天津在“取消限购”上，刚迈了一只脚。

市内六区保持限购；环城、远郊、滨海，解除限购。

不够彻底，只是部分取消。

大家理所应当的认为“后面还有招儿”——市区限购也得解除。

毕竟，比咱楼市强的城市，都全面取消了。

武汉、南京、合肥、厦门、无锡……

这可都是曾经不可一世城墙高筑的城市，如今都打开大门。

天津市内六区解除限购，合情合理。

呼声也挺高，不少人等着。

据了解，天津的政策，大概率会有第二步。

但不会一下子把市区限购全解除，可能先取消下三区的限购。

表面看，这对下三区的楼市，简直是大利好呀！

实际上有个BUG。

咱们来讨论下，市区放开限购，是利还是弊？

如果，下三区取消限购，那么——

· 限购区变为：和平、河西、南开

· 非限购区变为：河东、河北、红桥、环城、滨海、远郊

对于买房来说，套数是一方面，贷款又是一方面。

参照天津9月18日公布的“政策补丁”：

居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）在住房限购或非限购区域申请贷款购买商品住房时，家庭成员在相应区域名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

限购区与非限购区，套数和房贷都不互认。

下三区变为非限购区，与环城、远郊、滨海套数、房贷互认了！

环城、远郊、滨海的家庭，若已有一套住房，想在下三区再买，得算二套。

放松限购，反而导致收紧了？

举个具体的例子。

在东丽有一套住房，正在还贷，想去河东再买一套改善房。

如果，河东限购，居民再买房算首套；

如果，河东取消限购，居民再买房算二套。

很绕很烧脑对吧，但确实，下三区取消限购，起了反作用。

这类从环城回流到市区的人，不在少数。

倒不是图多降那一成首付，关键是利率啊。

二套利率+20基点，比首套高60个基点呢。

反之亦然。

想去环城改善的外溢人群，买房也算二套了。

比如在河北有套住房，想去北辰买个洋房改善。

如果，河北限购，北辰的房子算首套；

如果，河北取消限购，北辰的房子算二套……

看起来是弊，那有没有利呢？也有！

限购区只剩和平、南开、河西，与非限购区河东、河北、红桥的住房套数、房贷不互认。

比如，红桥有一套房，想去河西再买一套。

下三区取消限购后，在河西买能算首套。

如果市内六区保持限购，那就得算二套。

为了教育，这部分买房人规模也不小。

不少下三区的人，都有去上三区买学区房的需求。

反过来呢？

上三区的居民，如果想去下三区买房，也能算首套。

但这部分需求量就很少了。

当然，下三区取消限购，外地人可以随便买，也能吸引一些增量。

总结一下：

如果下三区限购取消，就变为非限购区。

利好的反而是和平、河西、南开，对其本身以及环城，而是反向收紧。

再来讨论个问题。

有没有可能市区全部解除限购？

那天津各区都将成为非限购区。

也就意味着，9月18日出台的“政策补丁”，只对外地人有意义了。

所以，你细琢磨。

政策牵一发而动全身。

有时表面的利好，实际可能是悖论。