21世纪经济报道记者张敏 北京报道经过两年的深度调整后，房地产市场终于迎来政策利好的“王炸”。

8月31日晚间，中国人民银行、国家金融监督管理总局连续发布两份文件，降低存量首套住房贷款利率，并调整优化差别化住房信贷政策。其中，后一份政策规定，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

同时，首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。

也就是说，与现有水平相比，购房首付比例和贷款利率都有望出现下调，二套房的下调幅度更大。

在近几年出台的各项稳楼市措施中，这无疑是力度最大的一项。

自1998年以来，监管层仅在2003年、2008年短暂地将首套房最低首付比例降至20%。期间的大多数时间里，二套房最低首付比例维持在40%以上。

分析人士指出，该项措施不仅能有效降低购房成本、促进合理需求释放，其对心理预期的影响同样是积极的。而预期的改善，对于市场告别调整周期、进入回稳通道，有着不可忽视的作用。

政策优化亦步亦趋

自房地产市场从2021年下半年进入调整周期以来，相关的稳楼市措施就同步出台。两年多来，中央和地方的各级监管部门密集推出多项调控措施，但从市场表现看，当前深度调整的局面仍未改变。

转折点来自一个多月前。

2023年7月24日，中央政治局召开会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

7月31日，国务院常务会议提出，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。

这也为下半年的楼市政策奠定了主基调。央行、金融监管总局相关负责人在答记者问中也表示，这两次会议的表态，正是差别化住房信贷政策调整优化的背景。

此后，楼市政策的优化亦步亦趋。

7月末至8月初，北上广深四个一线城市分别就满足合理住房需求、促进房地产市场平稳健康发展作出相关表态。住建部部长倪虹在企业座谈会上也表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

8月25日，住建部、央行、金融监管总局联合发文，推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施。同日，财政部发文，将去年9月30日出台、原本将于今年底到期的置换住房退个税政策，延期到2025年底。8月27日，证监会发文称，“房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制的影响”。

8月30日，广州、深圳正式落实“认房不认贷”，标志着一线城市开始对楼市政策进行实质性调整。

就在外界期待北京、上海将如何落实“认房不认贷”政策时，更为重磅的住房信贷差别化调整措施就已出台。

一位资深房地产从业人员向21世纪经济报道记者表示，虽然已有心理预期，但对该政策的推出仍然感到些许意外。其一，对于房地产政策的调整，节奏通常较为缓慢，近期连续推出重磅措施，显示出一种少见的紧迫感；其二，规定的首付比例、贷款利率下限较低，也在一定程度上超出预期。尤其对于购房门槛仍然偏高的一线城市而言，若按照该下限制定落地政策，将是极大的优惠。

利好改善性需求

正如该人士所言，差别化信贷政策规定的首付比例和贷款利率下限，仅是一个参考或指导。按照文件要求，各地需根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。

同时，银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例和利率下限，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。

也就是说，地方政府在制定落地政策时，有可能高于规定的下限水平。银行在发放贷款时，确定的首付比例和贷款利率也有可能高于下限水平。

但分析人士仍普遍将这一政策视为重大利好。

当前，除少数大城市外，多数城市的首套房最低首付比例已经降至20%，二套房最低首付比例则普遍在40%以上。贷款利率方面，二套房最低贷款利率大多比基准利率上浮10%以上。

可以看出，与最新规定的下限相比，二套房的最低首付比例、最低贷款利率均有一定的下调空间，这对于改善性需求的释放将是利好。

与此同时，通过与此前的“认房不认贷”政策进行叠加，这种利好将进一步放大。

有分析人士指出，一线城市购房者可能成为最大的受益者。对于一线城市而言，即使不会按照最低下限进行设定，但经过两项政策的叠加，购房门槛仍会大幅降低。

因此，从政策力度上看，该措施对合理需求的释放将有极大的促进作用。

而在预期引导方面，随着近期重磅政策的密集释放，政策层面提振住房消费的导向愈加明显。首套存量房贷利率的下调，也体现出减轻房贷负担、释放购买力的意图。分析人士普遍认为，若各地政策能落实到位，低迷的市场预期将有望逐渐改善，这也有利于市场尽快从深度调整状态中走出。

同时，若北京、上海能在近期落实“认房不认贷”政策，其带来的示范效应将更加明显。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，近期不断出台的政策，传递出一种信息，即监管部门希望在今年的最后四个月，推动房地产市场回稳，从而实现全年市场的稳定。

近几个月来，房地产市场交易呈现不断下滑的态势。国家统计局的数据显示，今年1-7月，全国商品房销售额落入负增长区间，商品房销售面积降幅扩大至6.5%。同期，房地产开发投资、房企现金流等指标均在走低。

但从业者有理由为未来的四个月感到乐观。一方面，“金九银十”是传统营销旺季，开发商会祭出较多的措施来进行促销；另一方面，年末是房企收官的关键节点，也是每年市场销售规模最大的时段。若政策及时落地，未来四个月的市场无疑值得期待。

李宇嘉表示，在这一轮政策的作用下，乐观估计，今年的商品房销售规模将比去年有约5%的提升；中性估计，销售规模将于去年持平；悲观估计，销售规模将同比下降约5%。

他还表示更倾向于乐观的分析，因为去年年末，市场表现受制于疫情的影响而相对低迷，今年则有望出现完全不同的表现。