宋庄6023地块宅地正式入市。

以价格为门槛、摇号为手段的北京土地拍卖市场，让越来越多的“外行者”跃跃欲试。据了解，本次共计迎来10家房企报名参与，其中丰台南苑地块报名房企不仅有华润、中铁建、京能、首开、中海、北京城建、天恒这些央企国企老面孔，还有在短短两个月内连续报名6宗地块竞拍的民企“新面孔”东方雨虹。通州宋庄地块则受到山西建投、厦门国贸两家企业青睐。

从现场情况来看，热度无疑给到丰台南苑，竞价伊始，首开与天恒就迅速举牌，并交替出价，随后北京城建和京能加入战局，10分钟后经过20轮竞价直接触及顶价40.135亿元，在摇号环节，中铁建退出，在14%的中签率下，东方雨虹从剩余6家房企中成功斩获该地块，溢价率15%，成交楼面价4.89万元/平方米，销售指导价7.8万元/平方米。

东方雨虹，可以说是防水细分领域的行业龙头企业。它在今天之前的北京土地市场中，很多地块都有参与竞争，不过均“颗粒无收”。从顺义新城2宗地块，到海淀双新2宗地块，再到经开区X47R1地块、昌平沙河高教园0002地块，东方雨虹所参与的都是近期热门地块的竞拍，多少要拼点“手气”。

事实上，虽然一再强调“没有参与房地产开发的想法”，但东方雨虹的多次“跨界”行为也引发了市场关注。参与北京顺义2宗地块的竞拍后，曾有投资者在深交所互动易上问询“公司是否对涉足房地产业务有兴趣”，得到的回复是“公司不涉及房地产开发业务，公司致力于新型建筑防水材料的研发、生产、销售和防水工程施工业务领域，持续打造成为卓越的建筑建材系统服务商”。

如今看来，上述解释并没有什么说服力。查阅过往，东方雨虹在房地产开发业务方面的布局并不多。公开资料显示，2020年8月，东方雨虹联手中国奥园在广州市增城区中新镇拿下一宗宅地，打造为奥园中新城市天地；2021年4月，东方雨虹通过旗下全资子公司广州东方雨虹置业以约1.12亿元的价格拿下广州花都区的一宗商住地块。今年6月7日，该地块项目东方雨虹国际绿色建筑建材中心举行开工奠基仪式。

对于东方雨虹的积极参与拿地却又一再强调“没有参与房地产开发的想法”，有业内人士大胆猜测：“付出高昂的保证金来土地拍卖市场仅仅是‘打酱油’绝不是东方雨虹的作派，它的业务线涉房很深，与多家大型房企有合作，这可能也是在为房企做支撑，增加摇号概率。”

而在易居研究院研究总监严跃进看来，房企马甲之外，东方雨虹积极参与北京土地拍卖或是“另有图谋”。从地块质地来看，东方雨虹参与的都是北京的热门地块，未来即便自己不进行主力开发，也具备了与房企谈判的资格，能更好争取项目防水等业务的承接。

回到地块本身，A地块东区位于丰台南苑，南四环、五环之间，有着不可复制的自然资源，地块北侧就是南苑公园、南苑湿地公园一二期。交通方面，距地块直线距离1.5公里左右，有19号线与4号线大兴线交会站新宫地铁站，地铁站附近便是丰台槐房万达广场，各项配套都很齐全。

而区域内次新盘和新盘的价格，都高于东方雨虹A地块东区项目，7.8万元/平方米的指导价。地块西北直线约2公里处，便是新宫地铁上盖的京投发展·森与天成。80～160平方米二至四居，指导价8.3万元/平方米，预计月底开盘。今年3月份入市的建发·璟院，106～153平方米三至四居，指导价同样为8.3万元/平方米，截至目前532套已签约329套，去化约62%。2015年左右拿地建设的天悦壹号、金府大院吸引了不少来自金融街以及内城的改善群体，目前已进入存量房市场，二手房挂牌价格在8万～9万元/平方米。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，今年截至目前，丰台区已完成三宗供地且集中在上半年，根据推地节奏来看，本次入市的南苑地块可谓恰逢其时。同时该地块所处位置正是中轴线上的重要文化功能区，北京南城发展规划也将南苑地区作为重要发展片区打造，有望成为北京南部地区发展新的增长极。各种利好叠加，为开发企业增强了信心。“上限时楼面价4.89万元/平方米，也与7.8万元/平方米的指导价间有着较大利润空间。”

“不过丰台作为北京供地大户，且主要以改善产品为主，产品同质化比较严重，对房企的操盘水平也是不小的考验。且地块本身2.4的容积率以及不规则形状，也考验开发商的产品设计能力。”张凯进一步说道。

通州宋庄6023等地块，在厦门国贸和山西建投的争夺中，现场两家房企均未举牌，最终归线上报价高的山西建投所有，成交价13.04亿元，溢价率1.1%，住宅楼面价约2.28万元/平方米，销售指导价4.7万元/平方米。而通州宋庄板块上一次供地在2021年5月，也就是目前在售的“金地壹街区”，销售均价4.5万元/平方米，整体去化已超过6成。

来源：山西建投城运京津冀视频号

值得注意的是，这也不是山西建投首次进入北京。2018年，山西建投作为控股股东与金地集团、电建地产、隆泰实业形成联合体，以34.5亿元竞得北京市公开出让的门头沟区永定镇岢罗坨、秋坡、石佛村MC00-0500-0009、0010、0013居住用地地块，首次将集团的房地产开发版图扩张至京津冀区域。

据了解，山西建投与山西汾酒、煤炭、金融并称山西省四大金刚。集团由山西省国有资本运营有限公司持股90%，山西省财政厅持股10%。而山西省国有资本运营有限公司则是由山西省人民政府国有资产监督管理委员会100%控股。房地产开发作为其四大主业之一，现已布局山西、天津、浙江、海南、云南等多省份，拥有“院系”“府系”“馆系”“庐系”“里系”“城系”“小镇系”七大住宅产品系。2022年首进天津，在武清区、宝坻区、南开区均有开发。