本文来源：时代财经 作者：刘婷
房地产行业进入调整周期，优质企业在周期沉浮中保持战略定力，以稳健姿态穿越周期。
8月29日晚间，美的置业（3990.HK）披露2023年半年度业绩报告，交出一份可圈可点的成绩单。
报告期内，美的置业实现合同销售总额406亿元；对应销售面积321万平方米，期内签约回款率提升至98%。通过集约化管理，集团管理和销售费用率稳步控制。截至报告期末，公司营业收入363亿元，毛利率13.2%；核心净利润18亿元。
高能级城市布局与多元化布局，成为美的置业利润持续增长的基石。
上半年公司深耕城市市占率逐步提升，展现出市场周期波动下的韧劲。经营层面，通过持续调整航道结构，打造第二增长极，旗下物业、产业航道贡献正向现金流，外拓能力成熟，其中睿住建筑科技业务已100%来自外部。
长期以来，无论是面临行业上行或是剧变大环境，美的置业都坚持保安全、稳经营、调结构，将“行稳致远”刻在企业文化中。美的置业认为，只有坚守长期主义，才能成为动能十足的马拉松选手。
在房地产市场供求关系发生重大变化的当下，美的置业始终重视保持基本面的稳健和培养穿越周期的能力，以安全良性的财务表现筑牢风险底线。作为一家具备强大实业业基因民营房企，其守住了安全底线，同时展现出业绩穿越周期的韧劲，因前瞻性布局多元化产业赛道，内生驱动力逐步增强。
提高交付质量，布局高能级城市
2023年上半年，面对充满挑战与不确定性的市场环境，美的置业始终严守初心、稳健经营，有节奏收缩负债，同时对授信额度合理扩表，在行业下行周期仍能保持一定业绩韧劲。以实际行动响应“保交房、保稳定、保民生”，持续践行优质可信赖房企应有的社会责任，助力实现人们对生活的美好向往。
为贯彻区域深耕战略，公司精准布局有持续人口流入和经济增长的大湾区、长三角经济区，二者合计贡献近7成业绩，销售均价增长3%至12653元/㎡，城市升级战略再上台阶。
值得注意的是，美的置业在投资方面一向保持审慎与克制，通过优化投资策略和坚定投资方向，积极调整土储结构。截至2023年6月，公司土储面积权益比提升至72%，较期初上升3%。其中二线及以上城市的土储占比67%。上半年新获广州、佛山、长沙等核心城市优质地块，权益货值约38亿元，为后续高质量发展增添动能。
良好的财务状况是企业可持续发展提供的重要保障，项目系统化的管控，可有效保证了全盘的交付节点，能够实现如期甚至是提前交付。2023年上半年，美的置业提前和如期交付超4万套，覆盖38个城市，77个项目，65%实现提前交付，客户交付满意度远超行业平均水平。
美的置业不仅保证交付节点，更着力于提升工程质量、服务能力。在客户高满意度的背后，是因为公司将品质力、交付力和服务力置于重中之重，重视社群及用户品牌打造。坚持从客户视角出发，推动全周期服务质量的改善，为行业提供可信赖的发展样本。
自2021年起，美的置业推出用户品牌“橙意家”，此后进行全面且持续的迭代升级。今年3月以来，公司从购房、等待、交付、居住四大维度出发，围绕“橙意家-全生命服务周期”体系，推出“品质升级计划”。7月，美的置业与业主共创全新用户品牌行动，启动全国首届「橙意生活节」。预计7-8月间，全国7大区域和200多个小区将累计举办超100场活动，覆盖近150万业主。
资金流动性强，净负债率持续下调
夯实基础面的同时，美的置业保持稳健的财务底色。
报告期内，美的置业加权平均融资成本仅4.68%，远低于同规模企业。低成本融资为美的置业获得了更多利润空间，也在调整周期抢占先机。凭借着长期以来审慎克制的扩表，美的置业始终牢守绿档。
凭借稳健基本面、财务审慎的优势，美的置业主动优化负债结构及保障充足的流动性，保持低杠杆、安全性，并有序布局偿债计划。截至报告期末，公司合理控制净负债率，下降至39.8%；剔除受限制现金的现金短债比稳定在1.49，扣预资产负债率稳步下降至67.9%。
此外，美的置业持有现金总量238亿元，银行授信额度1517亿元，尚未动用的银行授信额度1118亿元，现金及金融资源充裕，偿债能力大幅提升。在手握充足现金总量同时，公司融资成本保持低位，加权平均融资成本为4.68%。
在当前市场环境下，信用发行及创设CRMW对民营房企资信要求极高。得益于优良的企业资质和高信用价值，美的置业赢得了众多主流机构在资源赋能和信用价值上给予的坚定认可和强大支持。
作为“第二支箭”支持的首批房企，2023年4月，美的置业成功发行12亿中票，系首家获得中债信用增进、交通银行和中信证券三大权威机构联合创设风险缓释凭证（CRMW）的民营房企。8月，公司再次成功发行9.2亿元中期票据，优秀的融资能力巩固强大的资金实力，成为可持续经营的重要支撑。一年内到期融资余额期限占比28%，并无美元债。
外拓占比持续提升，多元业务实现有利润规模增长
在紧握产品竞争力的同时，美的置业也在积极调整航道结构，拓展多元化业务以此顺利切换新增长动能。依托制造业基因优势，美的置业房地产科技赛道成效显著，作为美的置业旗下独立品牌——睿住系列（ REMAC），已具备商业价值及市场认可度。
今年上半年，睿住建筑科技新增合同金额4亿元，第三方业务占比达到100%。目前，睿住建筑科技MIC模块化建筑产品已获香港技术标准体系认证，通过供港联盟及渠道合作方式，锁定未来3年每年不低于5亿港币的模块化建筑产品订单。
装配化装修方面，睿住建筑科技研究重心放在了绿色建筑的另一重要环节——绿色建材，已形成健康空间装配化装修整体解决方案，可赋能于MiC集成空间产品整体交付。换言之，睿住建筑科技已搭建起从主体结构到内部装修一体化的装配式全产业服务模式。
作为智慧健康生活服务商，美的置业坚持以用户需求为导向进行技术迭代，6年以来坚持布局空间科技赛道。旗下睿住智能致力于成为领先的空间智能解决方案提供商，报告期内，睿住智能新增合同金额超6亿元，第三方业务占比提升至36%。
截止目前，睿住智能已落地超过90万个用户场景、接入超过120万个设备，累计为超500个智慧社区，超19万户家庭提供智能空间体验。强大的交付体系也有助于推动睿住智能进入C端市场。2023年，睿住智能推出「睿住智选」品牌，可提供“6大智慧空间，12种生活方式”智慧整家产品。
从智能制造到智慧整家、智慧社区，再到智慧城市，美的置业借助房地产科技赛道及物业、商业经营性业务力量，为城市生活提供传统以外的增值服务。
2023年上半年，美置服务服务合约面积9114万平方米，客户感知满意度位居行业前列。累计清退21个低质项目（其中上半年主动清退3个）,清退面积合计323万平方米，坚持稳健获取优质项目，实现有质量的经营。
美的商业通过不断加强优质资产的投、融、管、退能力建设；强化覆盖综合体、长租公寓、邻里商业系列综合生态，其中佛山悦然广场、佛山悦然寓、贵阳悦然广场项目租金收入占比约60%，标杆项目品牌效应和经营效应提升，进一步增强商业品牌影响力。
预计2023年，美的置业房地产科技赛道的签约额超20亿元，经营性业务的会计收入超 21 亿元。通过调整航道结构，公司逐步提升两者在房地产开发中的规模及利润占比，打造更稳健的开发价值链综合实力。
美的置业始终珍视信用价值，信守承诺、关注品质、重视交付。在质的有效提升和量的合理增长方面寻求平衡，积极调整结构实现基本面稳健向好。同时坚信长期主义、坚守信用价值、坚持品质发展、坚定奋斗之心。积极践行新型地产之路，推动“地产+科技”战略变革，构建智慧健康生活服务商综合发展模式。
