◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

楼市仍在“探底”，房企风险似乎仍在“出清”的路上。

当前，眼看融创百亿美债重组已上岸，奥园的美元债重组也渐入佳境，作为早期出险的粤系明星房企—— 佳兆业，除了在保交楼上不断报喜，已有好久没有重磅消息了。

昨晚（10月17日），佳兆业集团公布了美元债重 组最新情况，即向债权人小组提呈了涉及123亿美元优先票据及其他境外债务的初步指示性重组方案。

从方案看，这跟融创、奥园等的重组方案大方向都差不多。

‍1、拟将一定数量的现有债务转换为公司的股份，以实现可持续的资本结构； 2、将剩余现有债务兑换为新的以美元计价的公开票据； 3、将 若干资产处置所得款净额，包括集团现有项目中的一系列旧改项目，作为偿还新票据的额外资金来源。

佳兆业集团说，公司一直在跟上述规模美元债的若干持有人及其财务顾问PJTPartners和法律顾问凯易律师事务所沟通与建设性接洽，以推动经双方同意的集团境外债务重组方案的制定。

其称，这些现有债务持有人已成立的境外债权人小组，共同持有或控制超过35%的现有债务本金总额。

也就是说，佳兆业123亿美元债重组方案，必须要有占该美元债规模35%的主要债权人同意或认可，这是任何一家房企美元债整体重组闯关的及格线。

对佳兆业而言，同意率越高越好 。目前，佳兆业仍在与债权人小组沟通，尚未达成最终协议。公司提案包含的某些条款，债权人小组表示其并不支持。

看来，佳兆业和债权人小组仍需要一段时间博弈。

截至2022年底，佳兆业境内有息负债约506亿元，其中363亿元为项目层面负债；境外有息负债约123亿美元，也就是此次考虑整体重组的这部分。

就境外债部分而言，这包括优先票据未偿本金约115亿美元，永续债未偿本金约2亿美元，以及其他有担保及无担保债务约6.5亿美元。

同期末，佳兆业集团为合营和联营公司负债提供财务担保约238亿元；为附属、合营及联营公司境内负债提供财务担保约210亿元。

就存量项目资源而言，佳兆业预计未来现金流量约750亿-900亿元之间，该 数据由目前土储开发项目及尚未转化为土储的旧改项目于2023 年至2033年所产生的累计集团应占杠杆自由现金流总额。

这包括佳兆业集团及其合作开发的项目及“旧改”项目，扣除项目地价、建安、必要的营销和运营、融资等支出及税金等。

此外，佳兆业还把自持的投资物业、物管及酒店纳入现金流考量。其中， 预计投资物业及自持资产产生的现金流量净额（扣除债务本金和利息后）约60亿元-70亿元； 包括 物 管 和 酒店 在内的其他业务 预计 产生10亿-20亿元 净收入。

通盘考虑后，佳兆业坦言说，在偿还境内债的本金和利息及其他财务担保后，在扣除预扣税前，可用于境外偿债的现金预计约600亿-750亿元。

相对于123亿美元境外债，佳兆业集团最保守估计的十年内有净现金流600亿元-750亿元，按目前汇率，完全覆盖尚有差距，且更需要较长的时间。

佳兆业此次“开诚布公”，打开天窗说亮话，意思就是，让境外主债权人认可其重组方案的“三板斧”，即债转股、发新债及对应的资产现金变现之保障。

佳兆业作为粤港澳大湾区的旧改龙头，此前就已是东方资产、招商蛇口等金融、央企等抢着合作分享旧改蛋糕的明星房企。

据佳兆业披露，截至今年6月底，公司有息负债总额近1390亿元，在大湾区就有100多个旧改项目尚未纳入土储，占地面积5000多万方。

央视近日报道说，当前超大特大城市正积极稳步推进城中村改造。住建部的城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库162个。有券商预计21个城超大特大城市预计5年拉动商品住宅销量9.7亿方，投资9万亿元。

对佳兆业而言，在国家层面的强力推动下，“旧改”市场的日趋火热，其必然成为最受益的房企之一，对其逐步走出财务困境，将是个很好的外部环境。

编辑：密探君

文章来源：地产密探

原创内容版权归属地产密探，转载须经授权。