21世纪经济报道记者 黎雨辰 北京报道
公募REITs市场向千亿级规模又进一步。10月10日，中金山东高速REIT正式发售，本次认购价格为7.463元/份，对应募集资金总额为29.852亿元。
值得注意的是，这一发行价格采用了询价区间的底价，这在公募REITs市场中还是首次。今年以来，市场震荡叠加近期交易所对REITs的相关规定安排，基金管理人对于投资者报价的判断正趋于谨慎。
踩线发售
据最新招股说明书，中金山东高速REIT（下称中金山高REIT）的项目估值为27.9亿元。其管理人与原始权益人分别为中金基金与山东高速集团，底层资产则为鄄城至菏泽高速公路。是国家高速公路网德州-商丘-上饶高速公路在山东省菏泽市的重要组成部分，也是贯通鲁西、沟通京津冀、连接河南中原腹地的南北向省际大通道。
10月10日至11日，中金山高REIT正式启动网下认购。本次募集的基金份额共计4亿份，其中战略配售占基金份额发售总量的77.00%。
据了解，项目曾于9月开启询价，最终确定询价区间为7.463元/份-7.836元/份。而不难看出，无论是在询价区间的确立，还是在发行价格的选取上，基金管理人这一次似乎都显得十分慎重。
记者通过对29家公募REITs进行统计发现，根据底层资产的不同，不同项目由询价上下限构成的区间范围也存在显著差异。其中保租房的平均询价价差在0.33元，产业园区则是0.42元。已上市7只高速公路类REITs的平均询价价差区间则在1.23元，但中金山高REIT仅为0.373元。
同时，中金山高REIT最终7.463元/份的发行价更是踩在“底线”，使其成为全REIT市场首例取询价区间下限发行的产品。
Wind数据显示，我国已上市REIT的认购价格平均高于询价下限0.42元，尚不存在以上限价格发行的标的，不过平安广州广河REIT发行价格与上限价格最为接近，前者相比后者仅降低了1.78%。
年初以来，受底层资产基本面表现、投资者结构、市场流动性等多方因素影响，REITs二级市场价格波动加剧，收益能力也不尽如人意，也由此催生出业内对一级市场发行定价机制的讨论。
事实上，最近一次上市的REIT——中金湖北科投光谷REIT，其在认购时的价格也已经显著开始移向询价下限，彼时该项目每份的认购价格距离下限仅有0.084元，在中金山高REIT发售之前，是全市场认购价与询价区间下限最为接近的产品。
不过受综合因素影响，该REIT在上市首日依然遭遇破发。
有业内人士认为，以机构为主的投资者结构，虽已一定程度保障了公募REITs的发行效率，但一个更为谨慎的发售定价，依然可以在吸引投资者、减少发行风险等方面有所作为。同时，合理的定价决策可以引导投资者更注重REITs产品的长线配置价值，从而助力REITs二级市场保持平稳健康的走势。
也有观点指出，中金山高REIT的认购定价决策，或在一定程度上受到了近期沪深交易所发布的REITs交易机制优化安排的影响。
8月29日，沪深交易所发布《关于优化公开募集基础设施证券投资基金（REITs）发行交易机制有关工作安排的通知》，主要包括发售定价安排、询价与认购、二级市场交易、资产评估等多方面内容。
其中《通知》在发售与定价安排中便提出：“根据网下投资者报价情况，结合公募证券投资基金、公募理财产品、社保基金、养老金、企业年金基金、保险资金、合格境外机构投资者资金等配售对象的报价情况，合理审慎确定认购价格。”
除定价外，为呼应交易所安排，中金山高REIT还对网下投资者新增了限售方面的新规定。具体来看，网下投资者管理的每一配售对象自基金上市之日起前三个交易日（含上市首日）内可交易的份额不超过其获配份额的 20%，而自基金上市后的第四个交易日起，网下投资者的全部获配份额才可自由流通。
在这一要求下，中金山高REIT在上市后还将成为市场首只对投资者进行限售的公募REITs。
中金基金称，作为基金管理人，公司将致力于提高运营能力，通过积极主动的专业化管理，发挥在研究、投资、管理等方面的优势，保障基金平稳运营，努力实现可供分配现金回报，为投资人创造长期稳定的收益，从而提升产品的竞争力。
乐观回升
2023年以来，公募REITs市场一度风雨飘摇，市场在经历窄幅震荡后一路下探，上半年显现持续低迷特征。
不过三季度以来，市场企稳回升态势显著。
Wind数据显示，2023年二季度在市公募REITs平均跌幅高达-14.7%，而这一数字在七月迅速翻正，全市场REITs月内平均增长率达到5.47%。八月后，市场表现较为分化，其中上半年可供分配金额累计完成率较高的标的涨幅居前，而可供分配金额累计完成率较低的标的反弹力度仍显出一定不足，市场整体情绪有小幅回落。
不过三季度整季，全市场公募REITs依然实现了4.25%的平均收益。十一长假前一周，REITs市场平均回报率则微增0.04%。
“7月以来 REITs 的反弹企稳，主要是‘季报行情’催化下市场情绪的回暖。”华宝证券在近期研究中表示。一方面，二季报披露之前的市场预期使得 REITs 行情止跌转好，另一方面，最终披露出来的财务数据验证了市场对于资产运营的预期，因此二季报后 REITs 的行情也没有出现如上半年一般剧烈的负面效应。
随着下半年产品陆续进入分红期，投资者情绪也相比上半年有所提振。数据显示，今年前三季度，全市场实施了分红的REITs已达25只，分红总额46.4亿元，远超去年同期，部分REITs的分红次数达到2次。
一级市场发行端，公募REITs项目的扩容也出现提速迹象。其中9月25日，博时津开科工产业园REIT和嘉实中国电建清洁能源REIT同时获得监管受理。
中信证券指出，近期公募REITs二级市场呈现盘整状态，但积极因素不断积累。一是一级市场的活跃度有所上升，尤其是未来以消费基础设施、新能源、IDC、文旅等为代表的新类型基础设施有望登陆C-REITs市场。二是增量资金入场或可期，一方面，险资投资公募REITs（未穿透）的风险因子下调有助于打开险资配置公募REITs的空间；另一方面，从更长的时间维度来看，政策层多次强调的社保基金、养老基金、企业年金、外资等资金或也有望逐步入场。
