随着8月31日央行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称《通知》），存量首套房贷利率调整如何落地备受关注。

调整后的房贷利率水平，基于“在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限”的条件要求，借款人与商业银行之间仍有较大自主协商空间，最终调整方案主要取决于银行。

截至9月5日，针对存量房贷调整范围、调整幅度等市场关注的问题，已有工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、邮储银行六大国有大行，以及中信银行、招商银行、光大银行、平安银行、紫金农商行等部分股份行、中小行以问答形式进行初步答疑。第一财经就其中重要问题做了总结和梳理。

一、哪些房贷可以且有必要调整？

根据《通知》，存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。

根据工商银行、中信银行解释，进行存量房贷利率调整的贷款需要同时符合以下基本条件：

1.属于商业性个人住房贷款；

2.2023年8月31日前已经发放的，或者已签订合同但未发放；

3.贷款发放时执行首套住房贷款利率政策，或当前实际住房情况符合所在城市首套住房标准；

4.贷款发放利率高于贷款发放时点所在城市房贷利率政策下限。

二、哪些存量首套房贷不在调整范围内？

对于组合贷款中的商业性个人住房贷款，工商银行表示，符合条件的可单独调整利率水平。对于住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款、商业用房贷款，建设银行强调，此类不在本次调整范围内。

多家银行还提到了首套个人商业性住房贷款存在拖欠、成为不良贷款的情形。建设银行表示，符合调整范围但有拖欠的贷款，原则上还清拖欠前暂不调整，还清拖欠（本息）后可以调整。

中信银行则强调，2023年8月后发放的房贷不符合前述基本条件2，故不在本次调整范围内。

三、如何确定是否属于首套房贷？存量二套房贷所在城市“认房不认贷”之后能否调整？

如何确定是否为首套住房贷款？中国银行提示，借款人可以查阅贷款办理时提供的房屋套数等相关证明材料。

对于《通知》中明确的“借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款”，所在城市的首套住房标准是关键。

最近几年，随着因城施策不断深化，不少城市对首套房的认定标准也发生较大变化，其中影响较大的政策包括“认房不认贷”等。尤其在8月18日三部门联合发文，明确将“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱后，已有武汉、中山、惠州、东莞、成都、重庆等多地落实执行，北京、上海、广州、深圳四个一线城市也全部官宣落地。

所谓“认房不认贷”，与“认房又认贷”相对，是指商业银行在确定住房贷款比例、利率时，只按照家庭名下是否有房来认定，而不考虑购房家庭是否有住房贷款记录。“认房不认贷”之后，两类房贷将由二套被重新认定为首套：一是异地外地有过贷款记录又在本地买房的贷款，二是本地“卖一买一”时做的房贷，购房者的首付比例、房贷利率往往会因此大幅降低（根据不同城市情况）。

多家银行明确，二套房贷款不在本次调整范围，但“认房不认贷”后被认定为首套房的存量个人商业性住房贷款，符合调整范围。如后续借款人所在城市更新“认房”“认贷”政策，可根据最新政策要求提交利率调申请。

建设银行举例称，如果借款人贷款购买本套住房时，家庭没有其他住房，因当时“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理，但目前所在地区已执行“认房不认贷”政策，本次可以按首套执行。此外，贷款购买住房时不是家庭在当地的唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且当地已执行“认房不认贷”政策的，本次可以按首套执行。

多家银行提示，首套房贷款客户无需提供相关材料，但符合上述情形的二套房贷借款人，需要提供相应的证明材料，比如当地房屋管理部门出具的房屋套数查询证明等，具体流程按照后续操作指引进行。无法确认是否为首套房的，可咨询贷款经办机构。

四、调整后房贷利率能降到什么水平？

根据《通知》，自9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款，或协商变更合同约定的利率水平。新发放贷款/协商变更后的利率水平，由金融机构与借款人自主协商确定，但在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

目前，全国31个省份的首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限情况，均已在央行各分支机构公布，购房者可登陆央行各地分行官网查询。（详见报道：31地首套房贷利率下限全部出炉！认房不认贷后，哪些城市调整空间更大？）

建设银行、农业银行等多家银行解释称，房贷利率是在LPR基础上加减点确定的，本次调整不涉及LPR，主要是调整加减点。

记者注意到，建设银行、中国银行等银行均以调整后执行水平/贷款发放时房屋所在城市首套住房贷款利率政策下限为“LPR+10BP”举例。以建设银行为例，该行假设，借款人现在的贷款利率为5.1%、LPR为4.2%，对应贷款利率即LPR+90BP。若按有关规则，假设该借款人存量首套住房贷款利率下调后执行的水平为LPR+10BP，其房贷利率会下调80BP，从现在的5.1%调整到4.3%。

五、有待明确的问题：LPR改革前利率下限如何确定？阶段性取消利率下限如何处理？

总体来看，存量首套个人商业性住房贷款主要分为三种情况：

1.存量贷款在2019年10月LPR改革之后发放，且贷款合同约定的LPR加点数超过发放时利率下限政策对应的加点数；

2.存量贷款在2019年10月之前发放，借款人在定价基准转换时选择固定利率，且该固定利率高于发放时利率下限；

3.存量贷款在2019年10月之前发放，借款人在定价基准转换时选择锚定LPR。

第一种情况较为明确，存在下调空间，且计算较为简单。对于第二种情况，光大银行明确，固定利率客户可以向该行申请降低首套房贷利率，且调整后利率类型仍为固定利率。

对于第三种情况，因为此类贷款的发放时利率下限认定尚需银行确认。有银行业研究人士对记者，考虑到LPR改革前房贷利率下限采取基准利率按比例上下浮动的方式，与定价基准转换后的加点形式需要换算，具体调整空间取决于双方协商结果，大概率会按照LPR（+0BP）执行。

从央行各分支机构披露的首套房贷利率下限情况来看，多数仅公布了2019年10月LPR改革之后的利率下限政策，只有上海、深圳、湖北、福建（更新至2018年1月1日）、江西（更新至2018年）等少数地区披露了2019年10月之前的利率下限情况，其中上海2019年10月前首套房贷利率下限为基准利率9折，深圳、湖北为基准利率的7折。

此外，去年以来，随着央行、原银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策，随后建立新发放首套房贷利率政策动态调整机制，不少地区阶段性取消了新发放首套住房贷款利率下限，比如湖北、安徽、广东、黑龙江等地均有城市在2022年10月以来陆续阶段性取消下限。

对于在取消利率下限时发放的首套存量房贷如何调整，仍需要银行进一步明确。对于具体调整空间，多家银行表示，将在《通知》要求的政策空间内，充分考虑百姓诉求，保障客户权益，进行调整。

六、选择哪种调整方式？两种方式有何差异？

对于“新发放贷款置换”“协商变更合同利率”，工商银行解释称，前者是指由原贷款承贷银行新发放一笔贷款，借款人使用这笔贷款置换存量首套房贷；后者是指由借贷双方通过签订补充条款等方式，协商降低贷款合同约定的利率水平。

工商银行进一步表示，对于借款人而言，由于已经明确调整后的利率水平需符合原贷款发放时当地房贷利率政策下限，两种方式调整结果无明显区别。考虑到借款人操作的便利性，该行将主要采取变更合同利率的方式。农业银行也作出类似回应。

七、此前房贷利息能否返还？提前还贷的能否下调？

在《通知》发布前已经支付的、高于调整后利率水平的房贷利息，借款人能否要求银行返还？对此，工商银行明确，此次存量房贷利率调整不溯及既往。

对于已经办理提前还款的，农业银行表示，要区分两种情况：一是已完成提前还款扣款操作的，不再进行利率调整。如有剩余本金尚未归还的，符合 《通知》条件的，可进行利率下调。二是已提出提前还款申请、但尚未完成扣款的，客户可根据自身需要撒销提前还款申请，凡是符合《通知》条件的，纳入此次调整范围。

八、什么时候可以办理？

根据《通知》，存量房贷利率的调整申请将从9月25日起开始。多家银行表示，目前正抓紧进行准备工作，确保按央行要求该日期可提供服务/接受申请，后续进展将及时在官网、官方微信公众号、网点等渠道进行公告，具体申办时间以公告为准。

从各银行的回应来看，相关准备工作涉及操作细则的制定、合同文本和系统研发等工作，存量房贷利率调整可通过线上和线下网点等全渠道进行，包括查询和申请等。

农业银行表示，凡是符合《通知》条件的客户，在9月25日受理申请后，该行会在最短时间内规范完成利率定价调整工作。中国银行则明确，存量房贷在调整完成后的次日将按照降低后的贷款利率执行。

在上述银行发布详细问题答疑之前，多家银行已经发布关于存量房贷调整事项的通知，不过多为国有大行和股份行。近日，越来越多的中小银行陆续发布相关通知，包括城商行、农商行等，还有部分地方政府政务部门发布相关通知和问答。