在“7.24中央政治局会议”满月之际，多部委接连释放政策利好，明确推进首套住房“认房不认贷”、延长1年内换房退税优惠。业内预测，若核心城市政策在“金九银十”之前落地，将有望带动市场销售好转恢复。

纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用

8月25日，据新华社，近日住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

据住房城乡建设部有关负责同志介绍，此项政策将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。

从全国范围来看，各地根据自身房地产市场实际运行的不同，购房信贷政策的严格程度不同，各地对首、二套房认定标准的不同，可以分为“认房又认贷”、“认房不认贷”、“认贷不认房”，严格程度依次递减。

根据中指研究院监测数据，目前仅一线及个别二线城市仍执行首套“认房又认贷”政策。据了解，主要包括北京、上海、深圳、广州、成都、西安、厦门、长沙、合肥、武汉、青岛、福州、宁波、珠海等核心城市。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，本次三部委明确提出“此项政策作为政策工具，纳入‘一城一策’工具箱，供城市自主选用”，为核心城市优化房地产信贷政策打开了空间，预计多数二线城市将较快跟进落地，对于一线城市而言，同样存在政策预期，由于一线城市房屋总价高且首套房与二套房首付比例差距较大，若政策跟进执行，预计将对市场产生较为明显的带动。

“认房不认贷”政策落地对市场有何影响？

镜鉴咨询创始人张宏伟认为，三部委推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”的政策措施，该项措施对于首次改善或改善需求来讲，获得了购房机会。从影响面最大的群体来看，应该是一线城市、强二线城市的改善需求。因为这些城市改善需求相对旺盛，迫于自己在认贷方面的劣势，短期内无法改善居住条件。其次，上述城市的改善需求更多的是置换型需求，也就是需要卖一套再买一套，那么在卖掉一套中小套型的市场，刚需市场也会带动起来。

同时，该政策客观上能够快速降低购房成本。易居研究院研究总监严跃进指出，比如说按照一些大城市的购房政策，二套房首付比例超过了70%，而按照现在新的政策，首付比例可以降低至35%。若按500万的房子进行计算，其首付比例可以从350万减少为175万。换句话说，首付比例可以直接减少175万，可实实在在惠及购房需求。

陈文静提到，中央政策在8月底落地，若地方加快政策执行速度，将有利于带动需求入市，核心城市“金九银十”行情可期。

易居研究院研究总监严跃进也认为，若政策在一线城市及热点二线城市落地执行，对于市场来说，预计效果立竿见影。同时，现在正值金九银十的推盘阶段，预计房屋交易会有一波较好的拉升。

此前，郑州于8月3日发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，明确落实“认房不认贷”，成为住建部提出个人住房贷款“认房不用认贷”后首个明确表态的城市。新政后，郑州房地产市场成交量出现上涨行情。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，第32周（7.31-8.6）郑州二手房成交1831套，环比上涨61.32%，33、34周再涨1.02%和3.41%。

值得一提的是，三部门推动“认房不认贷”作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用，意味着认房不认贷符合政策执行标准，但还需地方政府自主决定是否使用。

58安居客研究院院长张波认为，市场对于“认房不认贷”落地的呼声很高，本次三部门的表态也为政策的落地扫清一些障碍，但预计这一政策不会全国“一刀切”，一线城市落地的节奏依然可能偏慢。

居民换购住房退税政策延长两年

同日，财政部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，为继续支持居民改善住房条件，自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

这在之前，财政部发布的《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》中，规定的时间为自2022年10月1日至2023年12月31日。

业内认为，换房退个税优惠延长至2025年底有助于降低购房者置业成本，更好地支持换房需求释放。同时，也有助于盘活二手房市场，真正促进一二手房联动发展。